مدل مشارکت بخش خصوصی در طرح جهش تولید مسکن تهیه شده و در حال تکمیل است

ارزیابی پیامدهای قانون جهش تولید مسکن و پیشنهادهایی برای مدیریت پیامدهای آن در کمیسیون احداث و خدمات فنی و مهندسی به بحث گذاشته شد.

در ابتدای این جلسه مرتضی کریمی مشاور کمیسیون احداث با بیان اینکه مطابق گزارش بانک مرکزی 50 درصد هزینه‌های خانوار در دهک اول مربوط به مسکن است گفت: در سال 91-92 بیشتر ساخت‌وسازها در تهران بوده و مسکن مهر کمکی به ساخت مسکن در مناطق محروم و مرزی نداشته است.

او ادامه داد: طبق قانون جهش تولید مسکن باید یک میلیون مسکن در سال تولید شود. اما 787 هزار نیاز واقعی به مسکن در کشور وجود دارد که نیمی از آن نیز به بازسازی نیاز دارند. لذا هدف‌گذاری تولید یک میلیون مسکن مبتنی بر نگاه تولیدمحور است که اگرچه GDP را بالا می‌برد اما عوارضی نیز دارد.

کریمی گفت: در این طرح بانک‌ها مکلف شده‌اند 20 درصد تسهیلات خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند. این اجبار بانک را وادار می‌کند یا از اعتبارات سایر بخش‌ها کم کند و به مسکن اختصاص دهد و یا مانند تجربه مسکن مهر خط اعتباری ایجاد کند که توزم زاست.

او با بیان اینکه توزیع رانت و تشدید نابرابری یکی دیگر از نقدها به این طرح است بیان کرد: دهک اول درآمدی در هر سال بابت هزینه‌های پوشاک و مسکن 7 میلون 800 هزار تومان هزینه می‌کند. با این درآمد دهک اول چگونه می‌تواند اقساط 7 میلیونی وام مسکن را بپردازد. این یعنی بانک‌ها وام‌های درازمدت می‌دهند اما دهک‌های اول تا چهارم نمی‌توانند از این وام‌ها استفاده کنند و فقط تورم ناشی از اجرای این طرح را لمس خواهند کرد.

کریمی در ادامه برای کاهش اثرات منفی اجرای این طرح پیشنهاد کرد: تسهیلات بانک‌ها جهت پیوند دادن تقاضای مصرفی با عرضه هدفمند شوند. به این ترتیب که حداقل 50 درصد تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بافت‌های فرسوده تخصیص یافته و بانک‌ها از اعطای وام به واحدهای با متراژ بالا منع شوند.

همچنین الزام صندوق‌های با درآمد ثابت به خرید اوراق رهنی موضوع این قانون جهت افزایش قدرت تسهیلات دهی بانک‌ها، مشخص شدن سازوکار واگذاری قراردادها و انتخاب پیمانکاران و تأمین‌کنندگان با توجه به مسکوت ماندن آن در قانون و سیاست‌گذاری مالیاتی هوشمند از قبیل تصویب مالیات سالانه بر املاک با هدف عرضه خانه‌های خالی و ... از دیگر پیشنهادات در راستای کاهش اثرات منفی اجرای قانون جهش تولید مسکن بود.

در ادامه این نشست اشتری از انجمن صادرکنندگان خدمات فنی و مهندسی ایران با بیان اینکه مهم‌ترین نقد وارد بر قانون جهش تولید مسکن بی‌توجهی به سند ملی آمایش سرزمین و همین‌طور نادیده گرفتن بخش خصوصی در جریان اجرای آن است بیان کرد: در این قانون به نظام فنی و مهندسی اشاره نشده و نظام به مهندسینی که داوطلب هستند تقلیل داده شده لذا لازم است این موضوع در شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی مطرح شود.

