سیاست‌گذاری مسکن امری سیاسی است نه تکنیکال و برای همین یکی از وجوه تمایز دولت‌ها از همدیگر جهت‌گیری‌های متفاوتشان در حوزه مسکن است. دولت‌ها متناسب با ایدئولوژی، و رویکردی که در اقتصاد کلان و برنامه‌های رفاه اجتماعی دارند، کارهای مشخصی را برای تولید مسکن و نیز مدل‌های بهره‌برداری از آن در دستور کار قرار می‌دهند.
از طرفی مداخله دولت در بازار مسکن با هدف اعلامی بهبود وضعیت دسترسی اقشار متوسط و پایین به آن امر جدیدی نیست و در این چهار دهه بارها تکرار شده و حتی همزاد با نظام برنامه‌ریزی مدرن است. اما روندها نشان می‌دهند تولید مسکن در ایران نه برای رفع یک نیازِ انسانی و اجتماعی بلکه بیشتر ابزاری برای سوداگری و انباشت سرمایه است که عاملان اصلی‌اش نه مردم و مصرف‌کنندگان، بلکه سرمایه‌داران و هلدینگ‌های بزرگ ساخت و سازند که بازار مسکن را طراحی و حتی سیاست‌های دولت را جهت‌دهی و مدیریت می‌کنند.
شاخص‌های آماری مسکن، گویای آن هستند که برنامه‌ریزی مسکن در ایران، از بنیان گذاشتن یک نظام پایدار تأمین مسکن، ناتوان بوده است و علی‌رغم موفقیت‌های مقطعی که برخی از دوره‌ها داشته‌اند، مسکن کماکان به عنوان یکی از عمده‌ترین مسائل اجتماعی باقی مانده و مدام در حال بغرنج‌تر شدن است. به‌عنوان مثال، یکی از مهم‌ترین و پردامنه‌ترینِ برنامه‌های دولت برای توسعه مسکن قابل دسترس، طرح مسکن مهر بود که در سال 1386 شکل گرفت. آمار متقاضیان مسکن مهر گواه آن است که بخش‌هایی از جامعه نیز به استقبال این طرح شتافتند؛ به طوری که به قول سعیدی‌کیا، وزیر وقت مسکن و شهرسازی، در سال 1386 بالغ بر 3 میلیون 700 هزار متقاضی برای زمین‌های 99 ساله ثبت‌نام کردند که از این تعداد 1 میلیون 300 هزار واجد شرایط واگذاری زمین تشخیص داده می‌شوند (روزنامه اطلاعات، 1387). اما در عین حال، مسکن مهر از همان ابتدا طرحی مسئله‌ساز و در مواردی ابهام‌آفرین بود.
سیاست مسکن مهر، که مدعی بود با مداخله دولت بر محدودیت‌ها و شکست بازار در تأمین مسکن اقشار متوسط و ضعیف، غلبه خواهد کرد، هر چند توانست بیش از 2 میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت را به موجودی مسکن کشور اضافه کند و بخشی از اقشار ضعیف اجتماعی را صاحب مسکن کند، جدا از مشکلات فنی و اجتماعی که این واحدها دارند، اما نتوانست تاثیری معنادار بر سوداگری تاریخی-ساختاری موجود در مسکن ایران بگذارد. شعار یک میلیون مسکن در سال هم راه به جایی نخواهد برد.
در شرایط کنونی که بخش مسکن و ساختمان تبدیل به مهم‌ترین و گسترده‌ترین عرصه انباشت سرمایه، البته با افت و خیزهای دوره‌ای که دارد، شده، و سرمایه‌های‌کلان بانک‌ها و هلدینگ‌های بزرگ اقتصادی در کنار سرمایه‌های خرد مردمی، به منظور انباشت سرمایه وارد آن شده‌اند، نباید انتظار بهبود در مسئله مسکن را داشت. هدف اصلی، باید اجتماعی کردن بازار مسکن از طریق کنترلِ یکه‌تازی گرایشات سوداگرانه باشد تا حداقل بخش‌هایی از مسکن کالازدایی شود و نیاز مصرفی فرصت تنفس، پیدا کند.
ایجاد نظام تنظیم‌گری در بازار اجاره‌بها، باید یکی دیگر از ابزارهای یک برنامه اجتماعی مسکن باشد. در حال حاضر، در بازار واقعی اجاره هیچ نوع قانون تنظیمی برای کنترل اجاره‌بها ویا تعیین نرخ رشد مشخصی وجود ندارد و یک آنارشی تام بر آن حاکم است. تجربه مسکن مهر و تجربه‌های بعدی نشان می‌دهد که بدون نهادسازی مدنی برای مشارکت ساختارمند مردم در تولید دولتی مسکن، نه انضباط مالی و نه انضباط فنی در پروژه‌های خانه‌سازی به وجود نخواهد آمد و هرچند که اهداف خوبی در سطح برنامه تعریف شوند.
آنچه مشخص است اینکه دولت باید سیاست مدونی در حوزه مسکن داشته باشد وگرنه رسیدن به یک نظام مسکن پایدار بدون تمرکززدایی اقتصادی، اجتماعی و سیاسی از کلان‌شهرها و نیز برنامه‌ریزی عملیاتی برای مبنا قرار گرفتن رویکرد آمایش سرزمین در برنامه‌های توسعه ملی و منطقه‌ای، و جلوگیری از ویران شدن روستاها و شهرهای کوچک، سرابی بیش نیست.
