بازار مسکن پایتخت سال گذشته را با رشد 26.1درصدی میانگین قیمت به پایان رساند و گرچه در ماه‌های پایانی سال با توهم قیمتی فروشندگان مواجه شد اما با رشد ملایم تعداد معاملات همراه بود تا اینکه در نخستین ماه از سال جدید، به‌دلیل رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در اکثر مناطق شهری، با چالش بلاتکلیفی خریداران و سرگردانی فروشندگان مواجه شد و در رکود موقتی فرورفت.
بررسی معاملات انجام‌شده در بازار مسکن پایتخت در بازه زمانی اردیبهشت پارسال تا روزهای اخیر نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران رشد بسیار نامتوازنی را تجربه کرده و افزایش آن از 11درصد تا مرز 70درصد نوسان داشته است.
نبض قیمت در دست فروشندگان
در این بررسی که با استفاده از آمارهای استخراج‌شده از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) انجام شده، حتی‌الامکان تلاش بر این بوده است که معاملاتی همسان از هر منطقه در 2بازه زمانی اردیبهشت 96و اردیبهشت امسال انتخاب و تغییرات آن بررسی شود. به گزارش همشهری مقایسه داده‌های به‌دست‌آمده از این شیوه حاکی از این است که در مناطق مختلف، به‌اندازه‌ای که قدرت مالی متقاضیان پاسخگوی بار مالی خرید مسکن بوده، قیمت‌ها رشد کرده و به همین تناسب، رشد قیمت‌ها در مناطق مرفه‌نشین شهر، چشمگیرتر بوده است.
گزارش‌های میدانی قبلی از بازار مسکن تهران نشان می‌داد بازار مسکن در برخی مناطق شهر، به‌شدت با توهم قیمتی فروشندگان مواجه شده و قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش به‌مراتب از قیمت معاملات جاری بازار بالاتر بوده است.
بررسی‌های فعلی حاکی از این است که خریداران بازار مسکن به‌واسطه افت محسوس واحدهای مسکونی موردتقاضا، در رقابتی که برای خرید داشته‌اند اسیر این توهم قیمتی شده و آن را پذیرفته‌اند. به‌عبارتی‌دیگر، گرچه آمارهای رسمی از وجود 600هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در شهر تهران خبر می‌دهند؛ اما بخش عمده این واحدها قابلیت عرضه به عموم متقاضیان بازار را نداشته و قادر به ایجاد توازن در بازار نبوده‌اند؛ درحالی‌که براساس گزارش‌های بانک مرکزی، نیمی از متقاضیان بازار مسکن طالب خرید واحدهای مسکونی با متراژ زیر 80متر و با ارزش کمتر از 400میلیون تومان هستند. در نتیجه با افت عرضه واحدهای موردتقاضای بازار، نبض قیمتی بازار مسکن در دست فروشندگان این بازار قرار گرفته و قیمت‌ها نیز تا جایی که قدرت خرید متقاضی اجازه می‌داده رشد کرده است.
خانه‌اولی‌ها به خانه اول برگشتند
بازار مسکن پس از جهش قیمتی اوایل دهه 90که عملاً مقارن با رکود اقتصادی نیز بود، وارد رکود سنگینی شد که 5سال طول کشید و تولید در این حوزه را به‌شدت تحت‌تأثیر قرار داد. در این وضعیت دولت تدبیر و امید از بدو روی کار آمدن با رکود سنگین بازار مسکن مواجه بود.
در طول این 5سال رکود، بر بازآرایی قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن از مسیر افزایش سهم تسهیلات مسکن از قیمت یک واحد مسکونی متوسط همت گماشت تا جایی که توانست تسهیلات خرید مسکن زوج‌های جوان را به‌صورت میانگین به 50درصد قیمت یک واحد مسکونی متوسط برساند.
در این وضعیت، عملاً راهی برای خانه‌دار شدن قشر متوسط شهری، به‌ویژه در تهران فراهم شد اما این مسئله با رسیدن نخستین موج خانه‌اولی‌ها به بازار مسکن دستخوش تغییر شد و بازار مسکن را که در حال خروج از رکود بود، با جهش 30درصدی قیمت مواجه کرد.
در این وضعیت عملاً ثمره 5سال سیاستگذاری دولتی در بازار مسکن نابود شد و تناسب بین قدرت خرید تسهیلات و قیمت یک واحد مسکونی از بین رفت تا خانه‌اولی‌ها دوباره به خانه اول برگردند و در حسرت خانه‌دار شدن بمانند.
تکرار سناریوی ناکامی در بازار مسکن
شرایط فعلی بازار مسکن به‌گونه‌ای است که متقاضیان مصرفی مسکن قدرت چندانی برای اثرگذاری در بازار ندارند اما با فروکش‌کردن تنش در بازار ارز، خنثی شدن هیجانات در بازار سکه و جذاب نبودن نرخ سود بانکی، نقدینگی هنگفتی قابلیت کوچ به بازار مسکن دارد و این موضوع عملاً می‌تواند منجر به جهش قیمتی در این بازار شود؛ جهشی از نوعی افزایش قیمت در بازارهای ارز و طلا که خریداران واقعی این بازارها را داغ کرد و در بازار مسکن نیز می‌تواند به ناکامی مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بینجامد.
سیر تحولات بازار مسکن حاکی از این است که این بازار در ایران هرچند سال یک‌بار با جهش قیمتی مواجه می‌شود و همواره رؤیای خانه‌دار شدن اقشار ضعیف‌تر را ناکام می‌گذارد؛ اتفاقی که امسال نیز احتمالاً با سکوت سیاستگذاران دولتی، تکرار خواهد شد.
بازار مسکن در شرف جهش قیمتی و رکود مجدد
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن دراین‌باره به خبرنگار ما می‌گوید: افزایش قیمت مسکن که رشد ملایم تعداد معاملات را نیز به همراه داشته در ادامه به افزایش تولید و رشد سرمایه‌گذاری این بازار منجر خواهد شد؛ اما در این‌باره باید تمهیداتی برای تسهیل تولید واحدهای موردنیاز بازار اندیشیده شود تا بازار با اختلال مواجه نشود.
به گفته ستاریان، بازار مسکن در سال‌جاری با روند صعودی قوی‌تری نسبت به سال گذشته مواجه می‌شود که بخش زیادی از آن از کسری مسکن و کمبود عرضه در بازار ناشی می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: رکود سنگین سال‌های اخیر در بازار مسکن ناشی از رکود اقتصادی حاکم بر کشور بوده اما جهش قیمت مسکن در سال97 می‌تواند این بازار را در رکود ناشی از تحولات خود این بازار گرفتار کند.