بیست و ششمین جلسه کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران همچون جلسه قبلی این کمیسیون با محوریت بررسی مسئله صنعت‌شهرها برگزار شد. در این جلسه نمایندگان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی و همچنین عضو هیات رئیسه سازمان ملی زمین مسکن در کنار فعالان حوزه صنعت ساختمان پیرامون «صنعت‌شهرها» و «شهرک‌های دولتی و شهرک‌های خصوصی» به بحث تبادل و نظر پرداختند.
در ابتدا رئیس این کمیسیون صنعت‌شهرها را یکی از راه‌حل‌های مؤثر برای کاهش مشکلات مسکن کارگران دانست و توضیح داد که این طرح شامل ساخت مسکن برای کارگران در نزدیکی کارخانه‌ها و کارگاه‌های صنعتی است و هدف آن، حل بحران مسکن و افزایش رضایت شغلی کارگران است.
به گزارش روابط عمومی اتاق تهران، ایرج رهبر گفت: با اجرای این برنامه، زمین‌های مجاور کارخانه‌ها برای ساخت مسکن اختصاص می‌یابد و صنعتگران می‌توانند در تأمین مالی این پروژه‌ها مشارکت کنند. این طرح به‌ویژه برای کارگران صنایع مختلف، ازجمله صنایع داروسازی که در نزدیکی محل کار خود نیاز به مسکن دارند، می‌تواند بسیار مفید باشد.
او تأکید کرد که ساخت مسکن در نزدیکی محل کار باعث کاهش مشکلات رفت‌وآمد کارگران و افزایش بهره‌وری آن‌ها می‌شود و ازنظر اجتماعی این برنامه تأثیرات مثبت زیادی خواهد داشت چراکه کارگران با نگرانی کمتری در مورد اجاره‌بها و مسکن مواجه خواهند بود.
رهبر افزود: برخی صنعتگران علاقه‌مند به مشارکت در این پروژه هستند و در تلاش‌اند تا تسهیلاتی برای ساخت مسکن در کنار کارخانه‌های خود فراهم کنند. بااین‌حال برای موفقیت این طرح، نیاز به تدوین ضوابط و برنامه‌های اجرایی دقیق است تا از مشکلات گذشته که به دلیل عدم نظارت کافی پیش آمده بود، جلوگیری شود.
در ادامه، سیده مریم دشتی‌زند از مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به تشریح برخی مطالعات در حوزه صنعت‌شهرها پرداخت. به گفته او، چند تفاهم‌نامه برای مرکز تحقیقات ارسال شده که هم‌اکنون در دست بررسی است و در این تفاهم‌نامه‌ها تأکید شده که تمامی پروژه‌های ساختمانی باید از مرحله مشاوره تا ساخت تحت نظارت عالیه قرار گیرد و ساختمان‌ها با سیستم‌های صنعتی تأییدشده، ساخته شوند. او هدف اصلی این اقدامات را ساخت ساختمان‌های فاخر با گواهینامه‌های معتبر و تأیید مرکز تحقیقات اعلام کرد.
دشتی‌زند در ادامه به مشکلات ناشی از ساخت‌وساز در مسکن مهر اشاره کرد و گفت: اکنون برخی از ساختمان‌های مسکن مهر ازنظر زیست‌پذیری مشکل دارند و به همین دلیل ساکنان تمایلی به سکونت در این واحدها ندارند. درضمن برخی از افرادی که قصد دریافت زمین دارند، ازنظر اقتصادی مشکلی ندارند و قادر به تأمین هزینه‌ها هستند و به همین دلیل بار مالی برای دولت ایجاد نخواهند کرد.
دشتی‌زند همچنین اعلام کرد که اطلاعات کاملی از پیشرفت‌ها و اقدامات انجام‌شده موجود است و همچنین کتابی چاپ شده که تمامی مراحل و تجربیات این پروژه‌ها در آن جمع‌آوری شده و به‌عنوان مرجعی برای استفاده‌های آینده در دسترس قرار خواهد گرفت.
جای خالی نمایندگان بخش خصوصی در شورای عالی فنی
ساعد مسعودی، نماینده انجمن صادرکنندگان خدمات فنی و مهندسی ایران، در این نشست با انتقاد از رویه‌های اجرایی دولت در پروژه‌های عمرانی، گفت که دولت تقریباً هیچ بودجه‌ای اختصاص نمی‌دهد و پیامدهای این موضوع برای پیمانکاران و مشاوران نادیده گرفته می‌شود.
