قیمت مسکن در ایران که با کمی تأخیر نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار ارز و طلا آغاز شد، سبب شده تا فرصت خانه‌دار شدن افراد کمتر شود تا آنجا که کارشناسان رفاه اجتماعی معتقدند خانه‌دار شدن مردم تا پنج سال به تأخیر افتاده است.
دراین‌بین هرکدام از بخش‌های درگیر در بازار مسکن، گناه رشد قیمت‌ها را به گردن دیگری می‌اندازد. برخی عقیده دارند رشد قیمت‌ها در نهاده‌های ساختمانی مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت‌هاست.
افزایش 49 درصدی قیمت نهاده‌های ساختمان
آمارها نشان می‌دهد شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار امسال 25.7 درصد و به تابستان پارسال 49.1 درصد افزایش داشته است.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته 169 درصد رشد، گروه چوب 108 درصد، گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه پارسال با تورم 94 درصد رشد داشته است.
این سه گروه از مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال تجربه کردند از شروع ساخت‌وساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، موردنیاز سازندگان هستند؛ در واقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به لحاظ رشد قیمت تمام‌شده ساخت‌وسازهای مسکونی تحت تأثیر قرار می‌دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند.
بااین‌حال بسیاری از فعالان این بخش عقیده دارند که رشد قیمت زمین سبب شده تا قیمت مسکن با افزایش بالایی روبه‌رو شود. دلیل این افراد نیز اختلاف قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر است به‌گونه‌ای که حتی در مواردی قیمت‌ها در نقاط پایین و بالای شهر تا 7 برابر اختلاف دارد.
از سوی دیگر افرادی نیز هستند که افزایش قیمت مسکن را بازتابی از شرایط اقتصادی حاکم می‌دانند و عقیده دارند که تورم باعث شده تا مردم از ترس کاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت بازارهایی مانند سکه، ارز و یا مسکن بیایند.
سه عامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن را «بی‌ثباتی اقتصادی» اعلام کرد و افزود: رشد قیمت زمین، افزایش دستمزدها و نهاده‌های تولید به بی‌ثباتی اقتصادی بازمی‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاست‌گذاری حوزه مسکن و غبارآلود بودن فضای کسب‌وکار دارد.
پورحاجت افزود: این سه عامل اساسی باعث دامن زدن به افزایش قیمت زمین، افزایش هزینه‌ها و حتی مصالح ساختمانی شده است.
تغییر ماهیت مسکن با تصویب قوانین خلق‌الساعه
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در فضای کسب‌وکار نیز قوانین خلق‌الساعه با نگاه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن وضع می‌شود، گفت: با توجه به این نگاه، نباید انتظار داشته باشیم کالای مصرفی تغییر ماهیت نداده و به کالای سرمایه‌ای تبدیل نشود.
وی گفت: زمانی که قوانین متعددی برای دریافت عوارض، مالیات و سایر وجوه مصوب می‌شود زمینه را برای حرکت از پیکره مسکن به حوزه سرمایه‌گذاری ایجاد کرده و نگاه سرمایه‌گذاری به تولید مسکن را دامن می‌زند.
پورحاجت ادامه داد: تصویب قوانین مزاحم در بخش‌های مختلف همچون «پیش‌فروش ساختمان»، فقط ابزار مالی بخش تولید را بدون توجه به شرایط کنونی می‌گیرد و نتیجه آن، از دست دادن کارایی تنها منبع تأمین نقدینگی در بخش خصوصی است و بنگاه‌های تولیدی قادر به تأمین نقدینگی خود خارج از سیستم بانکی نخواهند بود.
به گفته وی، این مسئله در سالیان گذشته به انحراف رفته و سبب شده برای اقتصاد کشور و بخش تولید چالش‌های اساسی ایجاد شود.
تورم، تب مسکن را بالا برد
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اصلی‌ترین دلیل نوسانات در قیمت مسکن را عامل تورم دانست و افزود: این موضوع به همه دولت‌ها بازمی‌گردد.
وی تأکید کرد: زمانی که تورم بالایی در اقتصاد به وجود می‌آید مردم تلاش می‌کنند تا ارزش سرمایه‌های خود را بالا ببرند و از همین رو دارایی خود را به کالایی تبدیل می‌کنند که می‌تواند ارزش خود را حفظ کند.
وی گفت: این مشکل اکنون در حوزه مسکن، دلار، طلا، بورس و ... رخ داده و همه نشات گرفته از موضوع تورم است. در واقع اگر تورم کنترل می‌شد هیچ‌گاه این اتفاقت در اقتصاد رخ نمی‌داد.
