چالش حفظ قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در رونق بازار مسکن

در گرماگرم رونق بازار مسکن و رشد قیمت‌ها، سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم با تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار کاهش یافته و توانسته هزینه متقاضیان دریافت این تسهیلات را از 6تا 19میلیون تومان کاهش دهد؛ اما این مسئله چقدر می‌تواند بار سنگین خانه‌اولی‌ها برای خرید مسکن مورد نیاز را سبک کند؟

دولت‌های یازدهم و دوازدهم، سیاست افزایش توان مالی متقاضیان خرید مسکن را در صدر برنامه‌های حوزه مسکن قرار داده و در این مسیر با افزایش سقف تسهیلات قابل پرداخت  از 20میلیون به 80میلیون تومان، نرخ سود این تسهیلات را نیز کاهش داده‌اند. بررسی‌ها حاکی از این است که در طول سال‌های گذشته به‌واسطه رکود سنگین بازار مسکن و فریز شدن قیمت‌ها در این بازار، افزایش مبلغ وام‌ها توانست سریعاً بخشی از توان خرید طرف تقاضا در این بازار را ترمیم کند و نزدیک به نیمی از قیمت یک واحد مسکونی متوسط را پوشش دهد.

در ادامه، وزارت راه و شهرسازی سیاست افزایش مبلغ وام، افزایش دوره بازپرداخت و کاهش نرخ سود آن را در دستور کار قرار داد و این پیشنهادها را به دولت و بانک مرکزی فرستاد.

حالا شورای پول و اعتبار در هزار و دویست و چهل و هفتمین جلسه خود برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن و حمایت از خانه اولی‌ها تصمیم گرفته نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن خانه اولی را برای بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری از 8به 6درصد و برای سایر مناطق شهری از 9.5به 8درصد کاهش دهد تا یکی از خواسته‌های متولی حوزه مسکن برآورده شود.

در این شرایط مبلغ اقساط ماهانه متقاضیان خانه‌اولی برای شهرهای کوچک، شهرهای بزرگ، تهران و زوج‌ها، از 67تا 170هزار تومان کاهش پیدا می‌کند و درنهایت از مجموع سود پرداختی کمترین رقم وام مسکن یکم، یعنی تسهیلات 40میلیون تومانی شهرهای کوچک، 6میلیون تومان و از مجموع سود پرداختی کلان‌ترین وام مسکن یکم، یعنی تسهیلات 160میلیون تومانی مخصوص زوج‌های تهرانی، 19میلیون تومان کم می‌شود.

افزایش تسهیلات مسکن؛ آری یا نه؟

پس از کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، هنوز پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی برای افزایش 20درصدی سقف تسهیلات مسکن و افزایش دوره بازپرداخت آن منتفی نشده است؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد از این دو پیشنهاد، سیاست افزایش مبلغ تسهیلات مسکن مناسب وضعیت فعلی اقتصاد ایران نیست و تجربه نشان داده که این اتفاق بازار مسکن را دچار جهش قیمتی می‌کند.

البته در 6سال اخیر به‌واسطه رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن، سیاست افزایش مبلغ وام مسکن توانست بدون ایجاد جهش قیمتی، قدرت خریداران را افزایش دهد اما در ادامه به‌محض خروج بازار مسکن از رکود، قیمت‌ها مسیر صعودی گرفتند و قدرت خرید این تسهیلات در روند نزولی قرار گرفت.

در این میان برخی از کارشناسان معتقدند سیاست پرداخت تسهیلات کلان به متقاضیان مسکن برای اقتصادهایی مناسب است که دچار مازاد عرضه مسکن باشند درحالی‌که در ایران همواره کسری تولید مسکن وجود دارد و هرگونه تقویت تقاضای خرید مسکن با افزایش مبلغ وام، سریعاً بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد و عملاً اثرگذاری وام را از بین می‌برد به‌گونه‌ای که فقط نخستین موج از گیرندگان این تسهیلات را کامروا می‌کند و قدرت خرید دیگر متقاضیان همچنان تغییری نمی‌کند.

