در پی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تهیه سامانه‌ای برای تعیین قیمت مسکن در هر منطقه و محله را داده بودند که محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس از موافقت وزیر راه و شهرسازی برای تهیه این سامانه خبر داده بود.
سیاست قیمت‌گذاری، انفجار قیمت مسکن را به دنبال دارد
بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار مهر در واکنش به این پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس اظهار داشت: استفاده از چنین ابزاری در دنیا سال‌هاست که منسوخ شده و الزام مالکان و فروشندگان مسکن به رعایت سقف قیمتی تعیین شده، می‌تواند انفجار قیمتی مسکن را در پیش داشته باشد.
کمبود عرضه مسکن نتیجه قیمت‌گذاری خواهد بود
همچنین علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز ابتدای ماه جاری در واکنش به برخی اظهارنظرها مبنی بر لزوم تعیین سقف برای اجاره‌بها و قیمت مسکن در جمع خبرنگاران گفت: تجربه دنیا نشان داده است که تعیین قیمت، به‌خصوص برای مسکن که کالایی ناهمگن، غیرقابل‌جابه‌جایی و منحصربه‌فرد است، نه مقدور است و نه خاصیتی دارد.
چگنی با اشاره به اثرات نامطلوب سیاست تعیین قیمت در بازار مسکن افزود: اگر قیمت تعیین شود و تولیدکننده از قیمت راضی نباشد، دیگر وارد بازار نخواهد شد. در نتیجه با کمبود عرضه مواجه می‌شویم. کمبود شدید عرضه قیمت‌ها را به‌شدت بالا خواهد برد.
شکست سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در اروپا
سوابق دیگر کشورها نیز نشان می‌دهد سیاست تعیین سقف قیمت برای بخش مسکن شکست خورده است. در اروپا پس از جنگ جهانی دوم که چند کشور با تخریب گسترده واحدهای مسکونی و کمبود مسکن روبه‌رو شدند، برخی مالکان در بخش اجاره اقدام به افزایش بی‌محابای قیمت‌ها کردند که درنتیجه دولت‌های اروپایی برای جلوگیری از این وضعیت وارد میدان شده و اجازه اجاره واحدهای مسکونی، بیش از قیمت تعیین شده از سوی دولت را ندادند.
بااین‌حال این سیاست هرچند در کوتاه‌مدت توانست بخشی از مشکلات اقشار ضعیف شده در اثر فشار اقتصادی حاصل از جنگ را برطرف کند، اما در کمتر از یک دهه نشانه‌های شکست این سیاست با کاهش کمی و کیفی ساخت‌وساز خودنمایی کرد که درنتیجه بار دیگر دولت‌های اروپایی به باز کردن فضای بازار رقابتی اجاره و مسکن و عدم دخالت مستقیم در این حوزه روی آوردند.
امکان قیمت‌گذاری در مسکن وجود ندارد
پروانه اصلانی معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار مهر درباره اجرای سیاست نرخ‌گذاری مسکن و پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس به این وزارت در خصوص تهیه سامانه تعیین سقف قیمت برای واحدهای مسکونی هر منطقه و محله اظهار داشت: قیمت‌گذاری در سایر محصولات و کالاها بر این اساس انجام می‌شود که یک کالای همگن هستند اما در بخش مسکن به‌هیچ‌عنوان شما نمی‌توانید دو مسکن همگن پیدا کنید.
وی افزود: در حال حاضر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی سامانه معاملات مسکن را دارد که می‌تواند برای مردم «سنجه» خوبی در زمینه تشخیص قیمت‌ها در محله‌های مختلف باشد. بنابراین این سامانه می‌تواند چنین پیشنهادی را پوشش بدهد.
