در صورتی که بازار اجاره را در یک بررسی تاریخی از نیمه دوم دهه ۸۰ مورد واکاوی قرار دهیم، مشاهده می‌شود که از این زمان یعنی از نیمه دهه ۸۰، نرخ اجاره‌‌نشینی در تهران وکشور رو به افزایش رفت. افزایش تقاضا برای خانه‌های اجاره‌‌ای یا به بیان بهتر افزایش نرخ اجاره‌‌نشینی به دنبال عدم تعادل بین قیمت مسکن، توان اقتصادی و مالی خانوارها و همچنین سطح ناکافی درآمدهای افراد برای ورود به بازار مسکن ملکی، این بازار را تحت تاثیر قرار داد.
می‌توان به جرات اعلام کرد که تا دو تا سه سال اخیر هیچ توجهی از سوی سیاستگذار بخش مسکن به حوزه استیجار و بازار اجاره معطوف نشده بود و در کل جهت سیاستگذاری‌‌ها در برنامه‌های تامین مسکن به سمت توسعه بازار مسکن ملکی بود و کل یارانه‌هایی که برای بخش مسکن نیز اختصاص یافت به بازار مسکن ملکی ورود کرد. در طرح مسکن مهر که نیمه دوم دهه ۸۰ در کشور اجرایی شد قرار بود بخشی از واحدها به بازار استیجار اختصاص یابد اما در میانه راه کل این طرح به مسکن ملکی اختصاص یافت و عملا موضوع مسکن استیجاری در طرح مسکن مهر به فراموشی سپرده شد. از سال ۹۷ همزمان با وقوع تحولات بیرونی و درونی بازار مسکن، وقایعی همچون افزایش ریسک‌‌های غیراقتصادی، تشدید تحریم‌ها، رشد منفی در اقتصاد کشور، کاهش سطح درآمد خانوار و همچنین نوسانات بازارهای اقتصادی از جمله جهش قیمت مسکن، منجر به افزایش جمعیت اجاره‌‌نشین در کشور شد. بررسی‌‌ها و برآوردها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون تعداد مستاجرها در تهران نسبت به مالکان واحدهای مسکونی به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. این در حالی است که عمده معاملات خرید مسکن در بازار ملک پایتخت مربوط به خریدهای سرمایه‌‌ای با انگیزه حفظ ارزش دارایی‌ها در طول زمان است. اینکه وضعیت اجاره‌‌نشینی و بازار استیجار هم‌‌اکنون به‌ویژه در شهر تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به مساله‌ای بغرنج تبدیل شده است یک واقعیت مهم است. اما سوال اساسی این است که در مواجهه با این بحران چه باید کرد.
در پاسخ به این سوال می‌توان گفت در مواجهه با این بحران چند رویکرد مهم را می‌توان اتخاذ کرد. رویکرد اول ارتباط بسیار مستقیمی با این پر‌سش دارد که آیا در شرایط فعلی عرضه و تقاضای مسکن در استطاعت، در بازار اجاره، کافی است؟ دقت داشته باشید که تنها تعادل عرضه و تقاضای مسکن به معنای وجود حداقل یک مسکن در ازای هر خانوار، به معنای پاسخ به نیاز مسکن همه افراد در جامعه نیست؛ آنچه مهم است تعادل عرضه مسکن در استطاعت با تقاضای مصرفی است. در واقع عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در استطاعت باید با تقاضای سکونتی متناسب و در حالت تعادل باشد؛ چون درآمد خانوار با بحران مواجه است و نمی‌تواند هزینه سکونت و اجاره‌‌بهای هر نوع مسکنی را تامین کند. بنابراین نخستین رویکرد و مهم‌ترین رویکرد در بازار اجاره این است که سیاست‌های به سمت افزایش عرضه مسکن در استطاعت در بازار اجاره برود.
اما در سال‌های اخیر- سه سال گذشته- شاهد آن هستیم که دولت به جای آنکه برای افزایش عرضه مسکن در استطاعت در سه شکل فوری، میان‌مدت و بلندمدت برنامه‌‌ریزی کند تنها به رویکرد دستوری برای کنترل سقف اجاره‌‌بهای مسکن و پرداخت وام‌‌های غیریارانه‌‌ای و گران‌‌قیمت به مستاجرها پرداخته است که برآوردها نیز حاکی از اصابت تعداد کمی از این وام‌‌ها به گروه هدف است.
در واقع سریع‌ترین اقدامی که در شرایط فعلی به ذهن سیاستگذار مسکن برای کنترل بازار اجاره خطور کرده است، اقدام دستوری برای سقف‌گذاری اجاره‌‌بهای مسکن است. تجربه اجرای این سیاست در بازار اجاره در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ نشان می‌دهد این اقدام تاثیری در بازار اجاره نداشته است و عملا نتوانسته است کارآمدی لازم را در این بازار ایجاد کند.
