بازآفرینی شهری؛ رؤیایی که حالا نزدیک 20 سالگی است و هنوز محقق نشده و هنوز هم آن‌گونه که حسن روحانی، رئیس‌جمهور، در مراسم رأی اعتماد وزرا اظهار کرد، هنوز هم جزو اولویت‌های دولت محسوب می‌شود. آن روز روحانی، احیای بافت فرسوده را مأموریتی عنوان کرد که از سوی دولت به عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی محول شده است و در دولت دوازدهم باید در سر اولویت‌ها قرار گیرد. این در حالی است که از حوالی 18 سال پیش که شرکت عمران و بهسازی شهری ایران شکل گرفت و بازآفرینی بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهری را در دستور کار خود قرار داد، هرچند برنامه‌هایی با اهداف آرمانی نوشته شد و قرار بود کل بافت‌های شهری به سطحی همگون و برابر برسند اما آمارها می‌گویند این اهداف آرمان روی کاغذ مانده‌اند.
مثلاً در برنامه‌های توسعه چهارم و پنجم، قانون‌گذار دولت‌ها را مکلف می‌کند سالانه 10 درصد از محلات بافت فرسوده و حاشیه‌ای شهری در کشور را احیا کنند اما در عمل در طول 10 سال اجرای این دو برنامه فقط 13 درصد از این هدف‌گذاری‌ها محقق شد. هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران دلیل موفق نشدن این هدف‌گذاری‌ها را در مسائلی مانند دید انتفاعی شرکت عمران و بهسازی و تقابل‌هایی که این مساله با شهرداری ایجاد کرده بود، عنوان می‌کند. مسائلی که به گفته او دیگر ادامه‌دادنی نیست و اینک به تجربیاتی تبدیل شده که بر اساس آن می‌توان برنامه‌هایی عملیاتی و کارشناسی برای احیای بافت‌های فرسوده نوشت. در ادامه گفت‌وگوی همشهری با هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران بخوانید.
عشایری در این گفت‌وگو به تشریح سند ملی بازآفرینی شهری تا افق 1400 را تشریح می‌کند؛ سندی که به‌تازگی به تصویب ستاد ملی بازآفرینی شهری رسیده و ادعا می‌شود نسخه‌ای کارشناسی برای احیای 66هزار هکتار بافت فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهری در 5 سال آینده است.
در بند الف ماده 59قانون برنامه توسعه ششم، تکلیف شده است که وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور با همکاری شهرداری‌ها برنامه ملی بازآفرینی سالانه 270 محله در بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای را تدوین کرده و به ستاد ملی بازآفرینی شهری ارائه کنند تا در این ستاد که ریاست آن را رئیس‌جمهور بر عهده دارد و 22 دستگاه نیز عضو آن هستند تصویب شود. از سوی دیگر هرسال باید سهم اعتبارات مورد نیاز برای این برنامه ملی به تفکیک دستگاه‌ها برآورد شود و همین دستگاه‌ها با استفاده از این منابع کار بازآفرینی را انجام دهند.
در این میان، تدوین برنامه ملی بازآفرینی شهری به مجموعه وزارت راه و شهرسازی تکلیف شده و شرکت عمران و بهسازی شهری که مدیرعامل آن دبیر ستاد ملی بازآفرینی است، متولی آن شناخته شد تا با رویکردی که محوریت را به سازمان اجتماعی محله می‌دهد، کار تدوین برنامه ملی بازآفرینی را به سرانجام برساند.
بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد چندین سال است در دستور کار دولت‌ها قرار گرفته اما تقریباً هیچ‌گاه دستاورد قابل‌توجهی در بر نداشته است؛ در این شرایط، آیا این برنامه ملی می‌تواند مشکلات این بافت‌ها را حل کند؟
قریب به دو دهه از پیگیری احیای بافت‌های ناکارآمد شهری می‌گذرد و همان‌طور که گفتید دستاورد این پیگیری‌ها به‌قدری نبوده که بتواند حل مشکلات این بافت‌ها قلمداد شود. در برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه، عنوان شده بود که سالانه 10 درصد از محلات بافت فرسوده و حاشیه‌ای احیا شوند اما جمعاً در طول 10 سال اجرای این دو برنامه فقط 13 درصد بازآفرینی‌ها محقق شد؛ چراکه تجربه‌ای که از حدود 18 سال پیش تاکنون در این حوزه حاصل شده، عمدتاً پروژه محور بوده است به‌گونه‌ای که در یک محله، پروژه‌ای را روی نقشه تعیین می‌کردیم و سازندگان دست‌به‌کار اجرای آن می‌شدند. در این حالت، از محل اعتبارات شرکت عمران و بهسازی شهری یا با استفاده از منابع دولتی، خانه‌های مربوط به پروژه نوسازی خریداری و تخریب می‌شد و سازندگان به‌صورت شراکتی ساخت آن را به عهده می‌گرفتند. درنتیجه این فرایند، ساکنان محلهای که قرار بود آباد شود آواره شدند و محله‌ها هم آباد نشد؛ چراکه محوریت فعالیت بازسازی و احیا صرفاً کالبدی بود آن‌هم به‌صورت پروژه محور و در جریان آن، بافت اجتماعی و مردمی محله جایی نداشت.
برنامه فعلی چه تفاوتی با شیوه‌های قبلی دارد و آیا می‌تواند تحقق بازآفرینی را تضمین کند؟
گرچه هدف در همان دوره نیز احیای محله بود اما یک هدف جنبی نیز در کنار این مسئله وجود داشت و دولتی بودن شرکت عمران و بهسازی باعث شده بود نگاهی انتفاعی به موضوع بازآفرینی شکل بگیرد به‌گونه‌ای که در بطن پروژه بازآفرینی بافت فرسوده و ناکارآمد، حتی کاربری تجاری نیز تعریف شود که این آخر فاجعه بود؛ چراکه به‌جای بازآفرینی محلهای که سکونتگاه جمعیت اصیل یک منطقه بود، خانه‌ها خریده و تخریب و مردم آواره می‌شدند و در بازسازی نیز بخشی از سکونتگاه به شکل پروژه تجاری تعریف می‌شد که محله را از ساختار سکونتگاه سنتی خارج می‌کرد.
همه این عوامل پروژه‌های نوسازی شرکت عمران شهری را با شکست مواجه کرد حتی شهرداری‌ها هم به همین روش عمل می‌کردند ؛ اما حالا بر اساس تکلیف برنامه ششم توسعه، برنامه ملی بازآفرینی را با دو رویکرد اصلی تدوین کرده‌ایم که در آن محله یک سازمان اجتماعی معرفی شده که فرهنگ خاص خود را دارد و کالبد آن اعم از خانه، مدرسه، خیابان، پارک و... نیز باید مبتنی بر فرهنگ آن محله شکل بگیرد. ما همین راهبرد را معیار کار قرار دادیم و به دنبال نیازهای محله رفتیم و اصل را بر این گذاشتیم که نیاز از محله به ستاد بازآفرینی شهرستان، از آنجا به ستاد بازآفرینی استان و سپس به ستاد ملی منعکس شود.
گستره برنامه‌ای که تدوین کرده‌اید، کل بافت فرسوده و ناکارآمد شهرها را شامل می‌شود؟
ما در این برنامه، 4 شاخص کلی «مساحت»، «جمعیت»، «فقر شهری (اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی )» و «تاب‌آوری» را برای انتخاب محله‌های هدف و ورود به بحث کالبدی بازآفرینی در نظر گرفته‌ایم. بر اساس این 4 شاخص 2هزار و 700 محله به مساحت 141 هزار هکتار با جمعیت حدود 19 میلیون نفر ارزیابی شده‌اند که قانون سالانه بازآفرینی 270 محله را تکلیف کرده است به‌گونه‌ای که ظرف 10 سال کار بازآفرینی به اتمام برسد. در این میان ما برای این برنامه ملی پنج‌ساله، حدود نیمی از این‌ها را در قالب هزار و 334 محله در 543 شهر در اولویت‌های اولیه گنجانده‌ایم که حدود 10 میلیون نفر را شامل می‌شود و قرار است تا افق 1400، سه فعالیت کالبدی و یک فعالیت نرم‌افزاری تعریف شده برای بازآفرینی آنها در دستور کار قرار بگیرد.