از سوی دیگر ازآنجاکه تسهیلات مسکن یکم، مبتنی بر پس‌انداز متقاضیان است و در اقتصاد تورم محور ایران، ارزش دارایی‌های نقدی همواره با افول روبه‌روست، سپرده متقاضیان خانه اولی در سررسید دریافت وام، بخشی از قدرت خرید خود را از دست می‌دهد و اگر در مقابل مسکن نیز گران شده باشد، عملاً قدرت خرید وام دریافتی نیز از دست رفته است.

برای مثال یک زوج تهرانی برای دریافت 160میلیون تومان تسهیلات مسکن یکم، باید برای یک سال 80میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند تا با اتمام دوره انتظار، 160میلیون تومان وام به همراه 80میلیون تومان آورده خود را دریافت کرده و به خرید خانه اختصاص دهند؛ درحالی‌که در این یک سال، حتی اندک افزایشی در قیمت مسکن نیز می‌تواند رؤیای خانه‌دار شدن این افراد را نابود کند.

قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در سراشیبی

در فروردین‌ماه سال گذشته، قیمت یک آپارتمان متوسط در شهر تهران (یک واحد 75متری) با احتساب میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در این شهر (4میلیون و 370هزار تومان) و هزینه‌های مربوط به مشاور املاک، 330میلیون تومان بوده است. در این شرایط 80میلیون تومان سپرده یک زوج تهرانی 24.2درصد از قیمت خانه و وام 160میلیون تومانی آنها 48.9درصد و مجموع این دو 72.7درصد از کل قیمت آپارتمان موردنظر را پوشش می‌داد و این زوج باید 90میلیون تومان دیگر تهیه می‌کردند.

حال اگر این زوج تهرانی در فروردین‌ماه سال گذشته به افتتاح حساب مسکن یکم اقدام کرده باشند، باید در فروردین‌ماه امسال وام خود را دریافت و واحد مسکونی موردنظر را خریداری کنند، البته نه با شرایط سال گذشته؛ چراکه در فروردین امسال قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران به 5میلیون و 584هزار تومان رسیده و نسبت به فروردین سال گذشته 27.8درصد رشد کرده است پس قیمت یک واحد مسکونی متوسط 75متری با احتساب میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در تهران و هزینه مشاور املاک به بیش از 420میلیون تومان رسیده است.

در این وضعیت آورده 80میلیون تومانی زوج تهرانی فقط 19درصد و وام 160میلیون تومانی نیز 38درصد از قیمت این آپارتمان را پوشش می‌دهد. پس درمجموع نقدینگی 240میلیون تومانی این زوج تهرانی کفاف 57.1درصد از قیمت آپارتمان را می‌دهد و این زوج باید 180میلیون تومان دیگر، یعنی 2 برابر کسری سال گذشته را تهیه کنند.

تسهیل رونق مسکن با افزایش وام

با این تفاصیل، به نظر می‌رسد هرگونه افزایش رقم تسهیلات مسکن، با ضرایب بالاتری در قیمت مسکن اثر می‌گذارد چراکه به‌واسطه ضعف تولید، طرف عرضه در بازار مسکن توانایی پاسخ دادن به همه تقاضاها را ندارد و این فروشندگان مسکن هستند که در بازار دست بالا را دارند.

به‌عبارتی‌دیگر، با سیاست افزایش مبلغ وام، تقاضا برای کالایی تجهیز می‌شود که عملاً به‌اندازه کافی در بازار وجود ندارد و اگر بازار مسکن با رکود مواجه نباشد، پس از ورود نخستین موج از این تسهیلات به بازار مسکن، قیمت‌ها در واکنش به کمبود عرضه، افزایش قابل‌توجهی را تجربه می‌کنند و قدرت تسهیلات در برابر قیمت یک واحد مسکونی از بین می‌رود.

