رکود تورمی در بازار ملک محتمل‌تر شد

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه 1397، تعداد معاملات این بازار به 10هزار و 335فقره رسیده است که نسبت به ماه قبل 13.9 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 33.5 درصد کاهش نشان می‌دهد.

بدون احتساب معاملات فروردین‌ماه هر سال در بازار مسکن که به‌واسطه تعطیلات نوروزی حدود یک‌سوم معاملات ماهیانه است، تعداد معاملات مسکن شهریورماه امسال در 5 سال اخیر بی‌سابقه بوده و زنگ خطر ورود این بازار به رکود تورمی را به صدا درآورده است چراکه قیمت‌ها همچنان روند صعودی دارند و بیش‌ازپیش تناسب قدرت خرید متقاضیان و بهای واحدهای مسکونی را کاهش می‌دهند.

طبق آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در شهریورماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 8میلیون و 95هزار و 800 تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل 9.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 74.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی‌ها حاکی از این است که قیمت سکه و دلار در شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه سال قبل حدود 300 درصد رشد داشته‌اند و قیمت مسکن نیز مانند دیگر بازارها پیرو همین افزایش قیمت رشد کرده است اما خصایص ویژه مسکن مانند امکان نقدشوندگی پائین در دوره‌های رکود، انتقال ناپذیری آن، بالا بودن بهای واحد مسکونی و اینکه قیمت زمین آن را نمی‌توان با ارز محاسبه کرد، باعث می‌شود بازار مسکن هرگز نتواند رشدی معادل رشد ارز یا طلا داشته باشد.

توزیع معاملات به تفکیک عمر بنا

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در شهریورماه 1397 حاکی از آن است که از مجموع 10هزار و 335 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.8 درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. البته سهم مذکور در مقایسه با شهریورماه سال قبل 3.7 واحد درصد کاهش داشته که از کاهش عرضه نوسازها و کمبود تولید حکایت دارد.
تحولات بازار مسکن تهران در شش‌ماهه نخست امسال

آمارها حاکی از این است که در شش‌ماهه نخست سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74هزار و 894 واحد مسکونی رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 12.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 6میلیون و 747هزار و 700 تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 50.5 درصد رشد داشته است.

توزیع معاملات برحسب قیمت یک متر زیربنا

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریورماه سال 1397 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 5 تا 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا با سهم 10.5 درصدی، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 4 تا 5 و 6 تا 7 میلیون تومان در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

بر اساس این آمارها، درمجموع در شهریورماه امسال توزیع معاملات به‌گونه‌ای بوده که 54 درصد از کل واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع زیربنا معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی معاملات برحسب سطح زیربنا

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای  60 تا 70 مترمربع معادل 14.8 درصد اختصاص داشته است . واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و  70 تا 80  مترمربع در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 53.4 درصد از کل معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

توزیع فراوانی معاملات برحسب ارزش

در شهریورماه سال 1397، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 200 تا 300 میلیون تومان بااختصاص سهم 13.6، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند و واحدهای دارای ارزش 300 تا 400 و 100 تا 200  میلیون تومان نیز به ترتیب در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود 51.4 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشته است.

تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن

طبق گزارش بانک مرکزی، در شهریورماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب14.6 و 12.4 درصد رشد کرده‌اند. بر این اساس سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی معادل 33.1 درصد محاسبه شده است. به‌عبارت‌دیگر 33.1 درصد از سبدی که برای تعیین نرخ تورم ماهیانه موردبررسی قرار می‌گیرد به مسکن اختصاص دارد و به‌طور متوسط هرماه 33.1 درصد از هزینه معیشت هر خانوار ایرانی صرف هزینه مسکن می‌شود.