بازار مسکن این روزها تحت تأثیر رکود تولید نسبت به سال‌های پایانی دهه ۸۰ و ابتدایی دهه ۹۰ و همچنین فضای سوداگرانه، شرایط خوبی را تجربه نمی‌کند. هرچند که تولید مسکن بر اساس تعداد پروانه‌های صادره در زمستان ۹۷ نسبت به زمستان ۹۶ بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد ۲۵ درصدی داشته است که نتیجه آن در روزهای اخیر و با آغاز روند کاهشی قیمت مسکن ظهور و بروز یافته است.
در این میان یکی از راه‌های بهبود وضع بازار، تولید انبوه مسکن است. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن، بازار این کالا در کشور نیازمند سالانه ساخت حدود ۱ میلیون واحد مسکونی است که برخی از کارشناسان این نیاز را تا ۲ میلیون واحد نیز تخمین می‌زنند. از طرفی استفاده از راهکارهای موفق در زمینه ساخت مسکن، می‌تواند تا حد زیادی منجر به بهبود شرایط تولید و عرضه شود.
انبوه‌ساز به‌جای مالک شدن صرفاً پیمانکار باشد
یکی از سیاست‌هایی که در سال‌های اخیر مطرح شده، سیاست تبدیل واسطه مالکیتی به‌واسطه مدیریتی است. در این سیاست، انبوه‌ساز تنها نقش سازنده را در پروژه ایفا می‌کند و پس از اتمام پروژه هیچ سهمی در واحدهای مسکونی تکمیل شده ندارد. در حقیقت به‌جای مالکیت بر واحدهای مسکونی، روند ساخت مسکن را مدیریت می‌کند. این سیاست در پروژه مسکن ویژه تهرانسر، منجر به تجربه‌ای موفق در صنعت ساخت مسکن کشور شد.
کاهش ۴۰ درصدی هزینه با حذف انبوه‌ساز از چرخه مالکیت
ابوالفضل نوروزی، کارشناس مسکن در نقد و بررسی برنامه دولت برای ساخت مسکن مشارکتی گفت: هزینه خرید مسکن برای متقاضیان به ۳ بخش تقسیم می‌شود. اولین هزینه خرید مسکن، هزینه زمین است. به‌طور میانگین حدود ۵۵ درصد هزینه یک خانه را هزینه زمین شامل می‌شود. دومین، هزینه خرید مسکن، هزینه ساخت خانه است. سومین هزینه خرید هم بحث بهره تورمی مالک است.
این کارشناس مسکن ضمن بیان این نکته که دولت موظف است هزینه‌های ساخت مسکن را برای مردم کاهش دهد، افزود: هزینهٔ بهره مالکانه زمانی به متقاضی تحمیل می‌شود که مالک و سازنده یکی شوند. درواقع سازنده به سبب کسب سود بیشتر، زمانی این واحدهای مسکونی را به بازار عرضه می‌کند که قیمت‌ها در بالاترین حد خود باشد. در واقع با اعطای مالکیت به متقاضی می‌توانیم ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه مسکن را کم کنیم.
درآمد انبوه‌ساز، حق‌العمل ساخت باشد نه فروش واحدهای ساخته شده
نوروزی در بیان راه‌حل رفع ایراد بزرگ طرح‌های تولید انبوه مسکن، یعنی مالکیت سازنده بر واحدهای مسکونی گفت: در حقیقت، انبوه‌ساز باید تنها نقش سازنده داشته باشد؛ یعنی منبع درآمد انبوه‌ساز ساخت مسکن باشد و سودی در فروش نداشته باشد. به‌این‌ترتیب از دلالی و احتکار جلوگیری خواهد شد.
وی در مورد نحوه عقد قرارداد در این شیوهٔ ساخت مسکن افزود: یک قرارداد سه‌جانبه بین دولت و سازنده و متقاضی مسکن بسته می‌شود. بر اساس این سیاست، راهکارهای متفاوتی می‌توان پیاده کرد اما اصل این است که مالک آن خانه‌ها مردم باشند و سازنده صرفاً سازنده باشد.
مدل‌های تأمین مالی ساخت مسکن، بدون روش مشارکتی
این کارشناس در باب راهکارهای تولید انبوه مسکن، اضافه کرد: دولت می‌تواند هزینه ساخت را بر اساس سیاست‌هایش، به شکل وام ساخت در اختیار مردم قرار دهد. در راهکاری دیگر دولت می‌تواند بدون پرداخت تسهیلات کل هزینه ساخت را به عهدهٔ مردم بگذارد. همچنین در این مدل هزینه زمین پس از تحویل واحد به متقاضی، در طی اقساطی از وی اخذ می‌شود؛ اما برای دهک‌های پایین می‌توان هزینه مسکن را حذف کرد.