تصفیه بازار اجاره از فایل «نامتعارف»

در هفته‌های اخیر به‌رغم تفاوت اساسی در اجاره‌بهای کل آپارتمان‌ها (مجموع رهن و اجاره ماهانه) بین مناطق 22گانه، کف ماهانه اجاره برای عمده واحدها با ویژگی‌های متفاوت و متراژ‌های ریز و درشت، مبلغ 5/ 1 تا 2 میلیون تومان از سوی موجر به بنگاه‌ها پیشنهاد شد. در پی هم‌سطح شدن اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در تهران، مبلغ اجاره دسته‌ای از واحدهای ریز و کوچک متراژ، به‌قدری بالا آمده که از تناسب حداقلی با «مساحت آپارتمان، عرف اجاره‌های محل و از همه مهم‌تر، توان اقتصادی مستاجرهای مخاطب این واحدها» خارج شده است. با این حال مقاومت طبیعی سمت تقاضا در پذیرش «فایل‌های نامتعارف» بازار اجاره طی یک ماه و نیم اخیر، موجران را به اصلاح رفتار و مناسب‌سازی مبالغ اجاره ماهانه، وادار کرده است.نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار اجاره در نیمه تابستان حاکی است: سه نقطه روشن به‌تازگی در مسیر اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم اجاره‌نامه‌های یک‌سال 96-95، ظاهر شده است که برآیند این سه نیروی مثبت،‌ فشار ناشی از تغییر وزن رهن و اجاره را برای قراردادهای نیم فصل آتی، تعدیل خواهد کرد.

اولین نقطه روشن، توقف رشد تک رقمی اجاره‌بهای کل در تهران است. میانگین اجاره‌بها در فصل گذشته، بدون تغییر نسبت به بهار 94، ثابت ماند. به این ترتیب، صرف‌نظر از افزایش اجاره ماهانه که در ازای کاهش پول پیش، صورت می‌گیرد، مبلغ اجاره کل آپارتمان در تهران، به‌طور میانگین، با ارقام سال گذشته، بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود. این عدم تغییر اجاره‌بها در مقایسه با رشد سالانه 9 تا 20 درصدی 11 سال اخیر، «رکورد» به نفع اجاره‌نشین‌ها محسوب می‌شود. نقطه روشن دوم، شروع خودکار «تصفیه» بازار اجاره از «فایل‌های نامتعارف» با اقدام مستقیم موجران مربوطه است. اجاره ماهانه بالاتر از ظرفیت واقعی برخی آپارتمان‌ها چون که با سطح اجاره ماهانه آپارتمان‌های بهتر، تقریبا برابر است باعث تقاضاگریزی و هدایت مستاجرها به سایر واحدهای اجاره‌ای شده است. در نتیجه، موجران این فایل‌ها که در حداقل یک ماه گذشته موفق به اجاره واحد خود نشده‌اند، با انعطاف اجباری در برابر توان اقتصادی مستاجرها، به کاهش وزن اجاره ماهانه و افزایش پول‌پیش، روآورده‌اند تا آپارتمان خود را مجددا بازارپذیر کنند.

به‌عنوان نمونه، در هفته‌های اخیر، مبلغ اجاره ماهانه پیشنهادی یک آپارتمان 40 متری در خیابان انقلاب با یک آپارتمان مشابه در حوالی میدان فاطمی برابری می‌کرد. هر چند پول‌پیش واحد فاطمی به مراتب بیشتر است اما راحتی نسبی مستاجرها در تامین پول‌پیش، آپارتمان بهتر را در اولویت تقاضای اجاره قرار می‌دهد. سومین نقطه روشن بازار اجاره مسکن در تهران نیز از سمت «آپارتمان‌های تازه خریداری شده توسط تقاضای مصرفی» نمایان شده است. بخشی از خریداران برای تامین مابه‌التفاوت بهای معامله، واحد را حداقل برای یک‌ سال، رهن کامل می‌دهند. این موضوع سبب شده کارشناسان توصیه کنند، مستاجرها در جست‌وجوهای خود، فایل‌های اجاره «واحدهای نوساز یا تازه خریداری شده» را در اولویت قرار دهند.

فایل‌های «سخت و نامتعارف» چگونه شکل گرفت؟

فصل طلایی بازار اجاره مسکن که امسال با دو ویژگی عمده یعنی «شروع زودهنگام نسبت به سال‌های اخیر» و «تغییر وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن» آغاز شد، هم‌اکنون با پیشروی در ادامه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، سه ویژگی مثبت را از خود منعکس می‌کند. امسال تکاپوی معاملات خرید ناشی از ورود تسهیلات بانکی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد باعث شد معاملات اجاره نیز دستخوش تحریک شود و به واسطه صاحبخانه شدن بخشی از مستاجرهای قدیمی، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای زودتر از تابستان برای اجاره‌های جدید به بنگاه‌ها مراجعه کنند. سه علامت روشن تازه نمایان شده از بهبود وضعیت بازار اجاره در نیمه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، هم‌اکنون فشار ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن را برای متقاضیان این بازار – مستاجران – تا حدی تعدیل خواهد کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در حالی که بازار اجاره مسکن امسال تحت‌تاثیر برخی تحولات همچون افزایش حجم معاملات مسکن حدود یک ماه زودتر از سال‌های قبل به حرکت افتاد، از همان ابتدا زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی در نتیجه کاهش نرخ تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار داد.