سیاست قیمت‌گذاری مسکن در اروپا، شهرها را نابود کرد
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه داد: از سوی دیگر قانون حقوق مالکیت این اجازه را به دولت نمی‌دهد تا به مردم الزام کند که واحد مسکونی خود را به قیمتی که دولت می‌گوید به فروش برسانند. آنچه در کشورهای غربی اتفاق افتاد، کنترل اجاره‌بها بود نه قیمت معاملات مسکن؛ تجربه نشان داد که در کل به ضرر بخش مسکن و حتی خودِ مستأجران بود چون شدیداً سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داد.
صاحب‌خانه‌ها هم حاضر به هزینه کرد برای نگهداری مسکن نبودند چون حاشیه سود اجاره‌بها برای مالکان و موجران به‌قدری پایین بود که درنتیجه هزینه تعمیر و نگهداری را حذف کردند و نهایتاً مستأجران مجبور بودند در خانه‌هایی خراب، کثیف، بی‌کیفیت و رو به تخریب و در پایین‌ترین کیفیت زندگی، ادامه حیات بدهند. در واقع کنترل اجاره‌بهای مسکن، شهرها را نابود کرد.
وی مسکن را کالای خصوصی دانست که امکان قیمت‌گذاری برای آن وجود ندارد و تصریح کرد: حتی در یک محله‌ای که بیشتر خانه‌ها ممکن است با نقشه مشابه هم ساخته شده باشند، اما قیمت آپارتمانی که به مترو دسترسی دارد با قیمت واحدی که همسایه یک فضای آموزشی است متفاوت است.
شفافیت بازار مسکن با استفاده از سامانه اطلاعاتی
اصلانی درباره روش‌های کنترل قیمت مسکن گفت: هر چه قدر شفافیت معاملات با استفاده از سامانه‌های اطلاعاتی بازار املاک افزایش یابد، امکان جلوگیری از افزایش قیمت‌ها بیشتر خواهد بود. چراکه کنترل قیمت مسکن در یک بازار شفاف و رقابتی شکل می‌گیرد.
معاون مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره دخالت غیرمستقیم در بازار مسکن گفت: تنها جایی که دولت‌ها می‌توانند در بخش مسکن دخالت مستقیم داشته باشند، تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد است اما در سایر موارد باید دخالت غیرمستقیم با استفاده از حمایت از سمت عرضه به شکل تشویق به افزایش ساخت‌وساز و تسهیل فرآیند تولید مسکن و حمایت از سمت تقاضا به شکل تقویت قدرت خرید مسکن متقاضیان صورت بگیرد.
سازنده‌ها، مالیات بر ساخت را به خریدار منتقل می‌کنند
وی درباره افزایش مالیات‌های بخش مسکن و نقش آن در بازار قیمتی این کالای استراتژیک خاطرنشان کرد: مالیات‌ها در بازار مسکن سبب انتقال بار مالی از تولیدکننده به مصرف‌کننده می‌شود به این معنا که اگر به تولیدکننده گفته شود که مالیات بیشتری بدهد، تولیدکننده نیز این بار مالی تحمیلی را به خریدار مسکن منتقل می‌کند.
از آنجایی هم که ماهیت بخش مسکن به شکلی است که عرضه در آن به‌کندی انجام می‌شود و روند تولید، زمان‌بر است، این افزایش فشار مالیاتی بر تولیدکننده با ضریب بالاتری به مصرف‌کننده مسکن منتقل خواهد شد. حتی می‌تواند اثر معکوس بر ساخت‌وساز داشته باشد و سرمایه‌گذار وارد عرصه تولید مسکن نشود.
مالیات بر خریدوفروش مکرر مسکن مؤثر است
اصلانی در خصوص مالیات بر خریدوفروش مسکن نیز به خبرنگار مهر گفت: مالیات بر خریدوفروش نیز همین وضعیت را دارد اما می‌توان در ۲ بخش خریدوفروش «مکرر» مسکن و سوداگری زمین، ابزار مالیاتی را پیشنهاد کرد. این مالیات‌ها می‌تواند دلالی مسکن را کنترل کند.
