آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور در سال 1395 نشان می‌دهد که 25.4 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که 90 درصد از این تعداد دارای سکنه است و حدود 10 درصد در شمار خانه‌های خالی به شمار می‌روند. البته این احتمال وجود دارد که 10 درصد مزبور، ویلا و یا خانه دوم باشد و به معنای نداشتن سکنه نیست، بلکه امکان سکونت موقت دارد.
این آمارها نشان می‌دهد حدود 22.8 میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود 2.6 میلیون واحد خالی مانده است. بر اساس آمار سرشماری همچنین حدود 24 میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند. با مقایسه ساده این آمارها مشخص می‌شود که تقریباً 1.2 میلیون خانوار مسکن مستقل ندارند.
عوامل مؤثر بر کمبود مسکن
بر پایه آمار یادشده، کشور با کمبود عرضه مسکن روبروست و این کمبود مسکن با توجه به ازدواج سالیانه 850 هزار زوج در کشور، این آمار نشان می‌دهد که نیاز به مسکن با ازدواج شتاب پیدا نمی‌کند، بلکه طلاق نیز تعداد متقاضیان مسکن را افزایش می‌دهد.
بنابراین به ازای هر چهار مورد طلاق، یک تقاضا برای مسکن در کشور افزوده می‌شود و موضوع دیگری که بر رشد تقاضا در بازار تأثیر مثبت دارد، توجه به نوسازی بافت‌های فرسوده است. بازسازی این بافت‌ها در شرایطی محقق می‌شود که ساکنان آن بتوانند سرپناه مناسب دیگری برای مدتی موقت و تا زمان نوسازی داشته باشند.
تمامی این عوامل در کنار کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته، موجب آن شده‌اند تا علاوه بر افزایش تراکم خانوار در واحدهای مسکونی، شاهد افزایش اجاره‌بها و قیمت فروش مسکن در کشور باشیم و این امر در کلان‌شهرها بیشتر احساس می‌شود.
بنابراین برای رسیدن به تعادل در بازار مسکن باید شرایط بازارهای موازی مانند سکه، ارز، خودرو و ... به ثبات برسد، همچنین وضعیت ساخت مسکن نیز باید در اولویت قرار گیرد، زیرا با افزایش تولید و رسیدن عرضه و تقاضا در این بازار به نقطه تعادل، می‌توان امیدوار بود که دست سوداگران از این بازار کوتاه و مصرف‌کنندگان واقعی به‌عنوان بازیگران اصلی نقش ایفا کنند.
نیاز به ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال
ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران ضمن اعلام اینکه مسئله ساخت مسکن اصل نخست محسوب می‌شود، گفت: باید بیشتر روی این مهم تکیه شود و هر سیاستی که در این بازار تدوین می‌شود نباید به تولید مسکن لطمه بزند، بنابراین در تعیین مالیات بر خانه‌های خالی و یا مالیات بر عایدی، باید کارشناسی دقیقی انجام شود تا مالیاتی که پیش‌بینی می‌کنند به تولید آسیب نرساند.
وی بحث مالیات بر واحدهای مسکونی خالی را حساس دانست و افزود: موضوع حذف احتکار و سوداگری در بازار مسکن یک اصل جدی است و از سوی دیگر چاره‌اندیشی لازم برای تولید مسکن انجام نمی‌شود.
به گفته رهبر، بی‌توجهی به ساخت مسکن در حالی تداوم دارد که بر اساس طرح جامع 10 ساله، سالیانه به تولید یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز است.
وی اضافه کرد: چنانچه تعداد 850 هزار ازدواج مورد توجه قرار نگیرد و شمار واحدهای مسکونی احداثی در کشور به کمتر از یک‌میلیون واحد برسد، با انباشت تقاضا روبرو می‌شویم.
فاصله 800 هزار واحدی عرضه و تقاضا
رهبر خاطرنشان ساخت: میزان ساخت مسکن در سال‌های گذشته کاهش داشته و اکنون تولید سالیانه مسکن به رقم 200 تا 250 هزار واحد می‌رسد که نشان‌دهنده یک فاصله 800 هزار واحدی است.
وی افزود: برخی کارشناسان از نیاز 3.5 میلیونی واحد مسکونی در کشور خبر می‌دهند که با توجه به این کاهش تولید، انباشت تقاضا در سال‌های گذشته به شمار می‌آید.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران یادآور شد: قانون مالیات بر خانه‌های خالی مدت 2 سال است که به تصویب رسیده ، اما ناهماهنگی‌هایی در اجرا و نداشتن امکان شناسایی خانه‌های خالی، مانع اجرایی شدن این قانون شده است.
معافیت 2 ساله خانه‌ها از مالیات بر عایدی
وی پیرامون موضوع مالیات بر عایدی گفت: اشکال کلی این مالیات، ناشی از آن است که باید تمامی بخش‌ها را شامل شود، اما اکنون آن را در مالیات بر عایدی بخش مسکن خلاصه کرده‌اند.
رهبر اضافه کرد: شناسایی مشمولان این مالیات آسان است، زیرا معاملات فروش با قیمت واقعی در دفترخانه به ثبت می‌رسد و در زمان فروش تفاوت قیمت زمان خریدوفروش ملک محاسبه کرده و از آن مالیات می‌گیرند.
به گفته رهبر، خانه‌های احداثی اولیه تا 2 سال از پرداخت مالیات معافیت دارند، اما پس‌ازآن این مالیات پلکانی محاسبه خواهد شد. بر اساس این قانون افرادی که یک خانه دارند نیز در زمان خریدوفروش باید مالیات بر عایدی بپردازند.
وی تأکید کرد: چنانچه مالیات بر عایدی برای بخش مسکن وضع شود، سرمایه‌ها از بخش مسکن به بخش‌های دیگر که این مالیات را ندارند، منتقل و باعث اخلال در آن بازارها می‌شود، بنابراین مالیات بر عایدی بر کل بخش‌های اقتصادی باید اجرا شود.
تعداد معاملات هر فرد معیار باشد
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران گفت: بر اساس قانون، واحدهای مسکونی که به‌قصد اجاره دادن ساخته شده با مشکل روبرو می‌شوند، زیرا در دو سال اول به فروش نمی‌رسند.
وی افزود: چنانچه قصد جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن وجود دارد، باید تعداد معاملات هر فرد در یک سال معیار قرار گیرد، زیرا کسانی که دنبال سوداگری و دلالی باشند، ملک را خریداری و ظرف چند ماه می‌فروشند و ملک دیگری خرید می‌کنند.
رهبر گفت: حجم معاملات مسکن هر فرد درواقع باید مورد توجه قرار گیرد، زیرا فردی که مصرف‌کننده واقعی باشد، در کوتاه‌مدت ملک خود را نمی‌فروشد.