بسیاری از فعالان اقتصادی بخش مسکن، نمایندگان مجلس و برخی مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی تاکنون بارها بر ضرورت راه‌اندازی صنعت «اجاره‌داری» در ایران تأکید کرده‌اند؛ اما این فعالیت اقتصادی- اجتماعی، تابه‌حال نتوانسته به شکل درست و اقتصادی در ایران شکل بگیرد.
بسیاری از کارشناسان علت آن را غیراقتصادی بودن فعالیت «اجاره‌داری» می‌دانند. اگرچه اجاره‌بها در پایتخت و بسیاری دیگر از کلان‌شهرهای کشور در پی گرانی مسکن، افزایش چشمگیری داشته است، اما با توجه به اینکه قرارداد اجاره مسکن، یک روند حداقل یک‌ساله است، در هر بار افزایش اجاره‌بها در ماه‌های گذشته، تنها تعداد اندکی از واحدهای مسکونی که موعد تمدید قرارداد آنها بوده، از سوی موجر با افزایش اجاره مواجه شده است.
بنا بر آمار اعلامی از سوی مرکز آمار ایران، در سرشماری سال ۱۳۹۵ و معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، حدود یک‌سوم جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند. از سوی دیگر، کمبود واحد مسکونی مناسب برای استفاده از سوی خانوارهای متوسط به پایین جامعه و همچنین زوج‌های جوان که علاوه بر بروز گرانی در بخش خریدوفروش مسکن، در بخش اجاره‌بها نیز آثار آن نمایان است، سبب شده تا محدود بودن واحد مسکونیِ آماده اجاره، به محملی برای جولان برخی موجران و مالکان و سوءاستفاده آنان در جهت سودجویی از افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها تبدیل شود.
در این میان، اگرچه در بسیاری از کشورها، گرانی اجاره‌بهای مسکن را با راه‌اندازی صنعت «اجاره‌داری» مهار کرده‌اند، اما به نظر می‌رسد امکان پیچیدن چنین نسخه‌ای برای ایران به‌راحتی سایر کشورها نیست. به‌خصوص که اجاره‌بها از یک‌سو تابعی از قیمت مسکن و از سوی دیگر تابعی از شاخص‌های اقتصاد کلان مانند نرخ تورم عمومی یک‌ساله است تا سود ده بودن آن در بستر زمانی یک‌ساله، برای سرمایه‌گذار در بخش اجاره‌بها نسبت به خریدوفروش مسکن، توجیه‌پذیر باشد.
به نظر می‌رسد در حال حاضر با توجه به تورم بخش مسکن و حاشیه سود بالای آن در زمینه خریدوفروش این کالا، دیگر جایی برای توجیه اقتصادی در زمینه اجاره‌داری خصوصاً اجاره‌داری شرکتی با مالکیت تعداد واحد مسکونی بالا باقی نماند.
کارشناسان اقتصادی یکی دیگر از دلایل عدم اقبال سرمایه‌گذاران به ورود به بخش اجاره‌داری شرکتی و صنعت اجاره‌داری را، نرخ‌های بالای مالیاتی می‌دانند. یکی از ضعف‌های قانونی در این زمینه، صفر بودن نرخ مالیات بر درآمد از محل اجاره دادن واحد مسکونی برای موجران حقیقی است؛ اما اگر فردی بخواهد تعداد بالای واحد مسکونی را به‌صورت حقوقی و شرکتی وارد بازار اجاره مسکن کند، مجبور به پرداخت مالیات تا نرخ ۲۵ درصد خواهد بود.
مشکلی که برای سازندگان حرفه‌ای و انبوه‌سازان نیز وجود دارد؛ چراکه سازندگان خرد و اصطلاحاً «بسازوبفروش‌ها» با چنین مشکلی روبه‌رو نیستند که در نتیجه اجرای بسیاری از برنامه‌های اقتصادی بخش مسکن مانند «ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن با استفاده از عرضه بالا» را به دلیل ناتوانی بسازوبفروش‌ها در اجرای این برنامه از یک‌سو و سودده نبودن آن برای انبوه‌سازان حرفه‌ای از سوی دیگر و همچنین «کنترل رعایت مقررات ملی ساختمان به‌خصوص آئین‌نامه‌های مرتبط با مقاومت در برابر زلزله در زمان ساخت‌وساز از سوی سازندگان غیرحرفه‌ای» را برای نهادهای ناظر مانند شهرداری‌ها و سازمان‌های نظام‌مهندسی ساختمان استان‌ها با مشکل مواجه کند.
