در پی کاهش تعداد معاملات مسکن در دو ماه اخیر و علی‌رغم اندیشیدن تدابیر جدید برای تسهیلات خرید مسکن، قیمت اوراق تسهیلات مسکن از ۷۰ به ۶۰ هزار تومان کاهش یافت.
پس‌ازآنکه طی ماه‌های آذر، دی و بهمن سال گذشته و همچنین اردیبهشت‌ماه امسال، هم تعداد معاملات و هم قیمت مسکن روند افزایشی به خود دید، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز افزایش یافته و به رقم ۷۰ هزار تومان در بیشتر نمادهای اوراق تسهیلات مسکن رسیده بود.
بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات مسکن در آذرماه سال گذشته، حدود ۱۸ هزار فقره، در دی‌ماه سال قبل بیش از ۱۹ هزار و ۲۶۰ فقره و در بهمن‌ماه حدوداً ۱۸ هزار و ۷۰۰ فقره بود.
کارشناسان مسکن آغاز افزایش معاملات را به دوره پیش رونق و رونق مسکن تعبیر کردند. چراکه در ماه‌های قبل از آن (به‌استثنای مردادماه ۹۶) تعداد معاملات مسکن در حول‌وحوش ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود.
از سوی دیگر روند افزایشی تعداد خریدوفروش‌ها در ابتدای سال جاری (به‌استثنای فروردین ۹۷ که معمولاً همه‌ساله نخستین ماه سال به دلیل تعطیلات گسترده، در آمار لحاظ نمی‌شود) حفظ شد و تعداد معاملات مسکن به بیش از ۱۹ هزار و ۴۴۰ واحد مسکونی رسید که بالاترین میزان خریدوفروش مسکن در ۲۸ ماه پیش از آن بود و درواقع نوعی رکورد در حدوداً دو سال و نیم پیش از آن محسوب می‌شد.
هم‌زمان با افزایش تعداد معاملات در طی ۶ ماه منتهی به اردیبهشت امسال، روند افزایش قیمت‌ها نیز تداوم یافت که اگرچه در ابتدای امر، افزایش قیمت‌ها متناسب با افزایش تعداد معاملات بود، اما به‌تدریج سرعت گرانی مسکن به گونه غیرقابل‌باوری افزایش یافت. به‌طوری‌که میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در آذرماه ۹۶ نسبت به ماه قبل از آن (آبان ۹۶) حدود ۲۰۰ هزار تومان، در دی‌ماه نسبت به آذرماه ۹۶ نزدیک به ۱۵۰ هزار تومان، در بهمن‌ماه سال قبل نسبت به ماه قبل از آن ۲۵۰ هزار تومان و در اسفندماه ۹۶ نسبت به بهمن‌ماه، ۲۳۰ هزار تومان افزایش داشته است.
افزایش ۲ میلیون تومانی متوسط قیمت هر متر زیربنای مسکونی
اما با تغییر ماهیت بازار مسکن از ورود خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی به خریدهای سوداگرایانه در این بازار، روند افزایش قیمت‌ها در سال جاری رشد شتابان‌تری گرفت به‌گونه‌ای متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به اسفند سال گذشته، ۳۵۰ هزار تومان افزایش یافت.
همچنین متوسط هر مترمربع مسکن در خردادماه امسال نسبت به اردیبهشت‌ماه و نیز تیرماه نسبت به خردادماه حدوداً ۵۰۰ هزار تومان در هرماه افزایش یافته است به معنای دیگر متوسط هر مترمربع مسکن در تیرماه امسال نسبت به آذرماه سال گذشته ـ به‌عنوان ماه آغاز رونق بازار مسکن ـ متری ۲ میلیون تومان (در عرض ۷ ماه) گران‌تر شده است.
