جلسه کارگروه کارشناسی شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی با موضوع "بررسی مشکلات و پیشنهادهای فعالان بخش خصوصی در مورد برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار و آیین‌نامه اجرایی آن" با حضور نمایندگان اتاق ایران، اتاق تعاون، اتاق اصناف، سازمان امور مالیاتی، سازمان تأمین اجتماعی، سازمان دهیاری‌ها و شهرداری‌های کشور، شهرداری تهران، سازمان نوسازی شهر تهران، شهرداری مشهد، سازمان میراث فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری، بانک مرکزی، بانک مسکن، سازمان نظام‌مهندسی کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مرکز پژوهش‌های مجلس، کانون سراسری انجمن‌های صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، سندیکای شرکت‌های ساختمانی، انجمن صنفی تولیدکنندگان و فن‌آوران ساختمان و شرکت کیسون برگزار شد.
علی چاغروند، مدیر پژوهش‌های حرفه‌ای دبیرخانه شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی در مورد لزوم مشارکت بخش خصوصی در حوزه بازآفرینی شهری، تصریح کرد: پس از تصویب برنامه ششم توسعه، دولت مکلف شد تا نسبت به احیا و بازآفرینی سالانه حداقل 270 محله اقدام کند. دولت یازدهم این موضوع را در دستور کار قرار داده و در جلسه شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی نیز مقرر شد تا موضوع بافت فرسوده شهری در دستور شورا قرار گیرد؛ به همین منظور سازمان برنامه‌وبودجه پیش‌نویس مصوبه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار را در اختیار دبیرخانه شورا قرار داد و دبیرخانه هم با همکاری فعالان بخش خصوصی، به بررسی این پیش‌نویس پرداخت.
وی ادامه داد: متأسفانه در این راستا دولت بدون دریافت نظرات فعالان بخش خصوصی، آئین‌نامه را ابلاغ کرد، بنابراین در این جلسه قرار است نظرات در مورد آئین‌نامه و طرح‌های پیشنهادی در فرآیند بازآفرینی، بررسی شود.
ابهام در مفاهیم و تعاریف آئین‌نامه اجرایی بازآفرینی شهری به عنوان یکی از مهم‌ترین مشکلات موجود در این آئین‌نامه مطرح شد. به اعتقاد فعالان حوزه شهری، بخش خصوصی باید در حوزه بازآفرینی شهری مشارکت جدی داشته باشد. هرچند در این مورد برخی ضابطه‌ها نیز تعریف شده که کاوه علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در این مورد گفت: اولین قانون بافت فرسوده مصوب 89 آمده، دولت و شهرداری‌ها متولی امر نوسازی در کشور هستند که می‌توانند تمام یا بخشی از اختیارات خود را به اشخاص حقیقی و حقوقی بخش خصوصی واگذار کنند. احراز صلاحت آنها به شرکت عمران و بهسازی محول شده و در این خصوص شرکت عمران و بهسازی دستورالعملی را تدوین کرده و شرکت‌هایی که در بافت فرسوده فعالیت می‌کنند را بر اساس تخصص، تجربه و توانایی فنی و مالی ارزیابی و به آنها گواهی صلاحیت 1 تا 5 را اعطا می‌کند؛ بنابراین هر کس که بخواهد در احیای بافت فرسوده فعالیت کند، باید این مسیر را طی کند.
پیروز حناچی، معاون شهردار تهران نیز وجه مثبتی که در آئین‌نامه وجود دارد را بحث توسعه‌دهندگان دانست و تشریح کرد: توسعه‌دهنده یک مفهوم جدید است که وارد ترمینولوژی نوسازی شهری شده است. توسعه‌دهندگان کسانی هستند که تأمین مالی، طراحی پروژه، انجام پروژه، بهره‌برداری و تأمین خدمات پروژه را بر عهده می‌گیرند و مجبورند کیفیت قابل قبولی را ارائه دهند و هر چقدر که مصالح نازل‌تر استفاده کنند، خدمات آنها در مرحله ارائه دچار مشکل خواهد شد.
وی افزود: توسعه‌دهنده برداشتی از تجربه دهه 80 انگلستان است که 28 شرکت در این زمینه در هر شهر فعالیت می‌کردند. آنان یک محدوده فرسوده را پاک کردند و دوباره ساختند ولی در این مسیر باید از اشتباهات گذشته کشور درس می‌گرفتند و آن را تکرار نمی‌کردند.
البته کسری امیری راد، نماینده کانون انبوه‌سازان معتقد است در این آئین‌نامه توسعه‌گر به درستی تعریف نشده و نسبت به حجم بافت فرسوده توسعه‌گری وجود ندارد، بنابراین نزدیک‌ترین گروه به توسعه‌گر، انبوه‌سازان هستند که می‌شود در یک بازه زمانی به آنها اجازه کار داده شود تا خودشان را با این آئین‌نامه تطبیق دهند.
