سرانجام روز گذشته اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس‌جمهور مصوبه هیات وزیران درخصوص چگونگی اجرای مسکن اجتماعی را به وزارت راه و شهرسازی، وزارت رفاه، سازمان برنامه و بودجه، بنیاد مسکن، وزارت کشور و بانک مرکزی ابلاغ کرد و به این ترتیب این طرح وارد فاز اجرایی شد. اما آنگونه که برخی کارشناسان می‌گویند، «دشواری هماهنگی بین نهادهای دولتی»، «ناپایداری منابع هدفمندی یارانه‌ها برای تامین مالی مسکن اجتماعی»، «پایین بودن بازدهی بازار اجاره در مقایسه با نرخ سود بانکی»، «عدم شفافیت در بازار اجاره و نبود نظارت دولت بر این بازار» و «بی‌میلی سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار اجاره‌داری حرفه‌یی» 5 عامل ناکامی مصوبه دولت برای تامین مسکن اقشار کم درآمد خواهد بود.
بر اساس این مصوبه اقدامات دولت برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در دو قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی پیگیری خواهد شد.
در بخش مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) به عنوان یکی از اقدامات دولت برای تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، بانک مرکزی موظف است بانک عاملی را برای تامین تسهیلات مورد نیاز تعیین کند. همچنین بر اساس بخش حمایتی طرح دولت برای تامین مسکن اقشار کم درآمد، به این دسته از متقاضیان مسکن، برای خرید مسکن مهر بدون متقاضی 7 میلیون تومان کمک بلاعوض پرداخت می‌شود.
در بخش دیگر مصوبه دولت برای تامین مسکن اقشار کم درآمد با عنوان «مسکن اجتماعی» کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه به این خانوارها در نظر گرفته شده است. در این بخش برای کمک به ساخت مسکن استیجاری، به افراد حقیقی و حقوقی مالک زمین که تمایل به ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌یی برای کمک به ساخت مسکن استیجاری و اجاره آن در قالب توافق با بنیاد مستضعفان داشته باشند به ازای هر واحد اجاره‌یی تا 2 برابر سقف، تسهیلات پرداخت می‌شود. از طرفی بر اساس تبصره مربوط به پرداخت کمک اجاره به خانوارهای کم‌درآمد در این مصوبه، وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است نسبت به تامین زمین در محدوده شهرها (دارای تأسیسات زیربنایی آب، برق و گاز) یا شهرهای جدید برای ساخت واحد استیجاری از طریق واگذاری به سازندگانی که تمایل به ساخت مسکن ملکی ـ استیجاری و اجاره 40 درصد از واحدهای ساخته شده در هر ساختمان برای مدت حداقل 10 سال را داشته باشند، اقدام کند. در واقع سازندگان موظفند واحدهای استیجاری را حداقل به مدت ۱۰ سال به متقاضیان معرفی شده واگذار کنند و این موضوع در سند واحدهای استیجاری با عنوان غیرقابل فروش و استیجاری به مدت معین درج خواهد شد.
پرداخت ماهیانه 200 تا 400 هزار تومان کمکهزینه اجاره
بر اساس این مصوبه برای کمک به تامین هزینه اجاره خانوارهای کم‌درآمد ماهانه 200 هزار تومان برای ساکنان شهرهای زیر (۵۰۰) هزار نفر و 400 هزار تومان با افزایش سالانه (۱۰درصد) برای ساکنان شهرهای بالای (۵۰۰) هزار نفر در نظر گرفته شده است که پس از تایید قرارداد اجاره در اختیار مالکین قرار داده می‌شود. همچنین بر اساس این مصوبه خانواده‌هایی که شامل دریافت کمک هزینه اجاره‌بها می‌شوند، در صورت تایید ادامه وضعیت درآمدی توسط مراجع ذی‌ربط تا 5سال مجاز به استفاده از این کمکهزینه هستند.
