نگاه بازار مسکن به تحولات واقعی و پایدار اقتصاد کلان

بازار مسکن در نیمه دوم سال 1400 با رشد قیمتی کمتر از نرخ تورم، از منظر شاخص‌های اقتصادی در فاز تخلیه حباب قرار داشت؛ تا اینکه در جریان معاملات اسفندماه 1400 و با رشد 6.2 درصدی میانگین قیمت در بازار مسکن شهر تهران، عملاً نظریه تخلیه حباب با چالش مواجه شد.

اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که در پایان سال 1400، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 35 میلیون و 120 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 6.2 درصد و نسبت به ماه مشابه در سال قبل 16 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این وضعیت، همچنان به‌واسطه اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن از تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده کمتر است، می‌توان امیدوار بود که سیر واقعی شدن قیمت این کالای سرمایه‌ای از مسیر افزایش کمتر از نرخ تورم عمومی ادامه پیدا کند.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد باوجود رشد نسبتاً پیوسته قیمت مسکن در شهر تهران که باعث شده میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به رقم بی‌سابقه بالای 35 میلیون تومان برسد، همچنان بازار ازنظر تعداد معاملات وضعیت نامساعدی دارد و در اسفندماه 1400 تعداد کل آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 6.8 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل 19.9 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 29.6 درصد افزایش نشان می‌دهد؛ اما هنوز فاصله بسیار زیادی با شرایط رونق بازار مسکن تهران دارد. برای فهم این نکته بد نیست این نکته یادآوری شود که میانگین تعداد معاملات مسکن تهران در شرایط عادی بازار از سال 92 تا 96 حداقل 14 هزار معامله بوده است. نکته دیگر اینکه تعداد بنگاه‌های مشاور املاک مجوزدار در تهران تقریباً از مرز 12 هزار بنگاه فراتر رفته و با حجم فعلی معاملات، به سرانه معامله هر بنگاه حتی به یک معامله در ماه هم نمی‌رسد.

زنگ خطر تولید مسکن شهری

نکته هشدارآمیز آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران این است که از سال 1392 تاکنون، سهم واحدهای نوساز و تا 5 سال ساخت از کل معاملات بازار وارد یک روند نزولی شدید شده و از حوالی 59 درصد در بهمن 92 به 32.5 درصد در اسفند 1400 رسیده است. این شاخص نسبت به بهمن 92 حدود 45 درصد کاهش نشان می‌دهد و از تضعیف شدید تولید مسکن و کاهش قابل‌توجه ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران حکایت دارد.

در سایه افول سهم نوسازها از بازار، به سهم واحدهای مسکونی با قدمت بالاتر افزوده شده است. در این مورد، کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاری و گرایش آنها نسبت به خرید واحدهای با عمر بالاتر اما ارزان‌تر نیز بی‌تأثیر نبوده است اما علت اصلی این اتفاق همان افول تولید به دلایلی نظیر جهش هزینه ساخت و قیمت زمین بوده است.

حمله تورمی مسکن به مستأجران

باوجوداینکه تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه 1400 حدود 24 درصد 16 درصد کمتر از تورم عمومی کشور است، در بازار اجاره همچنان تنور تورم شعله‌ور بوده و آن‌گونه که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد؛ در اسفندماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 45.8 درصد و در کل مناطق شهری 50.2 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.

همچنین بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بی‌توجهی بازار به مصوبه 2 سال پیش ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ تعزیری 25 درصد در تهران و همچنین همراهی شورای حل اختلاف در صدور حکم تخلیه مستأجران، ازجمله دلایلی است که باعث شده بخشی از قراردادهای سررسید شده با نرخ‌های بسیار بالاتری نسبت به سال قبل به بازار عرضه شوند.

نمای کلی بازار مسکن

درمجموع، با وضعیت فعلی آمارهای حوزه مسکن و البته چشم‌پوشی از جهش 6.2 درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن بعد از 4 سال تورم مستمر و فزاینده، در روند تخلیه حباب قیمتی حتی با رشد کمتر از مقدار تورم عمومی قرار بگیرد؛ اما تداوم این شرایط نیز در سال جدید نیازمند تحقق شروطی است که اجرا نشدن آنها، احتمال بازگشت تنش قیمتی و رکود تورمی به این بازار را افزایش می‌دهد.

بررسی آمارهای نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهر تهران از نیمه سال 1396 وارد دوره صعودی شد و این وضعیت با شیب مقطعی اما تند تا اوایل سال 1400 ادامه پیدا کرد به‌گونه‌ای که به‌طور میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از 3.6 میلیون تومان در میانه سال 1396 به بالای 30 میلیون تومان در انتهای سال 1399 رسید؛ اما در ادامه از اوایل سال 1400 با تعدیل انتظارات تورمی و ورود بازار به فاز انتظار برای تعیین تکلیف برجام، عملاً شیب تورم مسکن به کمتر از شیب تورم مصرف‌کننده رسید و به‌نوعی هر ماه بخشی از تورم افسارگسیخته سال‌های قبل را از دست داد.