پورحاجت ادامه داد: مصالح ساختمانی نیز بخش عمده آن در کشور تولید می‌شود اما زمانی که تولیدکننده می‌خواهد در بازارهای جهانی به‌صورت رقابتی کار کند، نیم‌نگاهی به این بازارها دارد و ازآنجاکه قیمت‌گذاری‌ها به دلار انجام می‌شود، نوسان قیمت دلار بر کالاهای تولیدی نیز اثرگذار خواهد بود.
افزایش 100 درصدی نرخ محصولات فولادی
وی در این زمینه، به مواردی در بخش محصولات فولادی و پتروشیمی اشاره کرد و گفت: در فولاد با افزایش 100 درصدی قیمت نسبت به پارسال مواجه هستیم.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در شرایط ثبات اقتصادی، تولیدکننده و مصرف‌کننده می‌توانند برای حضور در بازار برنامه‌ریزی کنند، افزود: اما در آشفتگی اقتصادی، نه بخش تولید می‌تواند تصمیم درستی بگیرد و نه مصرف‌کنندگان برای خرید برنامه‌ریزی خواهند داشت.
به گفته پورحاجت، آمارها نشان می‌دهد در 6 سال اخیر با کاهش 50 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی روبه‌رو بوده‌ایم و در مقابل، در همین سال‌ها، افزایش تقاضای مصرفی نیز وجود داشته است.
وی تأکید کرد: حتی در شرایط کنونی که آمارها از کاهش خریدوفروش حکایت دارد بازهم مصرف‌کننده واقعی برای مسکن وجود دارد اما شرایط برای ورود به بازار مسکن مهیا نیست و تقاضای مصرفی نمی‌تواند خود را با بازار مسکن وفق دهد.
پورحاجت، نوسانات را مانع حضور متقاضیان در بازار مسکن دانست و گفت: در 5 سال گذشته تولید مسکن کاهش 50 درصدی داشته است؛ زمانی که نظم عرضه و تقاضا به هم می‌خورد، تأثیر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد اما در شرایط کنونی این فقط یکی از فاکتورهای افزایش قیمت است.
قیمت مسکن بیشتر تحت تأثیر قیمت زمین است
بااین‌حال اسماعیل کاظمی، رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی، افزایش قیمت زمین را مهم‌ترین دلیل رشد نرخ مسکن دانست و گفت: افزایش قیمت مصالح بیش از آنکه تأثیر واقعی داشته باشد، تأثیر روانی بر بازار مسکن داشته است.
وی با بیان اینکه تورم قیمتی مصالح ساختمانی غیرفلزی در پنج سال گذشته از میانگین تورم سالانه کمتر بوده است، ادامه داد: قیمت مسکن بیشتر تحت تأثیر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسکن در مناطق شمالی و جنوبی نیز این ادعا را تأیید می‌کند.
کاظمی افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی به چند دسته تقسیم می‌شود؛ به‌طور مثال سیمان در بسته‌بندی و بارگیری افزایش داشته است اما از سوی دیگر از سال 1392 به دلیل رکود کاری، تولیدکنندگان نتوانسته‌اند افزایش سالانه قیمت‌ها را با توجه به تورم سالیانه اعمال کنند و تخفیف‌هایی ارائه می‌شد که حباب در بازار ایجاد می‌کرد.
افزایش 30 درصدی قیمت مصالح ساختمانی غیرفلزی
وی با بیان اینکه از ابتدای امسال تاکنون با 30 درصد افزایش قیمت زمین مواجه بوده‌ایم، تأکید کرد: طبیعی است که این افزایش قیمت بر بهای تمام‌شده مسکن اثرگذار باشد و سازنده این را در اعداد و ارقام لحاظ کند اما عمده قیمت تمام‌شده یک واحد آپارتمان مربوط به نرخ زمین است.
به گفته رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی، به‌طور میانگین حدود 60 درصد قیمت مسکن، قیمت زمین است.
وی با بیان اینکه سایر مصالح ساختمانی مانند آهن‌آلات با افزایش قیمت همراه بوده، گفت: هرچند که به‌تازگی آهن با کاهش قیمت همراه بوده است اما در بهای تمام‌شده مسکن، موضوع زمین حرف اول و آخر را می‌زند.
کاظمی ادامه داد: به دلیل رکود در سال‌های اخیر در بخش ساخت‌وساز، مصالح ساختمانی به‌ویژه سیمان، گچ، آجر، ماسه ، خاک‌سنگ و در کل مواد کانی غیرفلزی نتوانسته به قیمت حقیقی خود برسد و بنا به‌ضرورت فروش محصولات، با زیان کالاهای خود را به بازار وارد کردند؛ در برخی موارد حتی این قیمت‌ها از نرخ واقعی نیز کمتر بوده است و این رقابت ناسالم بین توزیع‌کنندگان ادامه دارد.