همتی: اول ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک سپس سیاست کنترل بازار مسکن
دراین‌ارتباط، مقداد همتی رئیس گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در گفت‌وگو با خبرنگار مهر درباره پیشنهاد کمیسیون عمران مجلس برای راه‌اندازی سامانه قیمت‌گذاری مسکن گفت: این‌گونه اظهارنظرها غیر کارشناسی است. در واقع امکان قیمت‌گذاری برای مسکن وجود ندارد. در دنیا با اعمال سیاست‌های کارآمد، بازار مسکن را کنترل می‌کنند که متأسفانه نه وزارت اقتصاد و نه وزارت راه و شهرسازی حاضر به اعمال این سیاست‌ها نیستند.
وی درباره این سیاست‌های کارآمد کنترل‌کننده بازار مسکن گفت: پیش از اعمال هر سیاستی، باید سامانه شفاف اطلاعاتی زمین و مسکن طراحی و اجرا شود. در این سامانه همه اطلاعات مربوط به همه املاک با انواع کاربری‌ها به‌طور شفاف جمع‌آوری‌شده و مشخص شود مالکان این املاک چه کسانی هستند.
اینکه گفته شود عده‌ای چند صد واحد مسکونی در مناطق مختلف یا شهرهای گوناگون دارند، با استفاده از چنین سامانه‌ای مشخص می‌شود آیا واقعیت دارد یا خیر؟ در حال حاضر کسی نمی‌تواند صحت‌وسقم چنین ادعاهایی را بررسی کند.
همتی ادامه داد: پس‌ازاین که اطلاعات زمین و مسکن را احصاء کردیم، به سراغ اعمال سیاست‌های کنترل بازار اعم از تشویقی و تنبیهی باید برویم. دولت‌ها و کشورهای مختلف با ابزارهایی مانند سیاست‌های مالیاتی بازار مسکن را کنترل می‌کنند؛ در این حالت، دولت‌ها قیمت‌گذاری نمی‌کنند، بلکه به مالکان اعلام می‌کنند اگر از یک قیمت مشخصی وارد سوداگری مسکن بشوند، از آنها مالیات‌های سنگین اخذ می‌شود.
مالیات بر خانه‌های «خالی» و «متعدد» به کاهش قیمت منجر می‌شود
این مدرس دانشگاه درباره سیاست وضع مالیات بر خانه‌های خالی به خبرنگار مهر گفت: اگر ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی که وجود دارد، شناسایی شده و بلافاصله موضوع مالیات بر خانه‌های خالی اعمال شود، درنتیجه بیش از ۲ میلیون واحد به بازار عرضه شده و نهایتاً قیمت مسکن کاهش می‌یابد.
وی در خصوص مالیات بر خانه‌های متعدد نیز گفت: می‌توان برای تعداد مالکیت نیز سقف تعیین کرد و اعلام کرد اگر فردی بیش از مثلاً ۳ باب واحد مسکونی دارد، باید تا ۸۰ درصد مالیات بدهد. این موجب می‌شود از تمایل مردم برای خرید بی‌محابای مسکن کم شده و افرادی که تعداد زیادی واحد مسکونی دارند، برای فرار از مالیات به عرضه و فروش آنها روی آورند که این اقدام میزان عرضه را افزایش و قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. البته همه این موارد نیازمند وجود سامانه اطلاعاتی کامل و شفاف مسکن است.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن پیشنهاد داد:باید سامانه‌های شفاف مالی و ملکی در حوزه‌های مختلف مانند اشتغال، مالیات، املاک و ... زیر نظر سازمان برنامه‌وبودجه شکل بگیرد نه زیرمجموعه وزارت خانه‌ها؛ چون با نظارت دقیق‌تر این سازمان دستگاه‌های اجرایی ملزم به طراحی، اجرا و به‌روزرسانی این سامانه‌ها می‌شوند.
وی دو سیاست مهم کنترل بازار مسکن در شرایط فعلی را تشویق به تولید و عرضه و کنترل سوداگری عنوان کرد.