او تأکید کرد که فرایند تخصیص بودجه و تعامل با دستگاه‌های اجرایی پیچیده شده است و پیمانکاران برای دریافت مطالبات خود با مشکلات متعددی مواجه هستند. مسعودی به مشکلات پروژه‌های در حال اجرا در مناطق مختلف ازجمله جنوب سراوان اشاره کرد و گفت که در برخی پروژه‌ها صدها نفر مشغول به کار هستند، اما مسئولان اجرایی درک درستی از شرایط این کارگاه‌ها ندارند.
او افزود که حساب‌های پیمانکاران به‌طور مداوم توسط سازمان امور مالیاتی و تأمین اجتماعی مسدود می‌شود و این وضعیت مشکلات جدی مالی برای فعالان این حوزه ایجاد کرده است. مسعودی خواستار اقدامی فوری از سوی مقامات مسئول برای پرداخت حداقل ۳۰ درصد مطالبات پیمانکاران شد و گفت که برخی روش‌های جدید در مسیر پرداخت‌ها ایجاد شده که تنها باعث افزایش موانع می‌شود.
او همچنین انتقاد کرد که دولت در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی، نقشی برای بخش خصوصی قائل نیست و این وضعیت نسبت به دوره‌های قبلی نیز وخیم‌تر شده است. او تأکید کرد که در شورای عالی فنی، نمایندگان بخش خصوصی پذیرفته نمی‌شوند و سیاست‌های مشارکت عمومی-خصوصی به نفع شرکت‌های دولتی و حاکمیتی تغییر یافته است.
ساعد مسعودی گفت که تعدیل قراردادها به‌صورت دستوری انجام می‌شود و دولت بدون در نظر گرفتن واقعیت‌های اقتصادی، کاهش درصدی در قراردادها اعمال می‌کند. او پیشنهاد کرد که برای حل این مشکلات، نامه‌ای رسمی به مسئولان ارشد دولت ارسال شود تا تغییراتی در سیاست‌های اجرایی ایجاد شود.
نگاهی به ایده صنعت‌شهرها
پس از نقد سیاست‌های مالیاتی از سوی فعالان حاضر در جلسه، فهیمه یاری نماینده مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گزارشی از چارچوب مفهومی وساختارهای مدیریت طرح در «صنعت‌شهرها» ارائه کرد. او ابتدا به اهمیت ارتباط میان توسعه صنعتی و تأمین مسکن کارگران اشاره کرد و بر نقش دولت و بخش خصوصی در پیشبرد این طرح تأکید داشت.
یاری در بخشی از گزارش خود به مشکلاتی که صنعتگران و کارگران صنعتی با آن مواجه هستند پرداخت و گفت یکی از دغدغه‌های اصلی فعالان بخش صنعت، تأمین مسکن مناسب برای کارگران است. بسیاری از این کارگران، پس از ورود به صنایع و تشکیل خانواده، با چالش‌های جدی در زمینه مسکن مواجه می‌شوند. این مسئله علاوه بر تأثیر بر کیفیت زندگی کارگران، بر بهره‌وری نیروی انسانی و راندمان صنایع نیز تأثیرگذار است.
او با اشاره به بررسی‌های انجام‌شده، هزینه‌های بالای تأمین مسکن برای کارگران را یکی از مشکلات اصلی دانست و افزود که به‌عنوان مثال، در برخی صنایع، کارفرمایان مجبور به پرداخت مبالغ قابل‌توجهی برای تأمین مسکن کارکنان خود هستند که این هزینه‌ها در بلندمدت بر سودآوری و توسعه صنایع تأثیر منفی می‌گذارد.
نماینده مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، در ادامه به نقش دولت و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در حل این چالش‌ها اشاره کرد و گفت در مدل پیشنهادی ما، دولت نقش تسهیل‌گری و تأمین زمین را بر عهده خواهد داشت، در حالی که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی می‌توانند در ساخت و اجرای پروژه‌ها مشارکت کنند.
او تصریح کرد که در این طرح، زمین‌های دولتی به سازمان شهرک‌سازی واگذار می‌شود تا از طریق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، واحدهای مسکونی برای کارگران احداث شود.
فهیمه یاری در بخش دیگری از گزارش خود، مدل‌های پیشنهادی برای تأمین مالی ساخت مسکن کارگران صنعتی را تشریح کرد و گفت: مدل اول استفاده از اوراق مسکن صنعتی است. در این مدل، شرکت‌های صنعتی بزرگ مانند پتروشیمی‌ها و صنایع فولاد می‌توانند از طریق انتشار اوراق مسکن، بخشی از هزینه‌های تأمین مسکن کارگران خود را پوشش دهند.