این تاثیر که از ابتدای تیرماه و همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد در بازار اجاره مسکن پر رنگ‌تر شد، خود را در شکل افزایش وزن اجاره ماهانه در مقایسه با کاهش مبلغ رهن و همچنین کمیاب شدن واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط رهن کامل نشان داد. در حالی‌که طی سال‌های گذشته وزن مبلغ رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی متناسب با ویژگی‌های اصلی ملک همچون متراژ، لوکس یا مصرفی بودن، ارزان‌قیمت یا گران‌قیمت بودن آپارتمان، منطقه‌ای که در آن واقع شده و همچنین تمایلات موجران و مستاجران، معمولا به شکلی موزون و متناسب با این ویژگی‌ها تعیین می‌شد اما کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از اول تیرماه تغییراتی را در عرف تعیین وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن ایجاد کرد.

اوایل تابستان همزمان با شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، مستاجران به دلیل تغییر وزن اجاره ماهانه نسبت به رهن و تعیین اجاره‌های ماهانه غیرمنطقی در مقایسه با ودیعه (رهن) اندک، با نوعی اختلال در محاسبات مالی خود برای تامین اجاره‌بها مواجه شدند. مستاجران که انتظار داشتند امسال هم همانند سال‌های اخیر اجاره بهای مسکن از ترکیب متناسب رهن و اجاره بهای ماهانه متناسب با ویژگی‌های درونی و بیرونی واحدهای مورد تقاضا، تعیین شود، همزمان با شروع فصل تابستان با کمبود فایل‌های اجاره رهن کامل مواجه شدند. علاوه بر این، تغییر وزن اجاره بهای ماهانه نسبت به رهن به‌گونه‌ای رقم خورد که اغلب اجاره‌بهای تعیین شده از سوی موجران برای مستاجران را اجاره بهای ماهانه و تنها درصد کمی از آن را مبلغ ودیعه یا رهن شامل می‌شود.

همین موضوع باعث‌شده اگرچه نرخ اجاره بهای مسکن در سال 95 در مقایسه با سال قبل عملا افزایش صفر درصدی داشته است، اما دشوار شدن شرایط در بازار اجاره ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تاثیر آن در تغییر وزن اجاره ماهانه به رهن، عملا فایل‌هایی با مشخصات «سخت» پیش‌روی مستاجران قرار داد. این «فایل‌های سخت و نامتعارف» که سهم قابل‌توجهی از آنها متعلق به بازار واحدهای مصرفی است بیشتر در مناطقی رویت شد که وزن اجاره‌بهای ماهانه در آنها هم از عرف منطقه، هم از متوسط درآمد ماهانه متقاضیان این واحدها و هم در مقایسه با مساحت و سایر ویژگی‌های این آپارتمان‌ها فراتر است. به عبارت دیگر، متقاضیان واحدهای مصرفی در این مناطق که با در نظر گرفتن نسبت‌های پیشین تعیین رهن به اجاره ماهانه وارد بنگاه‌های مسکن این مناطق می‌شوند بعد از مشاهده وزن‌های نامتعارف رهن و اجاره ماهانه، بخش قابل‌توجهی از این فایل‌ها را که به‌عنوان فایل سخت در بنگاه‌های مسکن بایگانی شده‌اند، از دایره جست و جوی خود خارج کرده‌اند.

رشد صفر درصدی اجاره بها در تهران

در این میان، اولین نقطه روشن بازار اجاره، توقف نرخ رشد سالانه اجاره بهای کل و عدم تغییر آن نسبت به سال گذشته همین موقع است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر مبنای این آمارها، میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر یک از ماه‌های سال 94 در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل از آن -93 – به‌طور متوسط 7/ 9 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این نرخ رشد تک‌رقمی اجاره بها طی 10 سال گذشته منتهی به سال 94 بی‌سابقه بوده و در واقع نوعی رکورد در جهت بهبود شرایط در بازار اجاره محسوب می‌شود. در تمام 10 سال منتهی به سال 94، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران در هر ماه از سال در مقایسه با همان ماه در سال قبل از آن، به‌طور متوسط بین 15 تا 20 درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر در همه این سال ها، تورم اجاره بهای مسکن به مراتب بالاتر از 10 درصد بوده است. با این حال نه‌تنها شیب رشد دو رقمی اجاره بها در سال 94، تک‌رقمی و محدود شد بلکه در بهار امسال عملا به نزدیک صفر رسید و ثبات یک ساله در هزینه اجاره‌نشینی برقرار شد.

