بررسی و مشاهدات میدانی از بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد واحدهای مصرفی و میان متراژ ـ کمتر از ۸۰ مترمربع ـ که در پی ایجاد رونق نسبی در دو سه ماه گذشته با افزایش تقاضا مواجه شده بود، در حال حاضر به‌شدت از عرضه آن‌ها کاسته شده است.
به گفته برخی از مشاوران املاک، علت کمبود واحدهای مناسب و پر متقاضی، انصراف بسیاری از فروشندگان این نوع واحدها از فروش است که به تحریک برخی بنگاه‌داران و مشاوران املاک ایجاد شده است.
ضمن اینکه شنیده شده تعدادی از مشاوران املاک که از نوع تقاضای بازار و میزان قدرت خرید مردم مطلع شده‌اند اخیراً با روش‌های جدیدی همچون خرید وکالتی اقدام به خرید فایل‌های مناسب ـ واحدهای ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی ـ کرده‌اند و بدون آنکه فروشنده متوجه شود، ملک را به اسم فرد واسطه‌ای که در اختیار مشاور املاک است، به‌صورت وکالتی خریداری کرده و با قیمتی حدوداً ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان گران‌تر ـ بسته به کشش بازار و نوع منطقه ـ به خریداران به فروش می‌رسانند. بنابراین هم هزینه انتقال سند با این روش حذف می‌شود و هم سود مناسبی برای بنگاه‌دار به دست می‌آید.
این روش مشاوران املاک عمدتاً در مناطق ۴، ۵، ۶ تهران و چند محله جریان دارد به‌گونه‌ای که به‌صورت کاملاً هماهنگ شده حتی آگهی‌های سایت‌های مشهور خریدوفروش املاک و نیز آگهی‌نامه یکی از روزنامه‌های صبح را نیز در اختیار گرفته‌اند.
فقدان نظارت بر کار مشاوران املاک
یک زوج میان‌سال در گفت‌وگو با خبرنگار ما با بیان اینکه در یکی دو هفته اخیر به‌سختی می‌توان واحد مصرفی و مورد نیاز خانوارها را یافت، گفتند: ما حدود یک ماه قبل که زمزمه‌های افزایش تحرک در بازار مسکن به گوش می‌رسید اقدام به فروش واحد مسکونی خود با هدف تبدیل به احسن آن کردیم اما نه‌تنها هنوز نتوانسته‌ایم واحد مسکونی موردنظر را پیدا کنیم، بلکه با توجه به افزایش قیمتی که در بازار ایجاد شده، از کاهش ارزش پولی که در اختیار داریم و همچنین کاهش قدرت خرید مسکن حتی در حد و اندازه‌های واحدی که قبلاً در آن زندگی می‌کردیم، می‌ترسیم.
این زوج با بیان اینکه مشاوران املاک اکثراً در اولین سؤال از متقاضیان، میزان پولی که در اختیار دارند را می‌پرسند، ادامه دادند: متقاضی خرید هر مبلغی را که اعلام کند، بنگاه‌دار در پاسخ می‌گوید با این پول نمی‌توانید واحد موردنظر را بیابید. سپس در پی تحریک مشتری برای خرید واحدهای مسکونی کم طرفدار ـ طبقه ۴ بدون آسانسور و پارکینگ ـ برمی‌آیند و تلاش دارند تا با القای این حرف که با پولی که دارید نمی‌توانید واحد پارکینگ دار و آسانسوردار بخرید، مشتری را وادار به خرید واحدهای مسکونی مورددار می‌کنند. این در حالی است که یکی از روش‌های القایی آن‌ها، این است که اگر همین واحد بدون امکانات را هم خریداری نکنید، در سال آینده با افزایش قیمت بیشتری مواجه خواهید شد.
خریدوفروش وکالتی را بنگاه‌داران مدیریت می‌کنند
یکی از مشاوران املاک با تأیید احتمال وجود روش خرید وکالتی، اظهار کرد: تا چند ماه پیش که میزان تقاضای خرید مسکن در بازار افزایش مناسبی نیافته بود، بسیاری از مشاوران املاک با نصب تابلوهایی در داخل بنگاه، به معرفی واحدهای موجود به‌صورت مختصر و مفید اقدام می‌کردند؛ اما در یکی دو ماهی که تعداد مشتریان بنگاه‌ها افزایش یافته، دیگر خبر از برگه‌های رنگی پشت شیشه بنگاه‌های مشاوران املاک نیست؛ چراکه تلاش دارند تا قیمت‌ها از ثبات خارج شده و به هرج‌ومرج قیمتی نزدیک شود.
وی یادآور شد: تعدادی از مشاوران املاک که سال‌ها بود با رکود بازار مواجه بودند، در این یکی دو ماهه سرمایه‌گذاری عجیبی بر روی بخش املاک کرده‌اند و اتفاقاً توانسته‌اند به سودهای خوبی هم برسند. به‌گونه‌ای که تا دو سه هفته قبل می‌شد با مبالغی بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان، واحد ۷۵ متری دارای آسانسور و پارکینگ خریداری کرد، ولی در روزهای اخیر تعدادی از مالکان به بالا بردن مبالغ موردنظر خود در فایل‌های اولیه اعلامی به بنگاه‌ها اقدام کرده‌اند که ممکن است به تحریک مشاوران املاک این اتفاق رخ داده باشد.
به گفته این فعال صنفی املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری‌ها عمدتاً در حوزه تبلیغات خریدوفروش مسکن است و توانسته‌اند با هزینه‌هایی که می‌کنند، انحصار تبلیغات در نشریات و سایت‌های پرطرفدار را به دست بگیرند. به این صورت که با ایجاد جو روانی برای مشتری که تنها مشاور املاک معتبر منطقه، آن‌ها هستند، از امکان مواجهه مستقیم فروشنده و خریدار تا جایی که بتوانند کم می‌کنند.
به نظر می‌رسد نه‌تنها مشاوران املاک بلکه برخی از مالکان واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط مناسب نیز برای رسیدن به سود بیشتر، از فروش ملک در بازار موجود منصرف شده‌اند و این احتمال وجود دارد که با توجه به فروکش کردن معاملات مسکن در روزهای پایانی سال، حجم خریدوفروش مسکن به دو ماه پایانی بهار سال آتی موکول شود. به‌خصوص که برخی از بانک‌ها نیز از ارائه وام و تسهیلات به بهانه بسته شدن سال مالی بانک‌ها خودداری می‌کنند.
سایه بازار ارز بر معاملات مسکن
در همین حال بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد طی دو هفته اخیر داغ شدن بازار ارز و ایجاد صف‌های خرید پشت درب صرافی‌ها، موجب شده کسانی که پول‌های خود را از حساب‌های سپرده بانک‌ها با هدف خرید مسکن خارج کرده بودند، به بازار خریدوفروش ارز متمایل شوند.
بر این اساس به نظر می‌رسد بازار مسکن طی دو ماه پایانی سال که ۴۰ روز از آن باقی‌مانده است، تحت تأثیر بازار داغ ارز، با کاهش معاملات مواجه شود.