شاهد موثق این ادعا، رشد اجاره‌‌بهای مسکن به‌طور متوسط دو برابر بیشتر از سقف دستوری تعیین‌شده در هر کدام از این دو سال است. وام ودیعه مسکن هم با توجه به مبلغ ناکافی این وام در برابر هزینه سنگین اجاره‌‌نشینی، یارانه‌‌ای نبودن نرخ بهره و بالا بودن قسط ماهانه عملا کمکی به تقویت توان مالی مستاجرها در این بازار نکرده است. شاید اگر نرخ سود این تسهیلات یارانه‌‌ای بود، با سقف بالاتر و در دوره زمانی طولانی‌‌تری یا با قسط ماهانه کمتر به متقاضیان عرضه می‌شد، می‌توانست در کوتاهمدت توان مالی مستاجرها در بازار استیجار را به‌طور نسبی تقویت کند اما این راهکار هم دائمی نبود؛ ضمن آنکه عملا هیچ کدام از این پیش‌‌شرط‌‌ها در وام فعلی و وام‌‌های پرداختی در دو سال گذشته به بازار استیجار مهیا نشده است.
دسترسی به وام‌‌های با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار در شبکه بانکی چندان دشوار نیست؛ بنابراین اگر این وام واقعا می‌توانست اثری در این بازار و توان مالی مستاجرها داشته باشد، آنها می‌توانستند از سایر بانک‌ها نیز معادل این وام را دریافت کنند. به نظر می‌‌رسد اقدام برای نرخ‌گذاری دستوری و همچنین پرداخت وام ودیعه مسکن به اشکال فعلی، بیشتر مشابه یک اقدام بدون هدف تضمین‌شده است تا از این طریق گفته شود کاری در بازار اجاره و برای مستاجرها انجام شده است. بدون آنکه توجه جدی شود که آیا این اقدام در این بازار اثرگذار بوده است یا خیر؟ اما یک رویکرد مهم و اساسی در بازار اجاره می‌تواند اجرا شود که در کنار برنامه‌‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت برای افزایش عرضه مسکن در استطاعت به بازار اجاره، دسترسی مستاجرها را به این نوع واحدها به فوریت تسهیل کند. این اقدام کوتاهمدت که در کشورهای پیشرفته دنیا نیز اجرا شده، در حال اجراست و اتفاقا نتیجه‌بخش هم بوده است به نوعی هدایت بازار به سمت هدف مورد نظر یعنی ساماندهی بازار اجاره و کاستن از حجم بحران در این بازار است.
مالیات‌ستانی از املاک مسکونی و همچنین ارائه سوبسیدهای مشوق برای سرمایه‌‌گذاران بازار استیجار برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره و همچنین سیاستگذاری برای ساخت و عرضه مسکن اجاره‌‌ای مهم‌ترین رویکردهایی است که باید در این زمینه به فوریت اجرایی شود. بهتر بود دولت بخشی از طرح نهضت ملی مسکن مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را به ساخت واحدهای اجاره‌‌ای اختصاص دهد. حتی اگر الگوهایی که در سال‌ها و دهه‌های گذشته برای واگذاری زمین به کار گرفته شد، معطوف به توسعه بازار استیجار شده و در خدمت این بازار قرار می‌گرفت می‌توانست تا حدی از بحران فعلی اجاره‌‌بها کم کند. دولت در شرایط فعلی می‌تواند یک بسته توسعه بازار اجاره تعریف کرده و انگیزه‌های اقتصادی مورد نیاز برای ورود بخش خصوصی به بازار اجاره‌‌داری حرفه‌‌ای را از طریق ضوابط تشویقی مانند معافیت‌‌ها، مشوق‌‌ها و تسهیلات از یک سو و ابزارهای بازدارنده مانند اهرم‌‌های مالیاتی از سوی دیگر، ایجاد کند. از طریق اجرای این بسته توسعه‌‌ای، می‌توان امیدوار بود که اقدامات مورد نظر محرکی برای توسعه بازار استیجار از طریق افزایش عرضه مسکن در استطاعت برای خانوارهای مستاجر شود و همراه با خود بازار اجاره‌‌داری حرفه‌‌ای را ایجاد کند.
می‌توان از موجودی صندوق‌های بازنشستگی و توان مالی و اجرایی نهادهای اجتماعی نیز برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در استطاعت به بازار اجاره با اولویت واگذاری واحدها به اعضای این صندوق‌ها و افراد تحت حمایت این نهادها، استفاده کرد. در واقع در شرایط فعلی شیفت پارادایم یا تغییر الگوی اقدامات دولت در بازار مسکن از عرضه مسکن ملکی به عرضه مسکن استیجاری در استطاعت جزو ضروری‌‌ترین اقدامات است. چرا که حتی در صورت عرضه مسکن ملکی به افراد واقع در ضعیف‌‌ترین دهک‌‌های درآمدی مانند دهک یک تا سه، خطر فروش این واحدها برای پوشش هزینه‌های ضروری‌‌تر(هزینه‌های معیشت اولیه) و ورود مجدد این افراد به بازار اجاره و تکرار سیکل باطل سیاستگذاری‌‌های غلط در این زمینه بسیار زیاد است.