باوجودآنکه دولت تمام تلاش خود را برای شکستن رکود و کنترل قیمت مسکن به کار گرفته، این بخش تحت تأثیر پنج متغیر هنوز از خطر رکود تورمی خلاص نشده است.
رکود بخش ساخت‌وساز کماکان بازار مسکن را در سایه مخوف تورم نگه داشته و بر اساس صحبت‌های کارشناسان طرح‌های دولتی نیز نتوانسته این خطر را از بازار مسکن دور کند. بنا به گفته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، کشور به حدود ۹۰۰ هزار تا یک‌میلیون واحد مسکونی در سال نیاز دارد؛ درحالی‌که تولید بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است.
تقاضای مطلق خواه‌ناخواه بروز می‌کند
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید در شرایط فعلی با توجه به جهش قیمت‌ها ممکن است تقاضای نسبی در کوتاه‌مدت عقب‌نشینی کند اما تقاضای مطلق خواه‌ناخواه بروز پیدا می‌کند و این انباشتگی همانند جمع شدن آب در پشت سد بازار مسکن است.
رشد ۴۲ درصدی قیمت اسمی مسکن در سال گذشته
سال گذشته قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال ۱۳۹۷ افزایش پیدا کرد و در اسفندماه به میانگین بی‌سابقه ۱۵.۶ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. حتی کسادی معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا در آخرین ماه از سال گذشته هم نتوانست جلوی رشد قیمت‌ها را بگیرد. این یعنی قیمت مسکن به‌طور اسمی در حال افزایش است و توجهی به تقاضای واقعی ندارد.
افزایش قیمت ارز، رشد نرخ تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تسهیلات ناکارآمد و عقب‌نشینی متقاضیان واقعی ازجمله عوامل اصلی رکود در بخش مسکن است و تجربه مسکن مهر نشان داده که طرح‌های دولتی قادر به ایجاد تعادل در بازار مسکن نیست.
از آغاز اجرای مسکن ملی ۱۴ ماه گذشت
بیش از ۱۴ ماه از آغاز اجرای طرح اقدام ملی مسکن باهدف تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می‌گذرد اما بنا به گفته یک نماینده مجلس این طرح هنوز در شرایط ثبت‌نام به سر می‌برد.
از سوی دیگر با توجه به جهش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمت‌ها طی حدود ۲.۵ سال اخیر و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، بازار مسکن از سمت تقاضای واقعی شارژ مالی نمی‌شود و عمده سازندگان تمایلی به تعریف پروژه‌های جدید ندارند.
حبس ۱۹۰۰ تریلیون تومان سرمایه بازار مسکن در خانه‌های خالی
یکی دیگر از پاشنه آشیل‌های بازار مسکن وجود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی بر اساس آمار سال ۱۳۹۵ و ۲.۱ میلیون واحد نیمه‌خالی، جمعاً به ارزش ۱۹۰۰ تریلیون تومان است و هیچ برنامه‌ای برای ورود این تعداد به بازار مصرف وجود ندارد؛ کما اینکه اگر متقاضیان مسکن در این واحدها ساکن شوند ممکن است قیمت‌ها در بازار تعدیل شود.
البته مجلس و دولت از سال ۱۳۹۴ طرح‌هایی در این زمینه ارائه کرده‌اند که برآیند آن به لزوم ارائه لایحه مالیات بر عایدی املاک ختم شد و البته این لایحه هنوز از دولت به مجلس نرفته است. صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس گفته که لایحه مالیات بر عایدی املاک از اولویت‌های مجلس یازدهم خواهد بود.
تسهیلات بانکی ناکارآمد
در کشورهای توسعه‌یافته معمولاً برای کمک به یک بخش به‌منظور خروج از رکود آن مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات ارزان‌قیمت ارائه می‌شود. این در حالی است که عمده تسهیلات پرداختی به بخش ساخت‌وساز در ایران با نرخ سود ۱۸ درصد و مدت بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله ارائه می‌شود. معمولاً هم بانک‌ها به دلیل مدت‌زمان طولانی دوره تقسیط تسهیلات مسکن از پرداخت این نوع وام‌ها شانه خالی می‌کنند. این در حالی است که وام‌های پرداختی در دیگر کشورها دارای نرخ سوده یک تا سه درصد و مدت بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ سال است.
وام ساخت مسکن، خریدار ندارد
بانک مسکن سقف وام ساخت را در سال جاری از ۱۷۰ به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش داده که معادل ۴۷ درصد است. مدیرعامل بانک مسکن گفت که این تصمیم در جهت شعار سال مبنی بر جهش تولید اتخاذ شده است.
سید محمد مرتضوی، عضو هیئت‌رئیسه کانون انبوه‌سازان می‌گوید: بانک مسکن این تسهیلات را متناسب با الگوی ساخت در تهران به میزان ۷۵ مترمربع و در شهرستان‌ها به میزان ۱۰۰ مترمربع اختصاص می‌دهد. این در حالی است که میانگین غالب واحدهای در حال ساخت در تهران ۱۲۰ متر و در شهرستان‌ها ۱۵۰ مترمربع است.
وی بیان می‌کند: درست است که عمده سازندگان در ابتدای تعریف پروژه ترجیح می‌دهند که از وام ساخت استفاده کنند اما به دلیل نرخ سود بالا و مدت‌زمان تقسیط، خریداران معمولاً یا از انتقال وام امتناع می‌کنند یا تنها بخشی از تسهیلات را متقبل می‌شوند.
چه کسانی از رشد قیمت مسکن سود می‌برند؟
در این شرایط دولت نه‌تنها برای جهش تولید مسکن بلکه برای رونق نسبی در این بخش نیز با چالش‌هایی مواجه هست. هم‌اکنون تنها گروهی که از افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن سود می‌برد، نه سازندگان بلکه دلالان هستند؛ دلالانی که ۷۷ درصد بازار را قبضه کرده‌اند و هیچ نوع مالیاتی نمی‌پردازند.