گزارش‌های میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد که رونق فصل جابه‌جایی در این بازار نیز نتوانسته است یخ کسادی بازار را باز کند. هرچند که رفت و آمد به بنگاه‌های معاملات ملکی افزایش یافته اما مصرف کنندگان واقعی به ویژه متقاضیان واحدهای نسبتا ارزان بیشترین تردد را در بازار مسکن دارند.
به عقیده مشاوران املاک، فعلا خرید مسکن فقط برای مصرف‌کننده توجیه دارد آن هم به‌دلیل اینکه خیالشان از بابت داشتن سرپناه مطمئن شود و از اسباب کشی سالانه خلاصی پیدا کنند وگرنه بازدهی چند سال اخیر بازار مسکن در بهترین حالت یک‌سوم بازدهی بازار سپرده بوده و به بیش از 6درصد نرسیده است.
حاشیه سود بازار اجاره نیز حدود 6درصد است و در شرایط رکود مسکن که قیمت‌ها بالا نمی‌رود، نسبت به سود بانکی هیچ توجیهی ندارد. بر این اساس هم‌اکنون اجاره ماهانه یک آپارتمان 300میلیون تومانی در شهر تهران چیزی در حدود یک میلیون و 800هزار تومان معادل سود 6درصدی نظام بانکی است و همین مسئله باعث شده خرید مسکن و وارد کردن آن به بازار اجاره صرفه اقتصادی نداشته باشد.
این در حالی است که در دوره رونق بازار مسکن، خرید مسکن و خالی نگه داشتن آن نیز پرسود بوده چراکه افزایش قیمت مسکن به‌مراتب از رشد شاخص عمومی قیمت‌ها (نرخ تورم) بالاتر بوده است. بر این اساس، در شرایط فعلی که بازار مسکن پنجمین سال رکود خود را پشت سر می‌گذارد و افزایش سالانه قیمت مسکن نیز در طول این سال‌ها زیر 10درصد و حتی حوالی 6تا 8درصد بوده، مسکن وجهه سرمایه‌ای بودن و کارایی حفظ سرمایه در مقابل افزایش نرخ تورم را از دست داده و میدان را به بازارهای دیگر، به‌ویژه بازار سپرده بانکی واگذار کرده است.
تقاضا برای آپارتمان‌های ارزان
آمارهای مربوط به عملکرد بازار مسکن تهران در سه ماهه نخست سال‌جاری حاکی از این است که در این دوره زمانی 37هزار و 120معامله مسکن انجام شده که نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته از نظر تعداد یک درصد و از لحاظ قیمت 4.9درصد افزایش دارد.
البته بررسی آمارهای ماهانه این بازار نشان می‌دهد که بازار مسکن در خردادماه سال‌جاری وضعیت چندان مساعدی نداشته به‌گونه‌ای که تعداد معاملات نسبت به‌ماه قبل 6.2درصد و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 0.8درصد کاهش داشته ضمن اینکه رشد قیمت مسکن در خرداد سال‌جاری نسبت به خرداد سال گذشته نیز 5.4درصد بوده است.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در خرداد سال‌جاری حاکی از این است که در خردادماه متوسط قیمت هرمتر زیربنای مسکونی در تهران 4میلیون و 563هزار و 100تومان بوده و در مجموع 61.6درصد کل معاملات این بازار زیر قیمت میانگین بازار بوده است. بنابر این گزارش، 36درصد از کل معاملات مسکن تهران مربوط به واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 2میلیون و 500هزار تومان تا 4میلیون تومان بوده است. از سوی دیگر آمارهای بانک مرکزی حاکی از این است که 51.9درصد از معاملات بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر 80متر بوده است. به استناد این گزارش 49.2 درصد از معاملات بازار مسکن تهران در خردادماه معاملاتی در محدوده زیر300میلیون تومان بوده است؛ چیزی که گفت‌وگو با مشاوران املاک نیز آن‌را تأیید می‌کند.
تغییر سلیقه‌ای قیمت‌ها
سلیمی، یکی از مشاوران املاک در محدوده پونک می‌گوید: وضعیت بازار مسکن در فصل جاری اندکی بهتر شده و بنگاه‌های املاک از کسادی سابق درآمده‌اند اما به واسطه اینکه هیچ‌گونه کنترلی بر این بازار اعمال نمی‌شود، تا حدودی تغییرات قیمتی این بازار سلیقه‌ای و بی‌قاعده شده‌است.
به گفته او بخش عمده متقاضیان خواستار خرید واحدهایی با قیمت حدود 300میلیون تومان هستند و نهایتا واحدهای تا 500میلیون تومان هم خریدار دارند اما بازار آپارتمان‌های گران‌تر متقاضی چندانی ندارد ضمن اینکه قیمت مسکن نیز در معاملات تابستانی این بازار تا حدود 10درصد رشد داشته و اغلب ناشی از اصرار مالکان بر بالا بردن قیمت بوده است. در بازار اجاره نیز مالکان بین 15تا 20درصد اجاره‌بها را افزایش داده‌اند و طبق معمول، مستأجران چاره‌ای جز کنارآمدن با آن ندارند.
سلیمی می‌گوید: سابقا عرف بازار رهن و اجاره این بود که حدود یک ششم از قیمت ملک به‌عنوان مبلغ رهن تعیین می‌شد اما هم‌اکنون قیمت‌گذاری‌های خودسرانه کار را به جایی رسانده که مبلغ رهن برخی واحدهای مسکونی به یک چهارم قیمت ملک و حتی به یک سوم واحد مسکونی هم می‌رسد.
فرار سپرده‌گذاران مؤسسات غیرمجاز به بازار ملک
نکته‌ای که سلیمی، یکی از مشاوران املاک تهران به آن اشاره می‌کند، فرار بخشی از سپرده‌های سیستم بانکی و اعتباری به سمت بازار ملک است که با بحرانی شدن وضع برخی از مؤسسات اعتباری قوت گرفته است. سلیمی می‌گوید: برخی از افرادی که در این مؤسسات سپرده داشته‌اند نقدینگی خود را برای سرمایه‌گذاری به بازار مسکن آورده‌اند و همین مسئله تا حدودی رونق بازار مسکن را در پی داشته است اما در نهایت 65تا 70درصد متقاضیان فعلی بازار مسکن را مصرف‌کنندگان واقعی مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها، زوج‌های جوان و کسانی که می‌خواهند با وام خانه‌‌دار شوند، تشکیل می‌دهند.
بیک‌پور، مشاور املاکی در محدوده مرکزی شهر نیز بی‌‌قانونی در قیمت‌گذاری بازار رهن و اجاره را تأیید می‌کند؛ به گفته او اجاره بها به‌صورت ناعادلانه و غیرکارشناسی تا 20درصد افزایش یافته و قیمت فروش مسکن نیز در فصل جاری بیش از میانگین قیمت در ماه‌های قبل رشد داشته است اما به‌نظر می‌رسد این افزایش به‌دلیل افزایش جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن باشد چراکه بخش عمده خریداران را متقاضیان مصرفی تشکیل می‌دهند و تغییر محسوسی در قدرت خرید آنها اتفاق نیفتاده است.