پس فعلاً قرار است در طول 5 سال به نیمی از محلات نیازمند بازآفرینی پرداخته شود، ملاک بازآفرینی چه خواهد بود؟
ما در محاسبات خود بررسی کرده‌ایم که هر محله در حوزه روبنایی اعم از فضای آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، تفریحی، مذهبی، ورزشی و ... چه اندازه از میانگین شهری خود عقب است و برای جبران همین کسری‌ها برنامه‌ریزی کرده‌ایم. از سوی دیگر در حوزه زیربنایی نیز مواردی مانند تأسیسات شهری آب، برق، گاز و ... داریم که عمدتاً در بافت‌های میانی شهری کمتر مورد نیاز است اما در سکونت‌گاه‌های غیررسمی بیشتر باید تأمین شوند.
بخش سوم فعالیت کالبدی بازآفرینی محله‌ها نیز نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن است. نیاز اولیه‌ای که ما برای این موضوع ارزیابی کرده بودیم 300 هزار واحد مسکونی در سال بود که به نظر می‌رسید امکان‌پذیر نباشد چراکه به یارانه هنگفتی از سوی دولت نیاز داشت و این سیاست در برنامه پنجم توسعه محقق نشده بود. در طول برنامه پنجم توسعه دولت پرداخت سالانه 300هزار یارانه تسهیلات ساخت در بافت فرسوده مصوب کرده بود اما در مدت4 سال فقط 60 هزار واحد از این طریق تسهیلات گرفتند بر همین اساس در برنامه ششم توسعه تکلیف ما در حوزه نوسازی و مقاوم‌سازی، سالانه 100 هزار واحد و در 5 سال 500 هزار واحد تعیین شد.
بخش چهارم بازآفرینی نیز توانمندسازی اجتماعی و اقتصادی محله‌هاست؛ چراکه اگر نیازهای روبنایی، زیربنایی و مسکن برآورده شوند اما به جامعه به مفهوم یک سازمان اجتماعی نگاه نکنیم، این کالبد جوابگو نخواهد بود، پس باید توانمندسازی اجتماعی و اقتصادی محله نیز رخ دهد.
هرکدام از 4 فعالیتی که برای بازآفرینی محله‌ها در نظر گرفته شده از چه مسیری انجام می‌شود؟
ما چهار زیر فعالیت «آموزش»، «ظرفیت‌سازی»، «ترویج» و« شبکه‌سازی» را در محله‌ها تعریف کرده‌ایم و محاسبات نشان می‌دهد باید حدود 6هزار و 600 ریز فعالیت برای توانمندسازی 1334 محله اتفاق بیفتد تا بتوانیم به هدف غایی رساندن هر محله به میانگین هر شهر برسیم. در این میان برای کمک به ایجاد این شبکه محلی و ایجاد یک جریان ترویجی گفتیم نهاد «مرکز محله» شکل بگیرد که با حضور کدخداها، بزرگان، جوانان، فرهیختگان و بانوان توانمند آن محله شکل گرفته باشد و هرچند محله نیز در یک ناحیه با همکاری شهرداری‌ها"نهاد توسعه محله" ایجاد کنند که رابطی بین نهادهای دولت ملی، دولت محلی یا همان شهرداری و مردم باشد و فعالیت بازآفرینی کالبدی را پوشش دهند.
در حوزه روبنایی باید 39میلیون و 600 هزار مترمربع و در حوزه زیربنایی و تأسیسات شهری حدود 132میلیون متر طول، در فضاهای عمومی شهری مثل پارک و خیابان‌ها نیز 82 میلیون و 500 هزار مترمربع در کل محلهای هدف ایجاد یا بازآفرینی شوند و هزینه‌های آن را نیز استخراج کرده‌ایم.
ایجاد نهاد «مرکز محله» منجر به افزایش بروکراسی در فرایند بازآفرینی نمی‌شود؟
نه اصلاً. نهاد مرکز محله ساختار سازمانی ندارد، بلکه کاملاً یک نهاد تعاملی محلی و جمعی است و پس از پایان بازآفرینی نیز پایدار می‌ماند. این نهاد در تکایا، مساجد، زورخانه‌ها، بازار یا حتی قهوه‌خانه‌ها و پاتوق‌هایی که مردم یک محله دور هم جمع می‌شوند شکل می‌گیرد و تعامل آنها با متولیان حوزه احیای بافت‌های ناکارآمد، امکان رسیدگی واقعی به کاستی‌های هر محله را فراهم می‌کنند.