در ادامه این نشست به مشکلات اعطای تسهیلات بانکی به تولیدکنندگان مسکن نیز اشاره شد. ارقام ذکر شده در ماده 17 این آیین‌نامه بابت تسهیلات بانکی، مصوب سال 93 است که 5 سال از زمان تصویب آن می‌گذرد، بنابراین بخش خصوصی تأکید دارد ارقام ذکر شده مناسب نبوده و باید با توجه به افزایش قیمت، نرخ تورم، قیمت دلار، هزینه‌های تولید مسکن و شرایط اقتصادی موجود کشور، اصلاح شوند.
بر اساس اظهارات نمایندگان بخش خصوصی حاضر در نشست، سال گذشته کانون انبوه‌سازان پیشنهاد کرد که صندوق توسعه ملی در قالب وجوه اداره شده، تسهیلات را ارائه دهد و در این بین برای ساخت‌وساز بافت فرسوده با بانک مسکن مذاکره کرد تا 2500 میلیارد ریال از محل صندوق توسعه ملی، برداشت شود و به همین میزان نیز بانک مسکن، سود تسهیلات در بافت فرسوده را کاهش دهد.
آنها این فرآیند را سالم ارزیابی می‌کنند و تأکید دارند که این اقدام موجب تصرف منابع دولت نمی‌شود هرچند متأسفانه این امر به سمت‌وسویی دیگر رفت.
در خصوص صندوق یکم نیز باید این وام به بخش تولید داده شود تا در این بخش، توسعه‌گر ساخت‌وساز را انجام دهد و بعد به خریداران بافت فرسوده، فروش اقساطی صورت گیرد.
وی افزود در پروژه‌های مسکن مهر، 50 هزار میلیارد پول بدون پشتوانه چاپ شد که بازگشت آن نیز به صندوق بانک مسکن است، لذا این موضوع باید تعیین تکلیف گردد؛ زیرا قرار شد تا به مدت 10 سال برای سیاست‌گذاری مسکن از آن منابع، استفاده شود.
مشکلات و دغدغه‌های مالیاتی در احیای بافت فرسوده مورد دیگری بود که مورد بررسی قرار گرفت.
طبق ماده 69 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 94، نقل‌وانتقال واحدهای مسکونی متوسط قیمت، به مدت 10 سال از مالیات معاف است، بدین ترتیب بخش خصوصی پیشنهاد داد به منظور رونق در ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده، از ظرفیت این ماده قانونی استفاده شود و به صراحت در این تصویب‌نامه ذکر شود.
در این رابطه جعفر بیاتی، نماینده سازمان امور مالیاتی تصریح کرد: ماده 69 قانون مالیات مستقیم قابلیت اجرا ندارد و دوره‌اش هم تمام شده ولی حتی اگر فرض کنیم که این دوره همچنان تداوم داشته باشد، باز هم در انتهای ماده، اولین نقل‌وانتقال قطعی از مالیات معاف شده است که بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، اولین نقل‌وانتقال محسوب نمی‌شود.
وی افزود: به صورت مشخص، در آیین‌نامه ماده 77 قانون مالیات مستقیم، مالیات ساخت و فروش بنگاه‌هایی که در ساخت‌وساز بافت فرسوده فعالیت می‌کنند، ضریب تعدیلی پیش بینی شده است و با 40 درصد تخفیف محاسبه می‌شود. همچنین واحدهای تولیدی می‌توانند از معافیت ماده 132 و 138 نیز استفاده کنند.
بیاتی تأکید کرد: حکم ماده 21 آیین‌نامه بازآفرینی شهری مبهم بوده و قابل اجرا نیست و امکان دارد در هیأت تطبیق مقررات مجلس مغایر شناخته شود. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم مشابه تخفیفی که در آیین‌نامه ماده 77 پیش بینی شده، در بخش عوارض نوسازی لایحه مالیات بر ارزش‌افزوده نیز پیش‌بینی شود.
ابهامات معافیت و تخفیف‌های تأمین اجتماعی در آیین‌نامه اجرایی بازآفرینی شهری، طرح‌ها و پیشنهادهای مربوط به فرایند بازآفرینی شهری نیز در این نشست بررسی و در نهایت مقرر شد فعالان بخش خصوصی حاضر در این نشست ابتدا سرفصل‌های طرح‌های بازآفرینی شهری را به دبیرخانه شورای گفت‌وگو ارسال کنند تا با اجماع نظرات در این خصوص، موضوع در دو محور پیشنهادهای در مورد آیین‌نامه بازآفرینی شهری و همچنین طرح‌های فرآیند بازآفرینی در صحن اصلی شورای گفت‌وگو مطرح شود.