ایجاد صندوق‌های املاک و مستغلات مدل دیگر است. یکی دیگر از پیشنهادات، راه‌اندازی صندوق‌های تخصصی در حوزه مسکن صنعتی است که از طریق جذب سرمایه‌گذاران خصوصی، منابع مالی لازم برای احداث این پروژه‌ها را تأمین کند.
مشارکت صنعتگران در ساخت مسکن مدل بعدی است. یاری تأکید کرد که در برخی استان‌ها مانند یزد، گروه‌های سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای اجرای این مدل اعلام آمادگی کرده‌اند. به گفته او، برخی از صنایع فولاد و محصولات سلولزی در این استان تمایل دارند که در ساخت شهرک‌های مسکونی ویژه کارگران صنعتی مشارکت کنند.
بر اساس گزارش ارائه‌شده، یکی از مدل‌های مطرح در این طرح، ایجاد صنعت‌شهرها در مجاورت مناطق صنعتی است. یاری در این رابطه گفت یکی از مشکلات صنایع این است که فاصله زیادی از مراکز شهری دارند و این موضوع باعث هدررفت زمان نیروی کار، کاهش بهره‌وری و هزینه‌های بالای رفت‌وآمد شده است. برای حل این مسئله، پیشنهاد شده که شهرک‌های مسکونی در نزدیکی شهرک‌های صنعتی ساخته شوند تا علاوه بر کاهش مشکلات رفت‌وآمد، تمرکز کارگران در این مناطق، موجب رونق اقتصادی محلی و رشد شهرسازی صنعتی شود
او اضافه کرد که این مدل در برخی کشورهای پیشرفته نیز اجرا شده و باعث شده که فرزندان کارگران نیز در همان صنایع مشغول به کار شوند که این روند به ماندگاری نیروی کار و تقویت اقتصاد محلی کمک می‌کند.
فهیمه یاری در بخش پایانی گزارش خود به مشکلات اجرایی این طرح اشاره کرد و گفت متأسفانه، با وجود بررسی‌های انجام‌شده و تأیید این طرح از سوی برخی مسئولان، چالش‌های قانونی و تغییر اولویت‌های دولت در حوزه اقتصاد، باعث کندی اجرای آن شده است.
او افزود که در جلسات متعددی که با نمایندگان دولت و فعالان بخش خصوصی داشتیم، برخی از مسائل قانونی و تأمین منابع مالی، ازجمله مواردی بودند که به‌عنوان چالش‌های اجرایی مطرح شدند بااین‌حال، انتظار می‌رود که با همکاری اتاق بازرگانی و سازمان ملی زمین و مسکن، این موانع برطرف شود.
نماینده مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تأکید کرد که این طرح نتیجه بیش از یک سال کار کارشناسی و جلسات تخصصی با فعالان بخش صنعت و مسکن است. او ادامه داد که اجرای این مدل نه‌تنها به تأمین مسکن کارگران صنعتی کمک خواهد کرد، بلکه موجب افزایش بهره‌وری، رونق تولید و رشد اقتصادی کشور نیز خواهد شد
فهیمه یاری گفت اگر دولت و بخش خصوصی در کنار یکدیگر قرار بگیرند، این طرح می‌تواند به یک الگوی موفق در کشور تبدیل شود.
ضرورت ورود دیدگاه‌های جدید به ایده صنعت‌شهر
فریدون شاکری عضو هیات رئیسه سازمان ملی زمین مسکن نیز در این جلسه به بررسی مشکلات و چالش‌های موجود در صنعت مسکن و سیاست‌گذاری‌های مرتبط با آن پرداخت. او به‌ویژه بر مسئله ارتباط میان صنعت مسکن و شهرسازی تمرکز کرد و اشاره کرد که یکی از مشکلات اساسی در این حوزه، عدم توجه کافی به نیازهای واقعی بازار و هماهنگی نداشتن میان سیاست‌گذاران و کارشناسان میانی است. شاکری گفت که این فاصله موجب اتخاذ تصمیمات نادرست و اجرای پروژه‌هایی می‌شود که نتایج مطلوبی در پی ندارد.
او در ادامه افزود که تغییرات در شهرسازی و روند شکل‌گیری پروژه‌های مسکونی باید با دقت بیشتری بررسی شود. به گفته شاکری، در برخی از پروژه‌های مسکونی، تخمین‌های نادرست هزینه‌ها و درآمدها باعث شده که طرح‌ها به مرحله اجرا نرسند. وی به طور خاص به مشکل عدم درک صحیح از واقعیت‌های بازار مسکن اشاره کرد و گفت که این مسئله باعث ایجاد تضاد میان نیاز واقعی افراد و ساخت‌وسازهایی می‌شود که برای افراد قابل دسترس نیست.
