نوسان‌های اقتصادی که از اواخر سال گذشته و در ادامه امسال ابتدا دامن بازار ارز و سکه را گرفت و پس‌ازآن به سایر بازارهای موازی مانند بورس، مسکن، خودرو و ... نیز سرایت کرد تا قیمت‌ها در برخی بخش‌ها 100 درصد رشد را ثبت کند.
در کنار این رشد قیمت‌ها، شاهد دو رقمی شدن تورم در کشور بودیم به‌طوری‌که گزارش مرکز آمار بیانگر تورم 18 درصدی در آذرماه است.
آمارها نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت در بازارهای مسکن، سکه و ارز به ثبت رسیده است. در این میان، مسکن نه‌تنها در قیمت‌گذاری برای خریدوفروش، گرانی را تجربه کرد بلکه طبق روال، دامنه آن به بازار اجاره نیز رسید و توان مستأجران را کاهش داده است.
عوامل مؤثر بر افزایش اجاره‌بهای مسکن
در همین زمینه «مهدی سلطان محمدی» تحلیلگر بخش مسکن به تأثیر تورم ساخت‌وساز و تورم عمومی بر اجاره‌بهای مسکن، گفت: دلیل این تأثیر آن است که اجاره نوعی بازدهی بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌آید که این بازدهی سالانه به‌صورت ناخالص 5 درصد است که با کسر هزینه‌های نگهداری و مالیات و ... به 3 درصد بازدهی خالص اجاره می‌رسد.
وی ادامه داد: بنابراین با افزایش قیمت مسکن، یا باید انتظار داشته باشیم این بازدهی کاهش یابد که ممکن نیست و یا اینکه اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کند زیرا به‌طور تاریخی مشاهده شده که این بازدهی در حدود 5 درصد نوسان می‌کند و زیر 4 درصد و بالای6 درصد نرفته است.
سلطان محمدی افزود: از همین رو نمی‌توان انتظار داشت با تغییرات قیمت‌ها در بازار، نرخ بازدهی اجاره تغییرات قابل‌ملاحظه‌ای داشته باشد.
قیمت‌گذاری دستوری عرضه را مختل می‌کند
وی مداخل دولت در قیمت‌گذاری اجاره‌بها را باعث اخلال بیشتر دانست و گفت: مداخله دولت در قیمت‌گذاری به‌جز اینکه عرضه را دچار توقف کرده، مشکلات بیشتری را برای مستأجران ایجاد و نقل و انتقالات و قراردادهای غیررسمی را بیشتر می‌کند، بنابراین باید با پرهیز از قیمت‌گذاری دستوری، اجازه داد این بازار کارا باقی بماند.
این تحلیلگر حوزه مسکن افزود: مشکلی که وجود دارد اینکه میزان عرضه مسکن اجاره‌ای به‌اندازه کافی نیست درحالی‌که تقاضا در شهرهای بزرگ بالا رفته اما عرضه کافی و مناسبی وجود ندارد، بنابراین لازم است سیاست‌هایی تدوین شود که تولید مسکن را به‌قصد اجاره‌دهی افزایش دهد.
وی ادامه داد: اکنون بیشتر اجاره توسط خانوارهایی انجام می‌شود که بر اساس پس‌انداز برای دوران بازنشستگی یک یا دو واحد مسکن دارند و یا کسانی که خانه‌ای را خریده اما به لحاظ مالی از محل اجاره آن واحد، اقساط را می‌پردازند و یا بخشی از هزینه خرید را تأمین کرده‌اند.
بازدهی بازار اجاره کم است
سلطان محمدی با بیان اینکه جای شرکت‌های بزرگ یا سرمایه‌گذاران تخصصی در بازار اجاره ایران خالی است، تأکید کرد: دولت باید سیاست‌گذاری‌هایش در جهتی باشد که این بازار تقویت و حمایت شود تا عرضه بیشتری در بازار اجاره اتفاق بیافتد.
به گفته وی، سخت‌گیری‌ها در بازار اجاره، فقط عرضه را محدود می‌کند و فضا از این نیز بدتر خواهد شد.
وی ادامه داد: دولت می‌تواند وام‌های ارزان‌قیمت را در اختیار سازندگانی قرار دهد که قصد حضور در بازار اجاره دارند زیرا به دلیل بازدهی کم بازار اجاره، چندان جذابیتی برای سازندگان ندارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افرادی که خانه را اجاره می‌دهند به دنبال منافع اجاره نیستند بلکه می‌خواهند سرمایه خود را در مقابل تورم محافظت کنند، گفت: همچنین دولت می‌تواند زمین‌هایی را برای ساخت خانه‌های استیجاری در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهد و یا با ارائه مشوق‌هایی، سازندگان را به اجاره بخشی از خانه‌های ساخته‌شده ترغیب کند.
کنترل تب اجاره‌بهای مسکن با قراردادهای بلندمدت
وی افزود: سیاست‌های اعمال شده در کشورهای توسعه‌یافته تا اندازه‌ای مؤثر بوده است اما باید دانست که این سیاست‌ها کوتاه‌مدت نیست و مداخله در بازار نرخ اجاره نیز نمی‌تواند کارا باشد.
سلطان محمدی ادامه داد: بااین‌حال کاری که تا حدی می‌تواند در کوتاه‌مدت بر بازار اجاره تأثیرگذار باشد و دغدغه مستأجران را کم کند این است که به مستأجر اجازه داده شود در خانه‌ای که اجاره کرده تا زمانی که صاحب‌خانه نیازی ندارد، سکونت داشته باشد و هر سال با توجه به تورم، نرخ اجاره افزایش یابد؛ درواقع قراردادهای بلندمدت اجاره می‌تواند کمک‌کننده باشد.
به گفته سلطان محمدی، این امر می‌تواند ثبات روحی و فکری برای مستأجران به وجود آورد و هزینه‌های جابه‌جایی را کاهش دهد.
رشد قیمت مسکن بیشتر از تورم نخواهد بود
وی گفت: بعید می‌دانم مالیات بر عایدی تأثیر محسوسی بر بازار داشته باشد البته جزییات اجرایی قانون هنوز مشخص نشده و بازار درک روشنی از اینکه قانون و چگونگی عمل آن را ندارد بنابراین حتی اگر تأثیری داشته باشد، به شیوه اجرا بستگی دارد زیرا در صورت اجرای نادرست، همین سرمایه‌گذاری کنونی در بازار مسکن را نیز دشوارتر کرده و فضا را سخت‌تر خواهد کرد.
این تحلیلگر حوزه مسکن با اشاره به‌احتمال رکود در بازار مسکن، افزود: پیش‌بینی‌ها برای سال آینده نشان می‌دهد قیمت‌ها مجال چندانی برای رشد شتابان مانند سال گذشته و امسال نخواهد داشت و بعید است رشد قیمت‌های مسکن از نرخ تورم بیشتر باشد.