نگاه مسکن به اقتصاد کلان

مسکن در ایران به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که به پناهگاه سنتی سرمایه نیز تبدیل شده، به‌شدت متأثر از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی است و حفظ ثبات آن به مهار واقعی نرخ تورم، اصلاح رفتار مالی دولت، جبران کسری بودجه از محل‌های غیرتورمی، کمک به تولید مسکن شهری و همچنین سیاست‌گذاری کارشناسی برای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی با ابزارهای مبتنی بر پس‌انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به‌واسطه استقبال قابل‌توجه صاحبان سرمایه، همواره در مقابل تحولات پایدار و حتمی اقتصاد کلان واکنش نشان می‌دهد و به دلیل همین واقع‌گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد.

در این شرایط، هرگونه اصلاح پایدار در سازوکار بازار مسکن و تثبیت قیمت آن، مستقیماً باید از مسیر اصلاح ساختار اقتصاد کلان پیگیری شود. در سال 1401 دولت به دنبال کاهش نرخ تورم به محدوده 24 درصد است به‌گونه‌ای که میانگین تورم ماهانه در این سال از 2 درصد فراتر نرود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی، تورم بازار مسکن تقریباً معادل یک‌سوم تورم مصرف‌کننده است، در صورت تحقق تورم 24 درصدی در 12 ماه پیش‌رو، می‌توان انتظار داشت کل تورم بازار مسکن در این سال از 10 درصد نیز فراتر نرود.

البته هم کاهش تورم 40 درصدی فعلی تا محدوده 24 درصد و هم پیروی بازار مسکن از این اتفاق، منوط به تحقق انتظارات تورمی از محل احیای برجام و اصلاح رفتار مالی دولت است که عملاً منجر به تقویت ارزش پول ملی می‌شود و رغبت سرمایه‌های ریالی برای رسوب در حوزه مسکن را کاهش می‌دهد. بدون برآورده شدن این شرط، تخلیه حباب قیمتی مسکن از محل رشد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده نیز با چالش جدی مواجه خواهد بود.

برآورد روند قیمتی مسکن با دلار

سنجش تحولات بازار مسکن بر اساس نرخ دلاری مسکن حاکی از این است که در 10 سال اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران تقریباً معادل 1200 دلار بوده درحالی‌که این شاخص در 25 سال گذشته با احتساب ثبات نسبی بازار مسکن از سال 75 تا 85، از 1100 دلار فراتر نمی‌رود. این شاخص نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن باوجود همبستگی شدید به قیمت دلار، رشد بیشتری را تجربه می‌کند و به‌عنوان نمونه، درحالی‌که متوسط تغییر قیمت سالانه دلار در 25 سال اخیر معادل 17.5 درصد بوده، میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی به 23.2 درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، مسکن در طول 25 سال گذشته، سالانه به‌طور میانگین 5 درصد بیش از دلار افزایش داشته است

 بر اساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در اسفند سال گذشته معادل 35.1 میلیون تومان بوده است. با فرض قیمت حدود 27 هزار تومانی هر دلار در بازار آزاد تهران، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در ابتدای سال جاری به حدود 1300 دلار می‌رسد که در مرز میانگین 10 ساله قرار دارد.

با توجه به این آمار و ارقام و با فرض اینکه میانگین قیمت مسکن در سال 1401 در محدوده نرخ میانگین 10 سال اخیر یعنی 1200 دلار به ازای هر مترمربع ثابت بماند، در طول سال 1400 یا قیمت دلار باید حدود 7 درصد افزایش پیدا کند یا میانگین قیمت مسکن تهران تقریباً به همین مقدار کاهش پیدا کند و به معیار 1200 دلار برسد. البته این رقم فقط خط میانگین قیمت دلاری مسکن است که به‌نوعی می‌تواند معیار ارزش سنجی قیمت واقعی مسکن محسوب شود وگرنه در 10 سال اخیر، قیمت مسکن در دامنه 670 تا 1450 دلاری در نوسان بوده و این شاخص به‌تبع قیمت‌گذاری دلار در بازار آزاد تغییر کرده است.

یک نکته مهم در بازار مسکن این است که قیمت این کالای سرمایه‌ای، به دلیل ذات معاملات آن، از قیمت‌های هیجانی و دستور بازار ارز تبعیت چندانی نمی‌کند و به‌عنوان‌مثال، همان‌گونه که در تابستان 1397 به قیمت 20 هزار تومانی دلار واکنش هیجانی نشان نداد، در ماه‌های اخیر نیز از افت نسبی قیمت دلار بانک مرکزی تبعیت نکرده است. در این شرایط، اگر ثبات نسبی اقتصاد ایران در سال 1401 حفظ شود، می‌توان امیدوار بود که قیمت ریالی و دلاری مسکن تغییر قابل‌توجهی نداشته باشد و درمجموع میزان رشد آن کمتر از رشد تورم مصرف‌کننده باشد.