بر اساس آمار معاملات مسکن اعلامی از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در ماه گذشته(مهرماه ۹۶)، خریدوفروش مسکن با انجام معامله ۱۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی، نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن یعنی مهر ۹۵، معادل ۳۴.۴ درصد رشد نشان داده است که درصد رشد بسیار مناسبی در دوره رکود به شمار می‌رود؛ اما معاملات مسکن نسبت به ماه مرداد که نقطه اوج معاملات مسکن در سال جاری بود و در آن، خریدوفروش به ۱۸ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی رسید، افت قابل‌ملاحظه‌ای محسوب می‌شود و رشد منفی ۲۳ درصدی را تجربه کرده است.
بنابراین نمی‌توان همچنان بر خروج بازار مسکن از رکورد امیدوار بود؛ چراکه بر اساس تعاریف اقتصادی، رکود در صورتی به دوره رونق تبدیل می‌شود که یا پایدار بماند یا همچنان بر مدار رشد با سرعت ثابت حرکت کند؛ این در حالی است که برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، با دو دوره رشد تیرماه و مردادماه بازار مسکن نسبت به ماه‌های قبل از آن و همچنین مدت مشابه سال قبلش، بر پایان رکود مسکن تأکید داشتند؛ اگرچه دو دوره کاهش معاملات در شهریورماه و مهرماه امسال را دوره رکود نمی‌دانند؛ بلکه بر آن دوره پیش رونق نام نهاده‌اند.
در این میان، اگرچه بسیار بعید است که معاملات مسکن به‌اندازه و حجم بسیار پایین سال‌های ۹۴ و ۹۵ برگردد و مجدداً شاهد رکود عمیق باشیم؛ اما اینکه دوباره حجم نسبتاً بالای معاملات تابستانی مسکن نیز در نیمه دوم سال جاری محقق شود، دور از دسترس می‌نمایاند؛ چراکه مهم‌ترین عامل افزایش معاملات مسکن که آغاز اعطای نسبتاً پرتعداد تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم است، وضعیتی را نشان می‌دهد که اعطای این وام‌ها رو به افزایش بوده و با توجه به روند افزایشی ثبت‌نام کنندگان در این صندوق، احتمال توقف واگذاری تسهیلات نیز از محل این صندوق کمرنگ خواهد بود.
بنابراین روند افزایش معاملات مسکن نسبت به دوره‌های رکود سال‌های ۹۴ و ۹۵ ادامه‌دار خواهد بود؛ از سوی دیگر مهم‌ترین مانع بر سر راه حفظ روند افزایشی حجم معاملات، افزایش قیمت مسکن است؛ به‌گونه‌ای که این افزایش نرخ، نه‌تنها واحدهای مسکونی دارای مشخصات غیرمصرفی را شامل می‌شود؛ بلکه در حال تسری به واحدهای مسکونی مصرفی نیز هست؛ به حدی که بیم عدم پوشش قیمتی مناسب از سوی تسهیلات صندوق مسکن یکم برای واحدهای مصرفی نیز وجود دارد که نتیجه آن، باز هم کاهش معاملات مسکن به‌خصوص در تهران و کلان‌شهرها خواهد بود.
در این میان، به نظر می‌رسد افزایش ۲۰۰ هزارتومانی میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در مهرماه نسبت به مردادماه نیز، این موضوع را تأیید می‌کند. به عنوان مثال میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، مرداد ماه ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و در مهرماه ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برآورد شده است.
همه این موارد بر عدم پیشرانه بودن بخش مسکن در اقتصاد کلان کشور و موتور اقتصادی دانستن آن تأکید داشته و نباید با استقاده از ایجاد تقاضای کاذب و تحمیل رونق به آن، سبب هدر رفتن منابع مالی کشور شد.
پس تا زمانی که شاخص‌های واقعی ایجاد رونق در بازار مسکن به‌خصوص تغییرات جمعیتی (ایجاد تقاضای مصرفی واقعی) و همچنین انتقال منابع مالی به سمت احیای بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌ای اصلاح نشود، این وضعیت تردد بازار مسکن بین رکود و رونق باقی خواهد ماند.
رونق انتظاری مسکن؛ محل تأمل
محمد کوثری، کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه بسیاری از مدیران و برنامه ریزان اقتصادی، مسکن را پیشرانه اقتصادی کشور می نامند؛ اظهار کرد: به نظر می رسد با ناپایدار بودن دوره رونق، نمی توان از بخش مسکن انتظار ایفای نقش پیشرانه اقتصادی را داشت.
وی با تأکید بر اینکه خارج از اثرگذار بودن یا نبودن بخش مسکن بر سایر بخش های اقتصادی، تلاش برای خارج کردن مسکن از رکود چندان قابل دفاع نیست، ادامه داد: نفس اعلام رکود یا شکست در بازار مسکن را نباید ناپسند و نامطلوب دانست؛ بلکه باید شرایط حقیقی این بازار را اعلام کرد و اگر در دوره رکود قرار داریم، بدانیم که این وضعیت پاسخ حقیقی به شرایط بیرونی بازار مسکن است.
این کارشناس حوزه مسکن، شرایط حقیقی بازار مسکن را تقویت سمت عرضه مسکن در زمان افزایش ناگهانی قیمت نفت دانست و تصریح کرد: در چنین شرایطی، افزایش قیمت مسکن و در نتیجه هجوم سرمایه گذاران و سازندگان به این عرصه مورد انتظار است که در نهایت، با کاهش تقاضای مسکن به دلیل کاهش درآمدهای عمومی، انباشت عرضه مسکن را شاهد بودیم؛ ولی چون سمت تقاضا قدرت کافی برای خرید نداشت، رکود مسکن عمیق تر شد.
وی خاطرنشان کرد: آنچه سبب دوره رونق مسکن می شود، تقویت خرید مسکن مصرفی است؛ بنابراین تغییرات جمعیتی یا مهاجرتی همراه با افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها می تواند سمت تقاضا را افزایش دهد؛ در حالیکه از آنجایی که نه هرم سنی و نه آمارهای ازدواج، بیانگر تغییرات جمعیتی نیستند، نمی توان به پایدار بودن اقزایش تقاضای مسکن مصرفی و درنتیجه امتداد رونق پایدار مسکن امیدوار بود.
به گفته کوثری، هرگز نمی توان امیدوار بود که رونق مسکن به مانند دوره زمانی سال های ۹۰ و ۹۱ چه در بخش تقاضا و چه در بخش عرضه برگردد. در چنین وضعیتی پیشرانه بودن بخش مسکن برای اقتصاد کلان کشور نیز محل سؤال است.