مشکل مسکن با افزایش تولید حل می‌شود؟

مرکز آمار ایران کلیات نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور در فصل زمستان سال 95 را منتشر کرد که از افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی حکایت دارد.

این آمارها نشان می‌دهد که در زمستان سال گذشته تعداد واحدهای پیش‌بینی‌ شده در پروانه‌های ساختمانی به بیش از 102هزار واحد رسیده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل 52.3درصد افزایش داشته است

از دیگر سو در آخرین بازنگری طرح جامع مسکن، برآوردها از نیاز سالانه کشور به تولید مسکن نشان می‌دهد که هر سال باید حدود 900 هزار واحد مسکونی تولید شود. این در حالی است که تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در زمستان 95، یک‌نهم از این میزان را پوشش می­دهد و با فرض تداوم این وضعیت در فصول بعدی، تولید سالانه مسکن هنوز کمتر از نیمی از نیاز کشور را پوشش می‌دهد و باید افزایش پیدا کند.

از طرفی بر اساس نتایج منتشرشده از سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 95، تعداد خانه‌های خالی در کل کشور از یک‌میلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2میلیون و 587 هزار واحد رسیده که واکنش‌های متفاوتی را در پی داشته است.

برخی معتقدند وجود این تعداد واحد مسکونی خالی در کشور ناشی از کاهش قدرت خرید متقاضیان است ازاین‌رو باوجود نیاز کشور به تولید حدود 900 هزار واحد مسکونی در سال، عملاً تولید این تعداد واحد مسکونی تناسبی با تقاضا مؤثر جامعه ندارد و موجب افزایش بیش‌ازپیش تعداد خانه‌های خالی خواهد شد.

از سوی دیگر برخی کارشناسان افزایش تعداد خانه‌های خالی در دوره پنج‌ساله منتهی به سال 95 را ناشی از ورود بانک‌ها به عرصه ساخت‌وساز و افزایش ساخت مسکن لوکس عنوان می‌کنند که درهرصورت قادر به پاسخگویی به نیاز موجود در جامعه نیست و نباید بخش عمده این واحدها را در سنجش میزان نیاز سالانه کشور به مسکن در محاسبه آورد.

نتایج منتشرشده از سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 95 نشان می‌دهد تعداد خانوارهای ایرانی از21 میلیون و 185 هزار و 647 خانوار در سال 90 با حدود 14.2 درصد افزایش، به 24 میلیون و 196 هزار و 35 خانوار رسیده است. از سوی دیگر کل موجودی مسکن در کشور نیز در همین فاصله زمانی با 17 درصد رشد از 21 میلیون و 663هزار واحد به 25 میلیون و 412 هزار واحد رسیده است که در ظاهر از تعداد کل خانوارها بیشتر است.

بر این اساس تعداد کل واحدهای مسکونی با احتساب خانه‌های خالی، معادل 200 هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارهاست که می‌تواند به سبقت عرضه نسبت به تقاضای واحدهای مسکونی قلمداد شود، اما از سوی دیگر با احتساب حدود 2میلیون و 587 هزار واحد خانه خالی، تعداد واحدهای مسکونی مورداستفاده در کشور به 22 میلیون و 825هزار واحد می‌رسد که با این حساب حدود یک‌میلیون و 371 هزار واحد کمتر از تعداد کل خانوارهای کشور است؛ یعنی در پایان سال 95، حدود یک‌میلیون و 371 هزار خانوار فاقد مسکن مستقل بوده‌اند و این میزان کسری در بخش مسکن وجود دارد. البته برخی از کارشناسان حوزه مسکن این برآورد را بسیار خوش‌بینانه عنوان می‌کنند و معتقدند با احتساب ازدواج‌ها، ضریب خانه‌های خالی و ضریب تخریب ساختمان‌ها، کسری مسکن کشور حداقل به 2 برابر این میزان و حتی به حدود 5 میلیون واحد می‌رسد.

جدای از اینکه کسری مسکن کشور به چه اندازه‌ای است، در شرایط فعلی آمارها می‌گویند تعداد واحدهای مسکن موجود در کشور از تعداد خانوارها بالاتر است و قاعدتاً کشور نباید در این حوزه کسری داشته باشد اما از سوی دیگر عملاً بیش از 10 درصد کل مسکن کشور خالی است و در چرخه حضور ندارد بنابراین کشور هنوز با کسری مسکن مواجه است. این موضوع نشان می‌دهد که بازار مسکن از وضعیت غیرمعقولی رنج می‌برد که می‌تواند از انحراف سرمایه‌های ساختمانی و حبس آنها در مسکن لوکس که گفته می‌شود بخش عمده خانه‌های خالی را تشکیل می‌دهد، سرچشمه گرفته باشد.

در این شرایط که بخش زیادی از سرمایه سازندگان مسکن به‌ویژه منابع بانک‌های فعال در این حوزه در ساختمان‌های قبلی قفل شده است به نظر می‌رسد افزایش ساخت‌وساز مسکن در زمستان 95 می‌تواند مربوط به ساختمان‌هایی باشد که تقاضای مؤثر برای آن وجود دارد و به‌نوعی با گردش سرمایه باقی‌مانده در این بازار ساخته و عرضه می‌شود بااین‌حال، در این وضعیت، کسری مسکن کشور افزایش می‌یابد چراکه همچنان متقاضیان بالقوه بازار مسکن که قادر به تأمین مالی خرید مسکن موردنیاز خود نیستند به تقاضای انباشته این بازار اضافه خواهند شد.

بازار داغ صدور پروانه ساختمانی در فصل زمستان

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در فصل زمستان سال گذشته تعداد 2هزار و 541 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادرشده که نسبت به فصل گذشته حدود 28.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 41 درصد افزایش داشته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که در زمستان سال گذشته، در کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران، تعداد 18هزار و 508 واحد مسکونی پیش‌بینی شده که نسبت به فصل پاییز 95 حدود 25.5 درصد و نسبت به فصل زمستان سال 94 حدود 36.7 درصد افزایش داشته است.‌

متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران 7.3 واحد بوده است.

مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در فصل زمستان 95 حدود 3میلیون 547هزار و 700 مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته حدود 32.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 34.9 درصد افزایش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در زمستان 95 حدود 1396 مترمربع بوده است.

بررسی نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در فصل زمستان سال 95 حاکی از این است که صدور پروانه ساختمانی علاوه بر تهران در کل نقاط شهری کشور وارد روند صعودی شده است.

بنابراین گزارش، در فصل زمستان سال گذشته تعداد 37هزار و 171 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده که نسبت به فصل قبل (پائیز 95) حدود 56درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل (زمستان 94) 6 درصد افزایش داشته است.

طبق اعلام مرکز آمار ایران، در چهارمین فصل سال گذشته، تعداد 102هزار و 22 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته حدود 52.3 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 9.9 درصد افزایش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانهٔ احداث ساختمان 2.7 واحد بوده است.

 همچنین مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در فصل زمستان 95 حدود 19میلیون و 848هزار و 600 مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته 59.1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 20 درصد افزایش داشته است.  متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها 534 مترمربع بوده است.