شروع فاز «چانه‌زنی» آپارتمان‌های ارزان قیمت
آپارتمان‌های دارای دامنه قیمتی کمتر از ۱۵۰ میلیون تومان این روزها در دفاتر مشاور املاک، مقداری با افزایش تقاضای بازدید و چانه‌زنی که معمولا با تحمیل قیمت پیشنهادی خریداران همراه است مواجه شده‌اند.
در مردادماه ۱۳۹۵ به طور میانگین هر بنگاهی شهر تهران ۱.۴ مبایعه‌نامه امضا کرد. این رقم در مردادماه سال ۱۳۹۴ معادل ۱.۱ قرارداد برای هر بنگاهی بود که این ارقام حدود یک هشتم دوران رونق مسکن است. با این حال، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد اغلب واحدهای فروش رفته حداکثر ۱۵۰ میلیون تومان قیمت و دارای مساحت کمتر از ۷۰ متر مربع بوده‌اند.
سیری در دفاتر مشاور املاک شهر تهران نیز نشان می‌دهد در ادامه افزایش نسبی مراجعه برای خرید آپارتمان کوچک، تعداد اندکی بر حجم قراردادها افزوده شده است؛ قراردادهایی که معمولا با کوتاه آمدن ۵ تا ۲۰ میلیون تومانی فروشندگان از قیمت‌های اولیه همراه است. بر این اساس رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: در خیلی از نقاط شهر تهران به قیمت‌های واقعی نزدیک شده‌ایم و در برخی نقاط به قیمت واقعی رسیده‌ایم، اما من ظرفیت افزایش قیمت در بازار مسکن نمی‌بینم.
همچنین یک کارشناس مشاور املاک در جنوب پایتخت گفت: در ماه‌های اخیر بعد از امضای برجام می‌توان گفت بازار مسکن مقدار اندکی تکان خورده است. البته معاملات هنوز در حدی که از آن به عنوان رونق یاد کرد نیست، اما شاید بتوان گفت مراجعات نسبت به سال قبل دو برابر شده و تعداد قرادادها ۱.۵ برابر شده که بیش از ۸۰ درصد مربوط به املاک ارزان قیمت است.
از سوی دیگر بررسی منطقه ۵ به عنوان منطقه‌ای دارای سهم ۱۶.۲ درصدی از کل معاملات شهر تهران که شاخصی کوچک برای ارزیابی کل بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شود، رشد نسبی خرید و فروش و نیز اجاره خانه‌های متوسط و کوچک را نشان می‌دهد.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۳.۸ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان با سهم ۱۳ درصد و ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان با سهم ۱۰.۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده که در حدود ۶۱.۳ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ۴.۲۸ میلیون تومان معامله شده‌اند.
آمارها در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد پس از چهار سال نزول قیمت مسکن، هر ماه مقدار اندکی قیمت مسکن در پایتخت بالا می‌رود. با این حال معاملات بیش از ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته که عمیق ترین رکود چهار سال اخیر را تجربه کرد، افزایش نیافت. لذا کارشناسان می‌گویند صحبت از رونق واقعی بخش مسکن مقداری زود است؛ زیرا برآوردها نشان می‌دهد افزایش حجم معاملات بیش از آن‌که به علت ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن باشد، ناشی از افزایش سفته‌بازی در بنگاه‌های تهران و متغیر کاهش نرخ سود بانکی بوده است.
متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت در ماه‌های آذر، دی، بهمن و اسفند سال قبل به ترتیب ۳.۸۸، ۳.۸، ۳.۹۲ و ۴.۲۱ میلیون تومان بود. در فروردین ماه ۱۳۹۵ قیمت مسکن با افت همراه شد و به ۳.۹۹ میلیون تومان رسید. در اردیبهشت ماه نیز متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران ۴.۰۱ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۷ و ۲.۸ درصد افزایش داشت. در خردادماه، تیرماه و مردادماه نیز قیمت مسکن پایتخت به ترتیب ۴.۲۲، ۴.۲۳ و ۴.۲۸ میلیون تومان بود که نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۵، ۴.۴ و ۷.۶ درصد افزایش داشت.
اما وضعیت ساخت و ساز در شهر تهران چندان مناسب نیست. در زمستان ۱۳۹۴ تعداد ۱۸۱۰ پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل قبل حدود ۴ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۵.۱ درصد کاهش داشته است.
از سوی دیگر با توجه به رشد چند مرحله ای وام مسکن که اصلی ترین نسخه دولت برای درمان رکود مسکن محسوب می شود و نیز کاهش سود تسهیلات انتظار می رود بازار مسکن تهران جنب و جوش بیشتری به خود گیرد؛ کما اینکه در سه ماه اخیر تعداد افرادی که برای دریافت وام مسکن به بانک مراجعه می کنند از روزانه ۱۶۰ نفر به حدود ۲۲۰ نفر افزایش یافته که این مساله دلیلی شد برای اینکه وزیر راه و شهرسازی بگوید «مسکن از رکود خارج شده است». با این حال کارشناسان نظر دیگری دارند و معتقدند بخش مسکن هنوز از خواب چهار ساله بیدار نشده است؛ چرا که تعداد معاملات کل کشور به سیر نزولی ماهیانه خود ادامه می دهد.