عکس: همشهری- مونا عادل
آمارهای منتشر شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که شاخص دسترسی مسکن در تهران، بر اساس نسبت «قیمت مسکن به درآمد خانوار» در سال 1395 معادل 13.8 سال بوده و در سال 1399 به 32.2 سال افزایش پیدا کرده است. به بیانی دیگر، در سال 1395 ارزش یک آپارتمان متوسط در شهر تهران معادل 13.8 سال درآمد یک خانوار تهرانی بوده و این نسبت در سال 1399 به 32.2 سال رسیده است.
روند 6 ساله بازار مسکن
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در یک گزارش آماری، تحولات قیمتی بازارهای مسکن و اجاره از سال 1395 تا 1399 و همچنین شاخص دسترسی خانوارها به خرید واحد مسکونی را منتشر کرده است. مبنای اطلاعات این گزارش، داده‌هایی است که بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج کرده و به‌صورت دوره‌ای در قالب گزارش تحولات بازار مسکن منتشر شده است. بر اساس این گزارش که در پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی به انتشار رسیده، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۴ میلیون ۳۷۲ هزار تومان بوده که با 10.3 درصد رشد به ۴ میلیون و ۸۲۲ هزار تومان در سال ۱۳۹۶ رسیده است.
در ادامه، با شروع دوره جهش قیمت مسکن، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در ۱۳۹۷ معادل 70.9 درصد، در سال 1398 معادل 61.8 درصد و در سال 1399 معادل 80.3 درصد جهش کرده و در نهایت به 24 میلیون و 29 هزار تومان رسیده است. البته این پایان کار بازار مسکن نبوده و در سال 1400 نیز این بازار تورم 30.2 درصدی را تجربه کرده و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در پایان سال 1400 رقم ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان ثبت شده است. بر اساس این آمارها، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سال 1400 حدود 616 درصد بالاتر از میانگین قیمت آن در سال 1395 بوده است.
شتاب تورمی بازار اجاره
در سایه وقوع موج تورمی شدید در بازار مسکن، تورم بازار اجاره نیز به‌عنوان تابعی از قیمت مسکن وارد روند صعودی شده و میانگین قیمت‌های این بازار در بازه سال‌های 1395 تا 1400 معادل 262.4 درصد افزایش پیدا کرده است. بر اساس اطلاعات بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان بوده و با 20.5 درصد افزایش به ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان در سال ۱۳۹۶ رسیده است.
همچنین این شاخص با رشد 29.1 درصدی، رقم معادل ۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان را در سال ۱۳۹۷ ثبت کرده و در سال ۱۳۹۸ با رشد 30.5 درصدی روی عدد ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان ایستاده است. در ادامه، شتاب تورمی بازار اجاره بیشتر و میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکونی ۱۳۹۹ با 32.4 درصد افزایش معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان و در سال ۱۴۰۰ با 34.8 درصد معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان گزارش شده است.
این روند در بازار اجاره کل مناطق شهری نیز حکم‌فرما بوده است به‌گونه‌ای که بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای کلیه مناطق شهری در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۰۰، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۰۷، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۲۷، در سال ۱۳۹۸ معادل ۱۵۷، در سال ۱۳۹۹ معادل ۲۰۰ و در سال ۱۴۰۰ حدود 270 واحد ثبت شده است.
به گزارش همشهری، در سازوکار فعلی بازار سنتی اجاره در ایران که قیمت اجاره در میان‌مدت از ارزش مسکن الگو می‌پذیرد و مؤسسات و شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای نیز اصلاً وجود ندارند، اختلاف تورمی بازارهای مسکن و اجاره ناگزیر باید از مسیر کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن یا جهش سنگین قیمت اجاره جبران شود. این مسئله‌ای است که گویا متولیان مسکن در وزارت راه و شهرسازی به آن توجهی ندارند و برای ساماندهی بازار اجاره از گفتاردرمانی و اقدامات مقدماتی فراتر نمی‌روند.
روایت مرگ رؤیای خانه‌دار شدن
در گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شده که بر اساس اطلاعات مورد استفاده در این گزارش، شاخص دسترسی مسکن بر اساس نسبت قیمت به درآمد در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۳.۸، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۳.۱، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۹، در سال ۱۳۹۸ معادل ۲۴.۶ و در سال ۱۳۹۹ معادل ۳۲.۲ سال ثبت شده است. شاخص دسترسی مسکن، معیاری است که دوره خرید مسکن مورد نیاز خانوار را با مقایسه نسبت ارزش روز مسکن با ۱۰۰ درصد درآمد سالانه خانوار می‌سنجد. بر این اساس، شاخص دسترسی 32.2 سال برای سال 1399 به این معناست که ارزش مسکن مورد نیاز یک خانوار تهرانی به‌طور میانگین معادل کل درآمد آن خانوار در 32.2 سال است.
در این وضعیت، طول دوره انتظار این خانوار برای خرید خانه از طریق پس‌انداز کردن یک‌سوم درآمد سالانه خود معادل 3 برابر شاخص دسترسی است؛ یعنی این خانوار به قیمت سال 1399 باید به مدت 96.6 سال، یک‌سوم کل درآمد خود را برای خرید خانه کنار بگذارد تا آرزوی خانه‌دار شدنش محقق شود. به بیانی دیگر، در شرایطی که سن امید به زندگی در ایران حدود 76.2 سال اعلام می‌شود، یک خانوار تهرانی باید اندکی کمتر از یک قرن برای خرید یک آپارتمان متوسط منتظر بماند.
نکته قابل‌تأمل اینکه در اقتصاد مسکن، شاخص دسترسی بالای 5 سال بیانگر شرایط نامطلوب و شاخص بالاتر از 10 سال نشانگر وقوع بحران در حوزه مسکن است و در بسیاری از کشورها، این شاخص در محدوده 5 سال و کمتر قرار دارد. در اقتصاد متورم ایران، مقصر اصلی وقوع این بحران بزرگ در حوزه مسکن، سرمایه‌ای بودن این بازار و نبود شفافیت اطلاعاتی و نظام مالیاتی کارآمد برای آن است و مهار از آن نیز جز با اصلاح اقتصاد کلان و مصرفی‌سازی کالای مسکن امکان‌پذیر نیست.