گفتید هزینه‌های مربوط به بازآفرینی محله‌های هدف را نیز محاسبه کرده‌اید. برآورد شما از منابع مورد نیاز چه مبلغی است و از چه محلی تأمین می‌شود؟
ما هزینه بازآفرینی 66 هزار هکتار بافت فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای هدف را در برش‌های محلی، شهری و استانی و پس از تفکیک نیاز هر محله به فعالیت‌های چهارگانه مشخص کردیم اما در این میان دو چیز مغفول بود؛ اول اینکه مجریان این فعالیت‌ها چه کسانی و با چه نقشی هستند و دیگر اینکه ابزارهای مورد نیاز آنها چیست. با توجه به اینکه طبق قانون، 22 دستگاه اعم از وزارت راه و شهرسازی، کشور، بانک مرکزی ، بهداشت، اطلاعات، نفت، دادگستری، سازمان‌برنامه‌وبودجه، محیط‌زیست، میراث فرهنگی، معاونت پیگیری قوه قضائیه، وزارت آموزش‌وپرورش، شهرداری تهران به نمایندگی از شهرداری‌ها، شورای عالی استان‌ها، بخش خصوصی و... عضو ستاد ملی بازآفرینی هستند، مقرر کردیم مجریان فعالیت‌های مربوط به بازآفرینی بافت‌های ناکارآمد نیز همین دستگاه‌ها باشند. از سوی دیگر مقدار، بودجه و نقش دستگاه‌ها و نیز ابزار تأمین مالی نیز تعریف شده است.
ما با محاسبه متوسط هزینه اقدامات مورد نیاز در حوزه‌های زیربنایی، روبنایی و ... تا افق 1400 جمعاً برآورد کردیم 123 هزار میلیارد تومان یعنی سالانه حدود 25 هزار میلیارد تومان اعتبار مورد نیاز باشد که حدود 50 هزار میلیارد تومان آن متعلق به ساخت و مقاوم‌سازی مسکن است و باید توسط بخش خصوصی و با تسهیلگری دولت ساخته شود. بر این اساس بخش خصوصی که قصد دارد سالانه 100هزار واحد در این مناطق بسازد سالانه به حدود 10 هزار میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد اما با توجه به اینکه قیمت زمین نسبت به ساخت در محلات هدف پائین است و عملیات ساخت‌وساز سودآوری زیادی ندارد، دولت باید در سپرده‌گذاری کمک کند.
سپرده‌گذاری دولت در این حوزه باید به چه نحوی انجام شود؟
ما نیز ابزار این حمایت یارانه‌ای دولت را در دو مدل عرضه و تقاضا تعریف کرده‌ایم. در مدل عرضه برای اینکه یک فرمول منطبق بر تسهیلات نرخ پائین تعریف شود، مقرر کردیم دولت وام 9درصد بدهد؛ این در حالی است که اگر فرض کنیم برای هر واحد 50 میلیون تومان به‌طور میانگین وام تخصیص یابد برای 100 هزار واحد مسکونی در سال، 5 هزار میلیارد تومان مورد نیاز است. برای تأمین این اعتبار گفتیم دولت 2.5 هزار میلیارد تومان اعتبار با سود صفر درصد بگذارد و 2.5هزار میلیارد تومان نیز بانک‌های عامل با سود 18 درصد بگذارند که سود نهایی این تسهیلات با دوره بازپرداخت 2 ساله 9درصد شود.
در مقابل این منابع با سود 9درصد در اختیار سازندگان قرار بگیرد و آنها نیز 5 هزار میلیارد تومان سرمایه باقی‌مانده را وارد کار کنند؛ در این حالت با 5/2 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری سالانه دولت که برگشت آن نیز ظرف 2 ساله تضمینی است5/7 هزار میلیارد تومان از بخش غیر دولتی تزریق می‌شود تا نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن در بافت‌های هدف را انجام دهد. در حقیقت، 2.5هزار میلیارد تومانی که دولت وارد کار می‌کند، یک ابزار اهرمی تشویقی برای حضور بانک‌ها و سازندگان بخش خصوصی در بازآفرینی بافت‌های فرسوده و حاشیه‌ای و ناکارآمد شهری است و درنهایت پول دولت نیز برمی‌گردد و فقط بهره به آن تعلق نمی‌گیرد.