در این وضعیت، شاید سیاست‌گذاران حوزه مسکن بخواهند با گشاده‌رویی مبلغ تسهیلات خرید مسکن را تا حدی افزایش دهند که قدرت خرید قبلی آن احیا شود غافل از اینکه در این دور باطل، افزایش رقم تسهیلات فقط به کام فروشندگان مسکن تمام می‌شود و حسرت خرید خانه، همچنان به دل بخش عمده متقاضیان مسکن می‌ماند.

البته بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: تقارن میان افزایش تسهیلات و رشد قیمت مسکن در اکثر اقتصادها بروز می‌کند اما در اقتصاد ایران، این تقارن به‌دلیل توالی دوره‌های رونق و رکود مسکن، به‌صورت اتفاقی با افزایش قیمت همراه می‌شود.

ستاریان به افزایش مبلغ تسهیلات مسکن در دوره رکود و ثابت ماندن قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌افزاید: گرچه در سال‌های گذشته سقف وام مسکن چند برابر شده اما بازار مسکن عکس‌العملی نسبت به آن نداشته ولی در دوره رونق، عمدتاً به‌دلیل نبود تناسب میان عرضه و تقاضا و نیاز جامعه به مسکن، قیمت‌ها روند صعودی می‌گیرند و افزایش مبلغ وام در این شرایط، رونق مسکن و افزایش بیش‌ازپیش قیمت‌ها را تسهیل می‌کند.

او معتقد است سرمایه‌ای بودن کالای مسکن که به اقتصاد کلان ایران گره خورده، عامل اصلی جهش‌های پی‌درپی این نیاز اساسی است و ازآنجایی‌که به‌واسطه کمبود عرضه مسکن، همواره انبوهی از تقاضای مخفی در جامعه باقی می‌ماند، همواره مسکن در جایگاه کالای سرمایه‌ای باقی مانده است.

او تأکید می‌کند: اگر معضل کمبود تولید مسکن حل می‌شد و عرضه و تقاضا در این بازار به تعادل می‌رسید، دیگر مسکن نمی‌توانست کالای سرمایه‌ای تلقی شود و سرمایه ناگزیر از بخش مسکن به بازارهای دیگر کوچ می‌کرد و بی‌ثباتی قیمت‌ها در این بازار پایان می‌یافت.

کسادی بازار مسکن در فروردین

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت حاکی از این است که طبق سنت معمول، در ماه آغازین سال، تعداد معاملات مسکن کاهش یافته و با توجه به تعطیلات نوروز، بازار کساد بوده است. آمارها حاکی از این است که در فروردین‌ماه سال جاری 5هزار و 46 فقره مبایعه‌نامه در بازار مسکن تهران نوشته شده که این میزان نسبت به ماه مشابه سال قبل 6.3درصد کاهش داشته است.

بر این اساس تعداد معاملات مسکن تهران در فروردین97 نسبت به اسفندماه 59 درصد افت کرده که البته به‌واسطه تعطیلات نوروزی در فروردین‌ماه، مسبوق به سابقه است.

از سوی دیگر میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز در فروردین‌ماه 2 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته و به 5میلیون و 528هزار تومان رسیده که می‌تواند نوعی استراحت قیمت‌ها برای باثبات شدن بازار تلقی شود.

در مقابل اما، در فروردین‌ماه سال جاری، میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران نسبت به فروردین96 بالغ‌بر 29.5 درصد یعنی بیش از 3برابر نرخ تورم رشد کرده است.

گزارش بانک مرکزی حاکی از این است که 57.7 درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران با قیمتی کمتر از قیمت میانگین بازار انجام شده است. همچنین 56.2 درصد از کل معاملات مربوط به واحدهای با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع بوده و 54.6 درصد از کل معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان اختصاص داشته است.