این در حالی است که در کشورهای پیشرفته که صنعت «اجاره‌داری» در آنها سبب ایجاد تعادل در اجاره‌بها شده، عمدتاً یا دولت‌های ملی و محلی (شهرداری‌ها) متولی تولید و مدیریت واگذاری واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین به زوج‌های جوان یا دهک‌های پایین جامعه، هستند یا اگر بخش خصوصی وارد این عرصه می‌شود، با انواع حمایت‌ها و یارانه‌های مالیاتی بانکی روبرو خواهند شد.
با توجه به اینکه در ایران نهادهای متولی دولتی بخش مسکن و شهرداری‌ها به دلایل مختلف، توانایی سرمایه‌گذاری در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای را ندارند، چاره‌ای جز ترغیب بخش خصوصی به حضور در این بخش نداریم که لازمه استقبال بخش خصوصی از اجاره‌داری حرفه‌ای و شرکتی، تخصیص حمایت‌های متنوع و یارانه‌های مالیاتی و بانکی به سرمایه‌گذاران در این بخش است؛ در غیر این صورت باید همچنان شاهد ورود سوءاستفاده گران از خلأهای قانونی مالیاتی در بخش اجاره‌بها به حوزه اجاره‌داری غیرحرفه‌ای و غیرشفاف خواهیم بود.
سوددهی پایین اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران
در همین ارتباط امیر خرسندی، تحلیلگر بازارهای مالی درباره بازار «اجاره‌داری» اظهار داشت: مسکن در تمام دنیا، هم در دسته کالاهای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد و هم در دسته کالاهای مصرفی؛ درعین‌حال با توجه به اینکه در بیشتر کشورها با استفاده از ابزارهای مالیاتی، توانسته‌اند از جنبه سرمایه‌ای بودن آن بکاهند، امکان‌سنجی فعالیت حرفه‌ای در بازار اجاره‌داری با حاشیه سود بالا، نتایج مثبتی دارد.
وی افزود: اما در ایران که مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، محاسبه بازدهی مالی «اجاره‌داری» به دو روش حرفه‌ای و حقیقی بسیار پیچیده خواهد بود.
به گفته این پژوهشگرِ بازارهای مالی، بازارِ اجاره‌داری از دو بخش افزایش قیمت مسکن و افزایش درآمدهای حاصل از اجاره تشکیل شده است که در شهر تهران، با توجه به تفاوت بالای این دو شاخص، در نحوه محاسبه سوددهی آن اثرگذاری بالایی دارد؛ به‌عنوان نمونه اگر رقم اجاره دریافتی را بر ارزش ملک تقسیم کنیم (Price to Rent)، می‌بینیم که در تهران در منطقه ۱۱ بازدهی بازار اجاره‌داری با رسیدن به نرخ ۱۰.۸ درصد، بیشترین بازدهی را دارد؛ ولی در مناطق ۱، ۲ و ۳ که ارزش ملک بسیار بالا است، بازدهی اجاره‌داری در این واحدها به ۵ تا ۷ درصد می‌رسد؛ چراکه موجر یا مالک نمی‌تواند بر اساس آنچه ارزش واقعی ملک است، واحد مسکونی را در بازار اجاره‌بها ارائه کند و بالاجبار باید برای یافتن مستأجری که توانایی پرداخت اجاره‌بهای واقعی آن منطقه را داشته باشد، از اجاره‌بهای موردنظر خود بکاهد.
خرسندی، با مقایسه بازار اجاره‌داری با سایر کسب‌وکارها ازجمله سود سپرده‌های بانکی که حداقل ۱۵ درصد است، گفت: بنابراین اجاره‌داری در ایران را نمی‌توان در زمره کسب‌وکارهای سوده ده دانست؛ چه رسد به اینکه بخواهیم اجاره‌داری را به‌صورت شرکتی و حرفه‌ای ترویج کنیم.
وی یادآور شد: در شاخص P/R (ارزش ملک به درآمد حاصل از اجاره‌بها) اگر قیمت ملک یک میلیارد تومان و اجاره ماهانه آن ۱۰ میلیون تومان باشد، میزان افزایش ارزش ملک در یک سال را بر درآمد سالانه اجاره‌بها (مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان) تقسیم کرده که نتیجه به دست آمده در تصمیم‌گیری برای خریداری نوع املاک مصرفی یا سرمایه‌ای در مناطق مختلف تهران از سوی سرمایه‌گذاران مؤثر است.