آورده دولت از چه محلی است و آیا فکر می‌کنید با این ابزار تشویقی بخش خصوصی و بانک‌ها پا جلو می‌گذارند؟
فعلاً این مدل شکل وعده دارد اما وقتی دولت اعتبار اولیه را بیاورد، دیگر از حالت وعده خارج می‌شود و یارانه سود این تسهیلات پرداخت‌شده تلقی خواهد شد. بر این اساس هم برای بانک‌ها و بخش خصوصی صرفه اقتصادی پیدا می‌کند و هم پرداخت یارانه وعده سر خرمن به بانک‌ها و سازندگان محسوب نمی‌شود که ریسک عمل به تعهد دولت نیز وجود داشته باشد. این 2.5هزار میلیارد تومان هم تقریباً مهیاست و از محل بند «و» تبصره 4 تأمین می‌شود.
حمایت‌های طرف تقاضا به چه صورتی است؟
حمایت‌های طرف تقاضا هم در قالب پرداخت تسهیلات از محل صندوق مسکن یکم است که پس از سپرده‌گذاری حداقل یک‌ساله متقاضیان در این صندوق، به میزان دو برابر میانگین حساب و با نرخ سود 8 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله در اختیار آنها قرار می‌گیرد. در برنامه‌ای که برای صندوق مسکن یکم در نظر گرفته شده، سالانه 86 هزار فقره تسهیلات در سال دیده شده است که طبق آمارهای جدید، سالانه متقاضیان حدود 30 هزار فقره از این تسهیلات وارد بافت‌های فرسوده می‌شوند. در حقیقت حمایت‌های مدل عرضه مبتنی بر سپرده‌گذاری دولتی است و در مدل تقاضا سپرده‌گذاری مردمی نقش اصلی را بازی می‌کند.
گفتید با آورده 2.5هزار میلیارد تومانی دولت، نهایتاً 7.5 هزار میلیارد تومان اعتبار جمع می‌شود که سالانه به ساخت 100هزار واحد مسکونی اختصاص خواهد یافت و در این میان حمایت‌های طرف تقاضا نیز در قالب تسهیلات مسکن یکم وارد میدان می‌شود. سؤالی که مطرح می‌شود این است که آیا یک متقاضی می‌تواند هم از حمایت طرق تقاضا، یعنی وام مسکن یکم، استفاده کند و هم حمایت‌های طرف عرضه یعنی تسهیلات 9درصدی اعطا شده به سازندگان را دریافت کند؟
بله این امکان هم وجود دارد. ما معتقدیم باید 80 درصد هزینه ساختمان را تسهیلات بانکی پرداخت کنیم اما تسهیلاتی که به سازندگان می‌پردازیم حدود 25 درصد ارزش معامله است. در این حالت سازنده هم می‌تواند بازپرداخت تسهیلات دولتی به طرف عرضه را خود متقبل شود و واحد را نقداً به متقاضی واگذار کند و هم می‌تواند این تسهیلات را به خریدار منتقل کند.
سؤال دیگر این است که تسهیلات مسکن صندوق یکم در چه شرایطی به بافت فرسوده تعلق می‌گیرد و نرخ سود آن 8درصد محاسبه می‌شود؟
در زمان ثبت‌نام و افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم اتفاقی نمی‌افتد اما وقتی نوبت وام متقاضی فرا رسید و او واحدی را برای خرید انتخاب و به بانک معرفی کرد، اگر واحد انتخاب شده در بافت‌های هدف ما باشد، از ما تائیدیه می‌گیرد و نرخ سود تسهیلات او 8 درصد محاسبه می‌شود. البته فعلاً بانک مسکن و شهرداری‌ها به سامانه شرکت عمران و بهسازی شهری دسترسی ندارند و این تائیدیه باید با مراجعه به محل شرکت گرفته شود اما به دنبال این هستیم که سامانه خود را با شهرداری‌ها و بانک لینک کنیم تا خود بانک بتواند تشخیص دهد که واحد مورد نظر در بافت فرسوده قرار دارد یا نه.
