آیا قیمت ملک در دوران رکود بازار افزایش می یابد؟

یک زن تنها با یک فنجان چای در دستش، گوشه‌ای از دفتر پررفت و آمدی در مرکزشهر نشسته بود و با فاصله زیادی مرد تنها نیز با فنجان چای روبروی او روی صندلی با عصبانیت پاهایش را تکان می داد.

زن در این فضای سنگین سکوت را شکاند و گفت:« آقا من گفتم که به جای اینکه شما پول پیش رو کم کنین، اجاره رو کم کنین. تخفیف پول پیش برای من فایده ای نداره.»

مرد با بی حوصلگی کمی از چای خود را سرکشید و گفت:« خانم زندگی آدم خرج داره، بچه ها می خوان برن کلاس های تقویتی.  نمی تونم این قیمتی که شما مطرح می کنین تخفیف بدم.» زن با عصبانیت خطاب به او گفت:« آقا ببخشید ولی من که نباید خرج زندگی شما و خانوادتون را بدم.» مجادله میان مشتری و مالک در بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی تهران به صورت روزانه انجام می شود. شهروندان تهرانی به دلیل رشد نسبی قیمت ها و ثبات نسبی دستمزدها امکان پرداخت بیشتر هزینه های رهن یا خرید مسکن را ندارند از سوی دیگر مالکان نیز برای تامین هزینه های زندگی جاری خود فشار بیشتری را به مستاجران وارد می کنند و به این ترتیب بازار مسکن به محلی برای منازعه میان مالکان و مستاجران تبدیل شده است.

اجاره امسال گران شد

فضای بنگاه های معاملات ملکی نشان دهنده این است که اجاره خانه ها گران شده است. در حال حاضر با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، پیش بینی می شود که بازار مسکن متقاضی های زیادی داشته باشد. پس از گذشت سه ماه ابتدایی از سال جاری گزارش ها نشان می دهد که به تعداد متقاضیان بازار اجاره در بنگاه‌های املاک افزوده شده است.

 بانک مرکزی در هفته گذشته آمار معاملات و بازار مسکن را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در اردیبهشت  سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7/9 و 8/10 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. با وجود این که  قیمت مسکن تحت تاثیر رکود با کاهش مواجه شده بود اما گزارشات نشان می دهند که بازار اجاره بها همچنان داغ بوده است. هر ساله هم به نرخ‌های آن افزوده می‌شود که به نظر می رسد امسال هم با شروع فصل اجاره، مالکان قیمت ها را افزایش دهند.

در همین خصوص بیت الله ستاریان کارشناس بخش مسکن در گفت و گو اختصاصی با «صدا» گفت:« اگر قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره نیز افزایش پیدا می کند. به طور معمول 15 الی 20 درصد قیمت مسکن را بخش رهنی تشکیل می دهد. بنابراین حتی در دوره رکود نیز این هزینه برقیمت ملک تحمیل می شود.»

وی تحولات قیمت اجاره را در سال جاری پیش بینی کرد و گفت:« در این چند ماه گذشته 7 الی 8 درصد افزایش قیمت مسکن داشتیم به همین دلیل احتمالا این افزایش قیمت در اجاره ها لحاظ خواهد شد. »

در زمستان سال گذشته،  تعداد معاملات اجـاره زیربنـای مسـکونی انجـام شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل قبل افزایش 7/9 درصد و نسبت به فصل مشابه سـال قبـل افزایش 19/4 درصـد داشته است.

بر اساس گزارش میدانی خبرنگار «صدا»، در حال حاضر در سعادت آباد ودر محله کنعانی مقدم ملک 70 متر یک خوابه با قیمت 30 میلیون پیش پرداخت و 2 میلیون 500 هزار تومان اجاره داده می شود با همین شرایط مشابه در بلوار فردوس غرب ملک 70 متر یک خوابه به بهای 15 میلیون پیش پرداخت و 1 میلیون 650 تومان اجاره داده می شود.

بازار رونق گرفت

بر اساس گزارش بانک مرکزی تعداد معامالت آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 4/15 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 2/8 درصد افزایش را نشان می دهد. توزیع تعداد معامالت انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران ، منطقه 5 با سهم 2/15 درصدی از کل معامالت ، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 ،2 و 15 به ترتیب با سهم 5/10 ،4/8 و 3/6 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

در همین خصوص بانک مرکزی گزارش داد که بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 1/52 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال 1394 ،6/1 واحد درصد کاهش نشان می دهد.

فصل رونق رسیده است؟

بانک مزکزی در ابتدای گزارش خود از وضعیت بازار مسکن نوشت که در اردیبهشت سال 1395 ،تعداد معامالت آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 431 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 2/8 درصد افزایش داشته است.

به گزارش بانک مرکزی، در این ماه متوسط  قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معامالت ملکی شهر تهران 4 میلیون و 100 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 7/1 و 8/2 درصد افزایش نشان می دهد.

به گفته برخی کارشناسان، مالکان واحدهای مسکونی اجاره‌ای به منظور حفظ بازدهی دارایی خود اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند. کارشناسان معتقد اند که در حال حاضر با افزایش قیمت مسکن، هیجان در بازار ایجاد شده به همین دلیل متقاضی برای مسکن افزایش یافته است.

بازار مسکن طی 4 سال گذشته در رکود بوده، اما در حال حاضر با توجه به گزارش های منتشر شده مشخص می شود بازار مسکن با تحرکاتی در بخش تقاضا مواجه شده و مراجعه به بنگاه‌های املاک افزایش یافته است.

طی دو سال گذشته وضعیت قدرت خرید شهروندان تهرانی، بهبود چندانی نیافته و به نظر می رسد همچنان متقاضیان اجاره و مالکان منازل مسکونی باید به مجادلات خود ادامه دهند.

آمار بانک مرکزی از وضعیت تحولات بازار مسکن در شهر تهران در ماه اردیبهشت نشان می‌دهد:

 4/1

میلیون تومان

متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی است

۱۵/۴

هزار واحد مسکونی

اندازه حجم معاملات مسکن است

۷/۸

میلیون تومان

بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی است

۲/۱
میلیون تومان

کمترین متوسط قیمت یک متر مربع مسکونی است

۷.۶
درصد

کاهش قیمت در منطقه ۷ که بیشترین کاهش قیمت مسکن در 22 مطقه تهران بوده است