شاکری همچنین در مورد «صنعت‌شهر» صحبت کرد و بر این باور بود که باید دیدگاه‌های جدیدتری در زمینه شهرسازی و صنایع مسکن مطرح شود. او بیان کرد که در بسیاری از شهرها، به‌ویژه در اصفهان، تجربه‌هایی موفق در ساخت مسکن وجود داشته است. به گفته شاکری، در این شهر، پس از اتمام ساعت کاری در برخی از واحدهای تولیدی، کارگران به طور مستقیم وارد فعالیت‌های مسکونی می‌شدند، که این خود به افزایش بهره‌وری و کاهش مشکلات ساخت‌وساز کمک کرده است. شاکری به این نکته تأکید کرد که یکی از راه‌های حل مشکلات مسکن، افزایش بهره‌وری در تولید مسکن است و این امر تنها با همکاری نزدیک میان صنعت مسکن و دیگر صنایع میسر خواهد شد.
در ادامه شاکری بر لزوم ایجاد سیاست‌های جامع‌تر در زمینه مسکن و شهرسازی تأکید کرد و گفت که صنعت مسکن باید به‌عنوان یک صنعت زیربنایی در نظر گرفته شود که برای توسعه پایدار شهرها و بهبود وضعیت زندگی شهروندان، نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و هم‌افزایی با دیگر بخش‌ها است.
شهرک خصوصی نداریم
ناصر صادقی‌فر از انجمن علمی استاندارد نیز دراین نشست به تشریح اقدامات اخیر در زمینه شهرک‌سازی دولتی و چالش‌های پیش روی این طرح‌ها پرداخت. او با اشاره به پیشینه شهرک‌سازی‌های خصوصی در کشور گفت: در دولت قبل، ابلاغیه‌ای در خصوص ترویج شهرک‌سازی‌های بخش خصوصی صادر شد. این طرح به این صورت بود که اگر یک شرکت خصوصی زمینی مناسب برای سکونت داشت، می‌توانست مجوز دریافت کرده و شهرک‌هایی مشابه با آنچه در شمال کشور دیده می‌شود، ایجاد کند. این روند در اواخر سال ۱۴۰۱ آغاز شد و توجهات زیادی را به خود جلب کرد.
صادقی‌فر افزود: اما با گذشت زمان و بررسی شرایط، مشکلاتی برای شهرک‌های خصوصی ایجاد شد. به‌ویژه این که زمانی که یک شرکت خصوصی اقدام به احداث شهرک می‌کرد، مجبور بود زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، و گاز را خود تأمین کند و این مسئله هزینه‌های زیادی را به دنبال داشت. بر همین اساس، پیشنهاد دادیم که به جای شهرک‌های خصوصی، شهرک‌های مسکونی دولتی ایجاد شود.
او توضیح داد: هدف ما این بود که دولت به عنوان متولی اصلی تأمین زیرساخت‌ها در این پروژه‌ها عمل کند و سپس این اراضی آماده‌سازی‌شده را برای ساخت‌وساز به بخش خصوصی واگذار کند. به این ترتیب، بخش خصوصی دیگر مجبور نبود هزینه‌های سنگین تأمین زیرساخت‌ها را متقبل شود و دولت مسئولیت این بخش را به عهده می‌گرفت.
صادقی‌فر ادامه داد: در نهایت، این پیشنهاد در شورای عالی شهرسازی مطرح و مصوب شد. ما اولین شهرک دولتی با این مدل را در یزد راه‌اندازی کردیم و اکنون با توجه به ارزیابی‌های صورت‌گرفته از عملکرد این طرح، نتیجه خوبی حاصل شده است. ارزیابان شامل نمایندگان وزارت کشور، وزارت نیرو و سایر دستگاه‌های اجرایی به بازدید از این شهرک‌ها پرداختند و عملکرد این طرح را مثبت ارزیابی کردند.
او افزود: در استان یزد، که پیگیری‌های خوبی در این زمینه انجام شده است، ۱۱ نقطه سکونتی به مرحله تصویب طرح جامع رسیدند و مراحل اجرایی آن آغاز شده است. همچنین در دیگر استان‌ها نیز این روند در حال پیشرفت است و برخی از پروژه‌ها وارد فاز آماده‌سازی شدند.
صادقی‌فرتاکید کرد در ایران پس از انقلاب 57 هیچ شهرک خصوصی وجود ندارد و هرآنچه ساخته شده است شهرک دولتی است.