واحدهای مسکونی که در بافت فرسوده قرار دارند و متقاضی تسهیلات مسکن یکم خواهان معرفی آن به بانک است، باید شرایط خاصی داشته باشد؟
به شرطی تسهیلات مسکن یکم با نرخ سود 8درصد به این واحدها تعلق می‌گیرد که بیش از 15 سال از عمر آنها نگذشته باشد؛ البته شخصاً معتقدم باید شرط سنی را کمتر کنیم تا جریان تولید و نوسازی مسکن در بافت فرسوده تقویت شود.
در بخش‌هایی از بافت فرسوده دیده می‌شود سازندگان یا خود مردم با تجمیع دو سه پلاک مسکونی فرسوده برای ساخت آپارتمان‌های 4 یا 5 طبقه اقدام می‌کنند که این مساله عملاً منجر به افزایش سرانه مسکونی در این محلات می‌شود. در این وضعیت آیا در برنامه ملی بازآفرینی، برای نظارت بر ساخت‌وسازهای مردم در بافت‌های هدف و روشمند کردن آنها نیز تمهیداتی اندیشیده شده است؟
ما در این حوزه مداخله مستقیم نمی‌کنیم اما پیشنهاد ضابطه تنبیهی تشویقی از طریق شهرداری‌ها را برای این کار گذاشته‌ایم. در حقیقت حدود 30 درصد هزینه ساختمان‌سازی را هزینه‌های اولیه آن شامل اخذ پروانه، طراحی، عوارض نظام‌مهندسی، انشعابات و ... تشکیل می‌دهد که ما در این 30 درصد ابزارهای تشویقی و تنبیهی در نظر گرفته‌ایم؛ به‌گونه‌ای که هر چه تجمیع وسیع‌تر باشد، سازنده تشویق بیشتری کسب می‌کند و در حوزه خدمات ابتدایی نیز با تسهیلاتی مواجه می‌شود اما اگر برای ساخت‌وساز در ریزدانه اقدام شود از آن جلوگیری می‌شود و حکم تخریب داده می‌شود . برخی جاها هم شهرداری ساخت‌وسازهای ریزدانه را به کمیسیون ماده 100 می‌برد و جریمه‌ای سنگین برای آنها وضع می‌کند.
قاعده و قانونی برای تشخیص ساخت‌وساز در ریزدانه وجود دارد؟
قاعده ساخت‌وساز در شهرهای مختلف فرق می‌کند اما فکر کنم در تهران ساخت‌وساز در مساحت زیر 150 مترمربع ریزدانه حساب می‌شود.
اگر مالک یک ریزدانه در کنار خود ملکی برای تجمیع نداشته باشد چطور؟
در این حوزه شهرداری به‌عنوان مرجع صدور پروانه وظیفه نظارت دارد و از اول نباید به‌گونه‌ای اجازه تجمیع بدهد که منجر به جا افتادن ریزدانه‌ها و بروز مشکل شود اما اگر به دلیل خلأ نظارتی که وجود داشته این اتفاق رخ داده باشد و کسی نتواند خارج از مقیاس ریزدانه در ملک خود ساخت‌وساز کند، قاعدتاً یا ما باید ملک او را بخریم و به فضای عمومی تبدیل کنیم یا باید اجازه ساخت بدهیم اما اگر بخواهیم عاقلانه رفتار کنیم کار درست همان خرید ملک و تبدیل آن به فضای عمومی است.
با این حساب در بحث نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن در بافت فرسوده نکته قابل‌توجهی باقی نمی‌ماند. پس از فارغ شدن از بحث مسکن، در حوزه روبنایی چه برنامه‌ای برای بازآفرینی محله‌های هدف دارید؟
ما از فعالیت‌های 4گانه بحث نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن را فقط به دلیل اینکه بیشتر با اقبال عمومی مواجه است و به چشم می‌آید با فاصله بسیار اندک از بقیه آغاز می‌کنیم وگرنه هدف ما این است که فعالیت در همه حوزه‌های مربوط به بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد و حاشیه‌ای را به‌صورت هم‌زمان انجام دهیم. در کنار بحث مسکن، در بحث روبنایی باید 39 میلیون و 600هزار مترمربع با اعتبار مورد نیاز حدود 40هزار میلیارد تومان را احیا کنیم. در این حوزه نقش سازندگی بر عهده وزارت راه و شهرسازی، آموزش و پرورش، بهداشت و درمان، ورزش و جوانان و شهرداری‌ها و ... خواهد بود.