او گفت: اگر متوسط تولید مسکن را یک میلیون شغل در سال بگذاریم و متوسط هر مسکن را 60 متر مربع و فرض بر رایگان بودن زمین باشد دست کم برای تحقق یک میلیون مسکن در سال به 240 هزار میلیارد تومان نیاز داریم. در قانون دیده شده تا بانک‌ها از منابع مالی خود در سال اول حدود 360 هزار میلیارد تومان اختصاص دهند. این در حالی است که همین الان هم بانک‌ها با در نظر گرفتن املاک تحت اختیار خود توانسته‌اند تراز مالی خود را مثبت اعلام کنند و بنابراین آن‌ها پولی برای این کار ندارند و قابل تحقق نیست.

او ادامه داد: حجم کل نقدینگی در کشور 4 هزار میلیارد تومان است و بنابراین معلوم نیست 240 هزار میلیارد تومان چطور و از کجا تأمین خواهند شد.

کهوری عضو هیات مدیره شرکت سرمایه‌گذاری مسکن هم با تأکید بر نقش بخش غیردولتی در اجرای این قانون بیان کرد: تجربیات بین‌المللی نشان می‌دهند نقش‌آفرینی بخش غیردولتی را نمی‌توان کتمان کرد. دولت باری را برداشته که ممکن است نتواند از عهده آن برآید. چه خوب است که مؤسسات مالی قرض‌الحسنه بخشی از این بار را بر دوش بکشند. بنابراین باید به نقش بخش غیردولتی در اجرای این طرح توجه کرد.

او با بیان اینکه قابل قبول نیست که این طرح به روش سنتی اجرا شود و ماه‌ها برای ساخت واحدها زمان صرف شود گفت: قانون جهش تولید مسکن نیاز به سند پشتیبان تکنولوژی دارد و بخش خصوصی باید پیشگام اجرای طرح باشد.

حسن نظرزاده دباغ دبیر و عضو هیات مدیره انجمن (l.s.f) ایران هم با بیان اینکه طرح جهش تولید مسکن به شکلی هیجانی در حال اجراست گفت: اجرای این طرح بدون استفاده از تکنولوژی‌های نوین به این سادگی ممکن نیست. برای احداث یک واحد جدید نیاز به تأمین زیرساخت‌ها است اما تأمین زیرساخت‌ها در کجای این طرح دیده شده است؟ با این صنعت برق قدیمی، هزینه‌بر بودن ایجاد زیرساخت‌های آموزشی، بهداشتی، آب و فاضلاب و ... اصلاً چنین پولی وجود ندارد. اگر همه جمع بشویم شاید بتوانیم 300 تا 350 هزار واحد را احداث کنیم.

او بیان کرد: باید همت ملی و آشتی ملی میان تشکل‌های مختلف بخش خصوصی شکل بگیرد تا یک الگو را به دولت ارائه دهیم.

عبدالرضا نائینی نائب رئیس انجمن صنفی تولیدکنندگان و فن‌آوران صنعتی ساختمان هم در این جلسه با بیان اینکه نظام فنی و اجرایی ما جایی برای خلاقیت در پیشبرد امور باقی نگذاشته است ادامه داد: پروژه مسکن مهر بهترین بستر برای این بود که بعد از یک قرن صنعتی شویم. اما جامعه مهندسین و به خصوص جامعه مهندسان مشاور، این پروژه را به رسمیت نشناخت و در نتیجه بزرگ‌ترین پروژه ساخت‌وساز کشور با قهر جامعه مهندسین روبرو شد.

او تأکید کرد: باید از فرصت ساخت یک میلیون واحد برای نجات تکنولوژی و صنعت ساختمان استفاده کنیم.