در بهار 95، میانگین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به فصل مشابه سال قبل، 3/ 0 درصد و نزدیک به صفر شد. میانگین نرخ رشد اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته به 2/ 2 درصد رسید. حتی این میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت 95 به میزان 2 درصد نیز کاهش یافت و به این ترتیب، میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از 24 هزار تومان در اردیبهشت ماه به 23 هزار و 100 تومان در ابتدای تابستان رسید. ثبات یا رشد صفر درصدی اجاره بها در خرداد ماه امسال نقطه روشنی در بازار اجاره بها محسوب می‌شود؛ از این بابت که اگر چه گروهی از موجران با تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه به رهن موجب به بروز فشار بر مستاجران شده‌اند اما امسال از فشار اصلی (رشد اجاره بهای کل) که همه ساله خود را در شکل التهاب قیمتی در این بازار نشان می‌داد، خبری نیست.

«نه» بازار به وزن جدید اجاره

دومین نقطه روشن در بازار اجاره امسال، به بروز انعطاف در تعیین وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن از سوی مالکان برمی‌گردد. با گذشت حدود یک ماه از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و تمایل تعداد قابل توجهی از موجران به دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در مقایسه با رهن کمتر، عمده این واحدها از جانب متقاضیان اجاره مسکن با استقبال مواجه نشد.

خالی ماندن این واحدها به خصوص در مناطق متوسط و معمولی تر شهر در نتیجه رویگردانی مستاجران از آنها پس از گذشت یک ماه موجب بروز برخی نشانه‌های «انعطاف اجباری» در مالکان گروهی از این آپارتمان‌ها شده است؛ این روزها علاوه بر آنکه وزن متناسب تری از اجاره بهای ماهانه و رهن در میان فایل‌های اجاره مسکن به چشم می‌خورد، برخی دیگر از موجران با استفاده از عباراتی نظیر «قابل تبدیل» یا «رهن و اجاره توافقی»، روند ایجاد شده در اولین روزهای تابستان را به سمت و سوی متعادل‌تری در نیمه تابستان هدایت کرده‌اند.یک ماه پیش به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، وزن اجاره ماهانه به رهن به گونه‌ای تغییر کرد که حتی مبلغ اجاره بهای ماهانه در آپارتمان‌های ریز متراژ -40 تا 60 مترمربعی – هم از رقم یک میلیون تومان و بعضا یک میلیون و 500 هزار تومان فراتر رفت و عملا یا این واحدها به‌صورت اجاره ماهانه کامل یا با مبالغ اندکی ودیعه، به بازار اجاره عرضه شدند. اما بازارپذیر نبودن این میزان اجاره بهای ماهانه با توجه به سطح درآمد مستاجرهای متقاضی ریزمتراژ هم اکنون به تعدیل اجباری وزن نامتعارف اجاره ماهانه منجر شده است.

موج دوم عرضه به بازار اجاره

نقطه روشن سوم در بازار اجاره به موج دوم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن در فصل تابستان برمی‌گردد. همزمان با پیشروی بازار اجاره مسکن در فصل تابستان افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در نتیجه دو عامل عمده منجر به کمرنگ‌تر شدن زوایای منفی بازار اجاره ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن شده است.

افزایش طبیعی حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای در ادامه فصل جابه جایی‌ها نسبت به نیمه دوم فصل بهار و ابتدای تابستان، در کنار عرضه جدید واحدهای خریداری شده از سوی متقاضیانی که برای تامین بخشی از قدرت خرید خود در بازار مسکن به ناچار واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره آن هم به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند، دو عامل بروز سومین علامت روشن از بهبود اوضاع اجاره مسکن طی روزهای گذشته در بازار اجاره محسوب می‌شود. بخشی از افزایش حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری از سوی متقاضیانی صورت گرفت که هر چند در ردیف متقاضیان مصرفی بازار ملک قرار دارند اما قدرت خرید آنها به علاوه وام دریافتی از بانک، به تنهایی جوابگوی قیمت کل یک واحد مسکونی نیست. به این ترتیب این گروه از متقاضیان به ناچار واحدهای خود را دست کم برای مدت یک سال به بازار اجاره وارد می‌کنند که همین موضوع منجر به افزایش فایل‌های رهن کامل با شرایط متنوع تری نسبت به ابتدای فصل جابه جایی‌ها در بازار اجاره شد.

ورود این گروه از موجران اجباری به بازار اجاره علاوه بر افزایش حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن، بخشی از کمبود فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل را نیز پوشش می‌دهد؛ به این معنا که این گروه از موجران که به اجبار وارد بازار اجاره شده‌اند برای تامین مبلغ باقی مانده از قیمت کل آپارتمان خریداری‌شده، آن را با شرایط رهن کامل به مستاجران عرضه می‌کنند. به این ترتیب و در حالی که ابتدای تیرماه به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی موجران قدیمی بازار ملک اقدام به تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن کردند، موجران جدید با تزریق واحدهای خود به بازار اجاره با شرایط رهن کامل، بخشی از فشار ایجاد شده در نتیجه کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل را در بازار اجاره تعدیل کردند.