برای زیربنایی هم دولت‌ها باید به‌عنوان مجری وارد عمل شوند؛ یعنی دولت ملی به معنای دستگاه‌های تأسیسات شهری دولت و دولت محلی به‌عنوان شهرداری‌ها برای ایجاد فضاهای عمومی شهری باید عهده‌دار اجرا باشند. محاسبات نشان می‌دهد جمع اعتبار مورد نیاز برای دو فعالیت زیربنایی و روبنایی حدود 75 هزار میلیارد تومان است که از این 75 هزار میلیارد تومان، حدود 37 هزار میلیارد تومان را شهرداری باید متقبل شود و 38 هزار میلیارد تومان نیز سهم دولت خواهد بود.
شهرداری‌ها از چه محلی باید 37 هزار میلیارد تومان برای احیای بافت‌های ناکارآمد تخصیص دهند؟
شهرداری‌ها در طول 5 سال باید 37 هزار میلیارد تومان اعتبار وارد کار کنند، به عبارتی سالانه حدود 7.4 هزار میلیارد تومان، که ما روی تحقق‌پذیری آن نیز محاسباتی انجام داده‌ایم. برآوردها نشان می‌دهد بودجه مصوب سال 96شهرداری‌های 543 شهری که 1334 محله آن نیازمند بازآفرینی است رقمی در حدود 55 هزار میلیارد تومان بوده که 7.4 هزار میلیارد تومان بیش از 12 درصد نیست؛ پس اگر شهرداری‌ها 12 درصد از بودجه مصوب خود را در مسیر انجام تعهد و وظیفه در بافت‌های فرسوده به تعریف فعالیت‌هایی در بافت‌های هدف تخصیص دهند، تحقق‌پذیری وظیفه شهرداری‌ها در این طرح به 100 درصد می‌رسد.
38 هزار میلیارد تومان سهم دولت چطور؟
در بحث دولت نیز بودجه عمرانی، فرهنگی و اجتماعی تمامی 22 دستگاهی که در ستاد ملی بازآفرینی عضو هستند و در برنامه ما به‌عنوان مجری زیربنایی و روبنایی قلمداد شده‌اند و در شهر هزینه می‌کنند را حساب کردیم که رقمی حدود 13هزار میلیارد تومان به دست آمد. محاسبه کردیم این دستگاه‌ها باید سالانه حدود 8هزار میلیارد تومان به بازآفرینی تخصیص دهند که رقم بالایی است و بیش از 60 درصد بودجه آنها را شامل می‌شود. ازآنجایی‌که جامعه هدف ما ازنظر جمعیت 30 درصد و از لحاظ مساحت 20 درصد فضای شهری را تشکیل می‌دهند، معقول این است که در شهر 30 درصد فعالیت‌های دستگاه‌ها به محلات هدف اختصاص یابد تا عدالت رعایت شود و تخصیص 60 درصد بودجه به این محلات گرچه می‌تواند به دلیل عقب ماندن این بافت‌ها از میانگین امکانات شهری می‌تواند توجیه‌پذیر باشد؛ اما امکان‌پذیر نیست.
محاسبه کردیم 30 درصد از 13 هزار میلیارد تومان بودجه عمرانی، فرهنگی و اجتماعی دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی حدود 4 هزار میلیارد تومان است که سهم عادلانه مناطق بافت فرسوده نیز تلقی می‌شود اما حدود 4 هزار میلیارد تومان نیز کسری داریم که جز از طریق توسل به دولت نمی‌تواند تأمین شود. در اینجا دست به دامان دولت شدیم و برای رفع این کسری مقرر کردیم اگر موضوع تبصره 18 لایحه بودجه 97 مصوب و اجرایی شود، هزار و 500میلیارد تومان از این محل و در کنار آن در ازای 2.5 هزار میلیارد تومان اعتباری که دولت در حوزه بازسازی و مقاوم‌سازی مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار داده است، در خدمات روبنایی به‌اندازه 2هزار و 500میلیارد تومان از کمک بخش خصوصی در حوزه زیربنایی و روبنایی کمک بگیریم.