محسن چمن‌آرا عضو کمیسیون احداث و خدمات فنی و مهندسی با بیان اینکه از بعد وجود مصالح و امکانات ساخت‌وساز کشور ظرفیت تولید یک میلون مسکن در سال وجود دارد بیان کرد: به نظر می‌رسد با این پروژه تا کنون واقع‌بینانه برخورد نشده است و مبالغی که برای تولید هر متر مربع از این پروژه اعلام می‌شود مقرون به‌صرفه نیست. اگر جامعه مهندسین وارد اجرای پروژه مسکن مهر نشد به لیل قیمت‌گذاری دستوری برای آن بود. امکان و ظرفیت ساخت یک میلیون مسکن در صورتی فراهم است که هم قیمت تمام‌شده برای سازندگان مناسب باشد و هم مردم توان خرید آن قیمت را داشته باشند.

سادینا آبایی نایب‌رئیس کمیسیون احداث و خدمات فنی و مهندسی با تأکید بر اینکه امروزه تکنولوژی احداث به سمت هوشمند سازی هر چه بیشتر می‌رود گفت: متأسفانه در طرح جهش تولید مسکن به مسئله هوشمند سازی واحدهای مسکونی بی‌توجهی شده و معلوم نیست در این طرح تا چه میزان از ظرفیت شرکت‌های دانش‌بنیان استفاده شده است.

او با بیان اینکه باید ظرفیت دقیق بخش خصوصی برای احداث و ساخت‌وساز در کشور مشخص شود ادامه داد: اگر این ظرفیت مشخص شود به راحتی قابل برنامه‌ریزی خواهد بود. نگرانی این است که به عنوان مثال چینی‌ها با همه امکانات خود وارد شوند و کار را به دست بگیرند. اگر دولت می‌توانست مزایده بین‌المللی برگزار کند می‌توانست هم منابع و هم تکنولوژی را وارد کند.

در پایان جلسه هم جمشید برزگر رئیس کمیسیون احداث و خدمات فنی و مهندسی اتاق ایران با تأکید بر اینکه بخش خصوصی در حوزه فنی و مهندسی به جای اینکه بگوید طرح جهش تولید مسکن قابل اجرا نیست باید راه‌حل‌ها و روش‌های مشارکت هر چه بیشتر در این پروژه ملی را ابراز کند گفت: در جریان مسکن مهر طی 16 سال دو میلیون و 200 هزار واحد ساختیم که از این بین هم 350 هزار واحد هنوز تکمیل نشده‌اند. اما در طرح جهش تولید مسکن از یک میلیون واحد هدف‌گذاری شده 350 هزار واحد را احداث کند، 150 هزار واحد هم مسکن روستایی است که ساخته خواهد شد. برنامه دولت این است که 100 هزار واحد را هم در بافت فرسوده و حاشیه بسازد.

او با تأکید بر اینکه بخش خصوصی توان مشارکت در این پروژه را دارد بیان کرد: باید با یک بسته پیشنهادی و منسجم به سراغ دولت برویم.

او ادامه داد: دهک یک تا سه اصلاً توان پرداخت حق‌المشاوره ساخت این واحدها را هم ندارند اما به گفته وزیر راه و شهرسازی قرار است دولت هزینه‌های این دهک‌ها را تأمین کند. همچنین دولت برای دهک‌های چهار تا هفت متناسب با درآمدشان تسهیلات چهار تا هشت درصدی اعطا می‌کند. بنابراین مهم این است که بخش خصوصی برنامه خود را برای مشارکت در این پروژه ارائه دهد.

برزگر تأکید کرد: به عنوان مثال برای دهک‌های یک تا سه می‌توان زمین را به صورت 99 ساله در اختیار آن‌ها گذاشت. همچنین برای کاهش قیمت تمام‌شده می‌توان الگوی ساخت را تغییر داده و بر اساس دهک‌ها مختلف الگوهای متفاوت در نظر گرفت. مثلاً واحدهای 60 تا 75 متر را برای دهک‌های یک تا هفت و واحدهای 75 تا 120 متر را برای دهک‌های هشت تا 10 در نظر گرفت.

او گفت: برای مشارکت در قانون جهش تولید مسکن باید طرح داشته باشیم و مدل اولیه نحوه این مشارکت تهیه شده و در حال تکمیل است.