عقب‌گرد معاملات مسکن در خرداد

 تازه‌ترین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در خردادماه سال جاری نسبت به ماه قبل از نظر تعداد 6.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در این ماه نیز 4میلیون و 563هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 0.65 درصد افزایش داشته است. همچنین تعداد معاملات خرداد ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نیز همین وضعیت را تجربه کرده به‌گونه‌ای که معاملات از نظر تعداد 0.8 درصد کاهش و از لحاظ قیمت 5.4 درصد افزایش یافته است.

از دیگر سو اما، آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در سه‌ماهه نخست سال جاری، از افزایش تعداد معاملات مسکن در شهر تهران حکایت دارد. بر این اساس تعداد معاملات در سه ماهه نخست سال جاری با یک درصد افزایش نسبت به سه ماهه نخست سال گذشته به 37هزار و 120 واحد رسیده است. ضمن اینکه از نظر قیمتی نیز متوسط قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران در سه ماهه نخست سال جاری 4.9 درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل افزایش یافته و به 4میلیون و 489هزار و 200 تومان رسیده است. در این میان با توجه عقب‌نشینی تعداد معاملات بازار مسکن در خردادماه سال جاری و کاهش 6.2 درصدی معاملات این ماه نسبت به ماه قبل، نشان می‌دهد رشد یک درصدی معاملات در سه ماهه نخست 96 حاصل بهبود نسبی معاملات در اردیبهشت بوده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است  که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران،  منطقه 5  با سهم 16.2 درصدی از کل معاملات،بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 10.9 و 8.9 درصدی  در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌ند.  در مجموع 72.5 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقیه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2 ،14، 8، 15، 10، 7، 1 و 11) بوده و 12  منطقه باقی‌مانده 27.5 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت مسکن 

در خرداد ماه سال 1396، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران45.6 میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب0.7  و 5.4 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 20 (معادل 9.6 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12  )معادل 1.1 درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 98.9 میلیون ریال به منطقه 1  و کمترین آن با 22.9 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 و 8 درصد افزایش نشان می‌دهند.

تدام روند کاهشیسهم نوسازها از کل معاملات

کاهش سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از 5 سال از کل معاملات مسکن، یکی از نکاتی است که در ماه‌های اخیر در آمارهای بانک مرکزی دیده می شود و در آمارهای مربوط به خردادماه تا حدی تشدید شده است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در خرداد 96 به تفکیک عمر بنا حاکی از تداوم کاهش سهم واحدهای واحدهای تا 5 سال ساخت از معاملات بوده است و واحدهای تا 5 سال ساخت در این ماه در حالی با سهم 9/46 درصدی، بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند که سهم مذکور نسبت به ماه قبل 0.7 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 10.1 درصد کاهش یافته است.

همچنین بررسی‌های نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی تا 5 سال ساخت در خرداد ماه 95 نسبت به ماه مشابه سال 94 نیز کاهش 2.9 درصدی را تجربه کرده است. به عبارتی دیگر، به نظر می‌رسد روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های گذشته و تداوم رکود در ساخت و ساز مسکن، زمینه‌ساز کاهش عرضه آپارتمان‌های مسکونی نوساز و با عمر کم به بازار فروش شده است و ایبن مساله در آینده می‌تواند منجر به افزایش قیمت به دلیل کمبود عرضه شود. در این میان اما از آنجایی که روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران از تابستان 95 متوقف شده و در سه ماهه سوم این سال توانسته است رشد 11.8 درصدی را تجربه کند، می‌توان پیش‌بینی کرد که به تدریج از فصل تابستان سال جاری، عرضه واحدهای نوساز به بازار افزایش یابد و روند نزولی سهم واحدهای با عمر کمتر از 5 سال از کل معاملات متوقف شده و به روند صعودی بازگردد.

 تحولات اجاره بهای مسکن

در خرداد ماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9.3 درصد رشد نشان می‌دهد. ضمن اینکه سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل28.4 درصد اعلام شده است.