تخلیه حباب قیمت از مسکن پایتخت

میانگین قیمت مسکن تهران با رشد آرام و متوالی در ماه‌های اخیر از 32میلیون تومان گذشته اما همچنان تورم این بازار کمتر از تورم مصرف‌کننده است و به‌نوعی فرایند تخلیه حباب قیمتی در این بازار باوجود صعودی بودن نرخ‌ها ادامه دارد. اطلاعاتی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان امسال منتشر کرده نشان می‌دهد در این ماه، تعداد معاملات با 33.5درصد افزایش نسبت به مهرماه به 7هزار و 304مورد رسیده که نسبت به آبان پارسال نیز 63.5درصد افزایش دارد. همزمان، میانگین قیمت مسکن در این معاملات با رشد 1.2درصدی نسبت به‌ماه قبل، به بی‌سابقه‌ترین رقم تاریخ بازار مسکن تهران رسیده و 32میلیون و 9هزار تومان ثبت شده است.

تاوان رشدهای 100درصدی مسکن

در 4سال اخیر یعنی از آبان 1396تا آبان 1400میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران 700درصد رشد کرده و از محدوده 4.5میلیون تومان به بیش از 32میلیون تومان برای هر متر رسیده است. همزمان تورم عمومی، در این بازه زمانی، 240درصد رشد کرده است. به‌عبارت‌دیگر میزان رشد قیمت مسکن در این 4سال 3برابر میزان رشد تورم بوده که دلیل آن نیز اثرپذیری بالای این بازار از قیمت ارز است. نکته اینجاست که قیمت ارز نیز در این بازه 4ساله 600درصد رشد کرده و همچنان قیمت مسکن در مقایسه با قیمت دلار نیز یک‌هفتم بیشتر رشد کرده است. البته عوامل متعددی نظیر وضعیت تقاضا، روند تولید، کسری مسکن، قیمت زمین شهری و... بر تغییر قیمت مسکن اثرگذار است که در این مجال نمی‌توان به آنها پرداخت اما هم‌سنجی قیمت فعلی مسکن با این شاخص‌ها نیز قادر نیست حباب قیمتی مسکن در مقایسه با واقعیت‌های اقتصادی را کتمان کند. در این وضعیت، به‌واسطه چسبندگی شدید قیمت مسکن در اقتصاد ایران که آن‌هم دلایل متعددی دارد، کاهش قابل‌توجهی برای قیمت این کالای سرمایه‌ای متصور نیست؛ اما تخلیه حباب قیمتی آن از طریق رکود بلندمدت و افزایش نیافتن همپای نرخ تورم کل، سناریوی بسیار محتملی است که در دوره‌های قبلی نظیر ابتدای دهه90 نیز تجربه شده است. در شرایط فعلی نیز آنچه از تحولات بازار مسکن به‌نظر می‌رسد، ادامه همین روند تخلیه حباب قیمتی از طریق ثبات نسبی قیمت آن است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در آبان امسال نسبت به آبان سال قبل فقط 17.7درصد است درحالی‌که این شاخص در آبان 99نسبت به سال قبل از آن معادل 118.2درصد بوده است. به‌عبارت‌دیگر، شیب رشد تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار مسکن تهران به‌شدت کاهش پیدا کرده آن‌هم در شرایطی که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در آبان امسال 35.7درصد یعنی 2برابر این شاخص در بازار مسکن تهران بوده است. به بیانی ساده‌تر، آهنگ رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کمتر از آهنگ رشد سایر کالاهاست و از این مسیر، بازار مسکن تاوان رشدهای 100درصدی در 4سال اخیر را پس می‌دهد و بخشی از حباب قیمتی آن تخلیه می‌شود. 

رکوردداران مسکن تهران در آبان

در‌ماه گذشته، 32درصد از مجموع 7هزار و 304معامله انجام شده در بازار مسکن تهران به واحدهای نوساز تا 5سال اختصاص داشته است. این سهم نسبت به آبان سال قبل 6درصد و نسبت به آبان سال 90معادل 27درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش نشانه کاهش شدید تولید و همچنین کاهش استقبال متقاضیان از واحدهای نوساز به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید آن‌هاست. نکته دیگر اینکه در این‌ماه مطابق معمول، بیشترین سهم از تعداد معاملات مسکن (معادل 13.8درصد) به منطقه5 تهران اختصاص داشته و مناطق10و 2 به‌ترتیب با سهم‌های 9و 8.3درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. رتبه‌بندی مناطق 22گانه تهران از منظر میانگین قیمت نیز حاکی از این است که مطابق معمول، بالاترین میانگین قیمت معادل 72میلیون و 750هزار تومان به منطقه یک اختصاص دارد و کمترین میانگین قیمت معادل 14میلیون و 520هزار تومان در منطقه18 به ثبت رسیده است.

نقشه توزیع معاملات

در آبان امسال 61.6درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند و واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 15تا 20میلیون تومان با سهم 17.2درصد، بیشترین فراوانی را داشته‌اند. همچنین در این‌ماه 59درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته و بیشترین فراوانی از این منظر مربوط به واحدهای مسکونی با زیربنای 50تا 60مترمربع با سهم 16.1درصد بوده است. از سوی دیگر در آبان امسال، 51.3درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2میلیارد تومان اختصاص داشته و در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش یک تا 1.5میلیارد تومان با سهم 18.9درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص داده‌اند.

افزایش تورم در بازار اجاره

در 4سالی که از آغاز دوره جدید تنش قیمتی در بازار مسکن می‌گذرد و به تورم 700درصدی این بازار منجر شده، بازار اجاره نیز زیر ضرب تورم قرار داشته و به‌تدریج بخش قابل‌توجهی از این تورم در قیمت اجاره تخلیه شده است؛ اما هم به‌واسطه مصوبه ستاد کرونا در 2سال اخیر مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با قیمت مشخص و هم به‌واسطه توافقی بودن قیمت در بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره، همواره تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره با تأخیر مواجه است. بر همین اساس، در شرایطی که رشد قیمت مسکن ماه‌هاست که از شتاب افتاده و این بازار با تورم نقطه‌به‌نقطه 17.7درصدی در رکود سنگین به سر می‌برد، تورم بازار اجاره همچنان در حال تاختن است. به‌گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان امسال به‌ترتیب معادل 51.6و 54.9درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل رشد کرده است. به‌عبارت‌دیگر، مستأجران تهرانی در آبان امسال برای اجاره یک واحد آپارتمان یکسان به‌طور میانگین 51.6درصد پول بیشتری نسبت به آبان پارسال پرداخته‌اند و این رقم برای مستأجران کل مناطق شهری ایران به‌طور میانگین 54.9درصد بوده است.