واکنش منفی بازار مسکن به افزایش سقف تسهیلات
برآوردها و بررسی‌ها از تلاقی دو بُردار اصلی نمودار بازار مسکن (قیمت و تعداد معاملات) در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد بار دیگر رکود تورمی به بازار مسکن بازگشته است و به دلیل کاهش قدرت خرید مسکن خانوارها و ناکارآمد بودن تسهیلات خرید مسکن، بسیاری از مصرف‌کنندگان واقعی از این بازار کوچ کرده‌اند.با توجه به اینکه قیمت اوراق تسهیلات مسکن تحت تأثیر افزایش یا کاهش عرضه و تقاضای خریدوفروش مسکن قرار دارد، در ماه‌های ابتدایی امسال قیمت اوراق تسهیلات مسکن به کانال ۷۰ هزار تومان وارد شد.
اما طی روزهای اخیر و با کاهش حجم معاملات مسکن، نرخ این اوراق نیز بار دیگر به کانال ۶۰ تا ۶۵ هزار تومان بازگشته است. این واکنش بازار در حالی است که بانک عامل بخش مسکن اعلام کرده قرار است سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق تسهیلات در صورت موافقت بانک مرکزی از ۶۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان در تهران افزایش یابد.
احتمالاً عدم واکنش بازار اوراق تسهیلات مسکن به این اقدام بانک عامل بخش مسکن، به خاطر ناچیز بودن این افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در برابر جهش ناگهانی قیمت مسکن است و افزایش ۲۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات خرید مسکن نمی‌تواند بازهم بسیاری از تقاضاهای خرید مصرفی مسکن را پوشش دهد.
تغییرات قیمتی اوراق تسهیلات مسکن
گران‌ترین اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس عمدتاً به نمادهای صادره در فصول زمستان سال قبل و بهار و تابستان امسال مربوط است و هرچه تاریخ انتشار این اوراق به ماه‌های قبل از آن برمی‌گردد، احتمالاً به خاطر کاسته شدن از مهلت استفاده از این اوراق برای دریافت تسهیلات، قیمت آنها نیز کمتر می‌شود.
به‌عنوان نمونه اوراق تسهیلات خرید مسکن صادره در مردادماه ۹۵ با نماد «تسه ۹۵۰۵» در معاملات امروز در کمترین قیمت با نرخ ۵۷ هزار و ۷۰۰ تومان و در بالاترین قیمت با نرخ ۵۸ هزار و ۷۵۰ تومان خریدوفروش شده است.
همچنین اوراق تسهیلات مسکن صادره در دی‌ماه ۹۵ با نماد «تسه ۹۵۱۰» نیز درحالی‌که چهارشنبه در معاملات فرابورس با قیمت ۶۲ هزار تومان به فروش رسید، امروز به قیمت ۶۵ هزار تومان به خریداران عرضه شده است.
اوراق تسهیلات مسکن صادره در آذر ۹۶ نیز با نماد «تسه ۹۶۰۹» هم اگرچه در بالاترین قیمت معاملات فرابورس با نرخ ۶۶ هزار و ۵۰۰ تومان عرضه شد، اما رکورد ۶۲ هزار و ۴۹۹ تومان نیز برای کمترین قیمت این نماد به ثبت رسید.
گران‌ترین برگه‌های تسهیلات خرید مسکن در معاملات امروز به اوراق صادره در خرداد امسال با نماد «تسه ۹۷۰۳» تعلق داشت که در بالاترین رقم به نرخ ۶۹ هزار تومان و در کمترین قیمت نیز با نرخ ۶۶ هزار و ۳۸۰ تومان به فروش رسید.
خبری از عرضه «تملی» نیست
همچنین در دو هفته اخیر دارندگان اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی که با نماد «تملی» آن را از بانک ملی دریافت می‌کنند، در پی کم شدن قیمت این برگه‌ها، از عرضه آن در فرابورس خودداری می‌کنند.
تاکنون بانک ملی از بهمن‌ماه سال گذشته تا تیرماه امسال ۶ نماد از اوراق تسهیلات مسکن صادره در ۶ ماه اخیر را رونمایی کرده که به نظر می‌رسد در روزهای اخیر و در پی ایجاد تفاوت ۱۰ تا ۱۵ هزارتومانی میان قیمت هر برگه اوراق تسه و تملی، دارندگان اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی از عرضه آن خودداری کرده‌اند تا بتوانند این اوراق را با قیمت‌هایی نزدیک‌تر به اوراق تسه به فروش برسانند.