البته برای این کار باید فضای کسب‌وکار را به‌گونه‌ای تعریف کرد که حضور در این حوزه‌ها برای بخش خصوصی توجیه داشته باشد. این نکته هم گفتنی است که این شروط کمی ضریب تحقق‌پذیری برنامه ملی در این حوزه را خدشه‌دار می‌کند؛ اما چاره‌ای جز این نداشتیم. امیدواریم با ایجاد فضای کسب‌وکار در حوزه روبنایی بافت‌های ناکارآمد و فرسوده و حاشیه‌ای شهرها برای بخش خصوصی، زمینه تأمین این 2.5 هزار میلیارد تومان را فراهم کنیم. البته بخشی از اراضی دولتی واقع در ا ین محلات هم جبران مقداری از منابع مذکور را خواهد نمود که بتوانیم برای خدمات رو بنایی و فضاهای عمومی شهر استفاده کنیم .
نکته دیگری که می‌تواند به برنامه شما در بازآفرینی بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهرها مربوط شود، بحث مقاومت واحدهای مسکونی بافت‌های شهری به‌ویژه در تهران در مقابل زلزله است. شما برآوردی از وضعیت مقاومت بافت‌های هدف دارید؟
در این حوزه ما باید دو نوع مطالعه انجام دهیم. اول اینکه مناطق هدف ما در کدام نقاط از جریان زلزله واقع شده‌اند و با گسل‌ها چه ارتباطی دارند که در این مورد باید گفت خوشبختانه هیچ‌کدام از محلهای هدف ما در تهران روی گسل نیست. اما به‌هرحال زلزله روی ساختمان‌های دورتر از گسل نیز تأثیر می‌گذارد که در این مورد بافت‌های هدف برنامه ملی بازآفرینی نیز اثرپذیر هستند و متأسفانه تاب‌آوری آنها در برابر زلزله وضعیت خوبی ندارد.
در مورد اینکه اگر خدای ناکرده زلزله‌ای رخ دهد چه اتفاقی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری رخ خواهد داد نیز ما نه مطالعه کارشناسی داشته‌ایم و نه مرجع اظهارنظر در این مورد شناخته می‌شویم اما هدف ما این است که در بازآفرینی‌ها مقاومت این بافت‌ها را به حد مقبول ارتقا دهیم.
برنامه شما 66هزار هکتار از بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهری را شامل می‌شود، تکلیف 75 هزار هکتار باقی‌مانده چه می‌شود؟
برای بازآفرینی این محلات باید در برنامه هفتم برنامه‌ریزی شود چراکه همین 66 هزار هکتار مورد نظر برنامه پنجم هم کار بزرگ و سنگینی است. وزارت راه و شهرسازی و به پیروی از آن، شرکت عمران و بهسازی شهری ایران فعلاً بر اساس 4 شاخص جمعیت، مساحت، فقر شهری و تاب‌آوری، 66 هزار هکتار از این بافت‌ها را انتخاب کرده و سعی دارد با همکاری همه دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری، این 66هزار هکتار را تا میانگین شهرهای در برگیرنده آنها ارتقا دهد.
در این میان بررسی‌های انجام شده امید به تحقق این برنامه را بالا نشان می‌دهد ازاین‌رو می‌توان انتظار داشت پس از اجرای یک برنامه 5ساله موفق در حوزه بازآفرینی شهری، در ادامه بتوان در قالب برنامه هفتم توسعه زمینه را برای بازآفرینی کل بافت‌های باقی‌مانده مهیا کرد. البته باید عرض کنم که کار در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد حاشیه‌ای سخت و زمان‌بر و در ارتباط مستقیم با زندگی مردم و فرهنگ حاکم بر محله آن محله است بنابراین صبر می‌خواهد و حوصله زیاد و همدلی با مردم.