رکود تورمی؛ ثمره دومین جهش قیمت مسکن در دهه 90

وضعیت شاخص در سال 1397

بازار مسکن برای دومین بار در دهه 90 با جهش قیمتی مواجه شد. یک‌بار در سال 91 و در سایه جهش نرخ ارز و دیگربار در سال 97 و بازهم به پیروی از تغییرات قیمت ارز. در دوره قبلی جهش قیمت مسکن، پس‌ازاینکه میانگین قیمت مسکن در تهران به حوالی 4 تا 4.2 میلیون تومان رسید، بازار وارد دوره بلندمدت رکود شد و تا اواسط سال 96 رشد قیمت محسوسی را تجربه نکرد. در سال گذشته اما، این بازار از خردادماه 97 و در شرایطی که رشد حدود 60 درصدی قیمت را تجربه کرده بود با روند کاهشی معاملات مواجه شد آن‌هم در شرایطی که روند قیمتی آن همچنان صعودی باقی ماند تا به‌تدریج این بازار وارد دوره رکود تورمی شود.

بر اساس آخرین گزارشی که وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن در اسفندماه 1397 منتشر کرده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به بالای 11 میلیون تومان برای هر متر زیربنای مسکونی رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 100 درصد افزایش دارد اما تعداد معاملات در این ماه هرچند برای دومین ماه متوالی از روند نزولی ماهانه خارج شده اما همچنان نسبت به ماه مشابه سال قبل با افت بیش از 30 درصدی مواجه است.

رشد 100 درصدی میانگین قیمت زیربنای مسکونی در یک سال گذشته در مقابل افت سنگین تعداد معاملات بازار مسکن در طول سال 97، زمینه شکل‌گیری و تشدید رکود تورمی در این بازار را فراهم آورد و هم‌زمان به‌واسطه بی‌اثر شدن تقاضای مصرفی در بازار مسکن، عملاً دورنمای نامساعدی برای تثبیت بازار مسکن و متعادل شدن آن ایجاد شد چراکه بررسی‌ها تحولات این بازار در یک سال گذشته نشان می‌دهد یکی از دلایل اصلی عقب‌گرد تعداد معاملات بازار مسکن از اواخر بهار 97، افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی و اخراج این متقاضیان از بازار بوده که دلیل اصلی آن نیز جهش شدید قیمت مسکن و بی‌اثر شدن تسهیلات خرید مسکن است.

در این وضعیت همان‌گونه که انتظار می‌رفت بازار مسکن سال 97 را با رکود تورمی سنگین به پایان رساند تا در سال 98 با وضعیتی مبهم و آمیخته با تردید برای خریداران و فروشندگان آغاز کند و شاید تا میانه سال 98 نیز با همین وضعیت پیش برود که در این صورت انتظار می‌رود تا پایان تابستان 98، قیمت مسکن بازهم بین 20 تا 50 درصد رشد کند و رکود تورمی آن به وضعیتی برسد که عملاً کل بازار را به ورطه کسادی بکشاند. این مسئله با توجه به کسری مسکن در کشور که برخی آن را تا 5 میلیون واحد برآورد می‌کنند، می‌تواند منجر به پدیده قفل‌شدگی مسکن منجر شود چراکه از یک در دوره میان‌مدت یک تا دوساله، سو تقاضای مؤثری برای خرید مسکن وجود نخواهد داشت و طبیعتاً در این شرایط با کاهش قیمت رقم بخورد اما در مقابل به‌واسطه همین کسری مسکن، کفه ترازو در معاملات مسکن و قیمت‌گذاری به نفع طرف عرضه سنگین می‌شود و روند افزایشی قیمت‌ها ادامه می‌یابد.

تحولات قیمتی بازار مسکن در سال 97 (هزار تومان)  - تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن 97

چشم‌انداز شاخص در سال 1398

نگاه مسکن به تورم و ارز

حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک

بازار مسکن در سال‌های گذشته گرفتار نوعی رهاشدگی شد و مورد بی‌توجهی قرار گرفت که نتیجه آن افت محسوس تولید مسکن در عین افزایش نیاز بود. در این وضعیت، جهش قیمت مسکن به کاهش قدرت خرید مردم و افت شدید نسبت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن دامن زد و تقاضای مصرفی را برای حضور در این بازار ناکام گذاشت تا جایی که به‌عنوان‌مثال، در پایان سال 1397، باوجود بهبود نسبی وضعیت بازار بازهم تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل افت قابل‌توجهی پیدا کرد. با نگاهی به این مسائل، تداوم رکود تورمی شکل گرفته در سال گذشته، قوی‌ترین سناریویی است که حداقل تا میانه سال 1398 می‌تواند ادامه پیدا کند.

البته به نظر می‌رسد وضعیت بازار مسکن در فصل بهار 98 به‌واسطه تعطیلات نوروزی در فروردین و زمان‌بر شدن کشف قیمت مسکن در اردیبهشت چندان تغییر محسوسی نسبت به فصل زمستان نداشته باشد چراکه طبق تجربه سال‌های قبل، در فروردین‌ماه، بازار مسکن نیمه تعطیل است و اتفاق خاصی را تجربه نمی‌کند. در اردیبهشت‌ماه هم مالکان و فروشندگان واحدهای مسکونی تلاش می‌کنند قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش مسکن را با تغییرات اقتصادی کشور و وضعیت تقاضا همسان‌سازی کنند؛ بر این اساس انتظار می‌رود اولین تحرکات جدی بازار مسکن به خردادماه 98 موکول شود که آن‌هم با توجه به افزایش 100 درصدی میانگین قیمت مسکن در سال 97 به نظر نمی‌رسد از منظر قیمتی اختلاف قابل‌توجهی نسبت به اسفندماه سال قبل داشته باشد و نهایتاً در محدوده نرخ تورم و حتی کمتر از آن حرکت کند.

بر این اساس پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن کشور حداقل در نخستین فصل از سال جاری با رشد بالایی مواجه نشود و بیشتر به سمت تثبیت نرخ‌ها و مچینگ معاملات پیش برود البته مشروط به اینکه اتفاق قابل‌توجهی در اقتصاد سیاسی کشور رخ ندهد که در این صورت بازار مسکن نیز پیرو دیگر بازارهای اقتصاد واکنش کم‌وبیش مشابهی به آن نشان خواهد داد. این واکنش خصوصاً در صورت تغییر نرخ ارز می‌تواند سریع و سرنوشت‌ساز باشد چراکه همواره جهش نرخ ارز یکی از اصلی‌ترین عوامل تحریک‌کننده قیمت مسکن در ادوار مختلف بوده و اثرگذاری سایر مسائل مانند نبود توازن عرضه و تقاضا و رشد قیمت نهاده‌ها را تشدید کرده است ازاین‌رو نمای کلی بازار مسکن در سال ‌98 تا حد زیادی به وضعیت قیمت ارز گره خورده است.