همچنین برای حمایت از خانوارهایی که توان بازپرداخت اقساط وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن را دارند به ازای هر واحد 7 میلیون و 500 هزار تومان با بازپرداخت ۶۰ماهه تعیین می‌شود. منابع لازم توسط سازمان برنامه و بودجه کشور از طریق بانک عامل تعیین شده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تامین می‌شود. همچنین پرداخت 5 درصد از سود تسهیلات این تصویب‌نامه برعهده متقاضی بوده و سازمان برنامه و بودجه کشور پرداخت مابه‌التفاوت تا سقف مصوب شورای پول و اعتبار را ضمانت خواهد کرد.
طبق مصوبه طرح مسکن اجتماعی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی موظف است با همکاری کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی کشور، بنیاد و شهرداری‌ها با رعایت اینکه افراد سرپرست خانوارهای کم‌درآمد فاقد واحد مسکونی از هیچ یک از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌یی خرید یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند و حداقل 5 سال در شهر مورد تقاضا سکونت داشته باشند، نسبت به اولویت‌بندی و شناسایی گروه‌های هدف اقدام کند.
همچنین منابع مورد نیاز اجرای مصوبات این تصویب‌نامه توسط سازمان برنامه و بودجه و از محل منابع قانون هدفمندکردن یارانه‌ها تامین می‌شود.
در نهایت اجرای این تصویب‌نامه از طریق مبادله موافقتنامه با سازمان برنامه و بودجه کشور برعهده بنیاد مسکن است و بنیاد باید در اجرا از ظرفیت‌های بخش خصوصی، انجمن خیرین مسکن‌ساز و دستگاه‌های اجرایی استانی حداکثر بهره‌برداری را به عمل آورد، همچنین بنیاد مسکن موظف است نسبت به تهیه بانک اطلاعات خانوارهای موضوع این تصویب‌نامه اقدام کند.
آیا طرح مسکن اجتماعی قابل اجراست؟
فرهاد بیضایی، مدیر مرکز مطالعات مسکن دانشگاه علم و صنعت در خصوص طرح تصویب شده مسکن اجتماعی به «تعادل» گفت: مسکن اجتماعی عنوان خاصی برای مسکن عمومی است که در اروپای شمالی و غربی و در کشورهایی مانند فرانسه، انگلستان و کشورهای حوزه اسکاندیناوی به وجود آمد.
بیضایی ادامه داد: حوزه مسکن عمومی که یکی از شیوه‌های دخالت دولت در حوزه مسکن است، هم در کشور ما و هم در دنیا سابقه داشته است. مسکن مهر و تعاونی‌های مسکن که از آنها در دوره‌های قبلی حمایت می‌شد نیز در زمره مسکن عمومی قرار می‌گیرند.
بیضایی تصریح کرد: مسکن اجتماعی نمونه‌یی از مسکن عمومی است که به صورت اجاره‌یی به متقاضی واگذار می‌شود. درواقع تنها تفاوتی که مسکن اجتماعی می‌تواند با مسکن مهر داشته باشد، بحث اجاره‌یی بودن بخشی از واحدهای مسکونی آن است.
این کارشناس مسکن همچنین با انتقاد از یکی از بندهای این مصوبه مبنی بر اینکه مالکان زمین که تمایل به ساخت مسکن برای خانوارهای کم درآمد دارند موظف هستند تا 40 درصد از واحدهای ساخته شده در هر ساختمان را به مدت 10 سال اجاره دهند، تصریح کرد: این نوع ساخت، مسکن اجتماعی نیست و شیوه دیگری برای ساخت مسکن عمومی است که در مالزی اتفاق می‌افتد و شیوه ساخت مسکن مشارکتی نامیده می‌شود.
فرهاد بیضایی همچنین در خصوص ورود مالکان زمین برای ساخت و اجاره واحدهای خود به خانوارهای کم درآمد نیز گفت: این بند از مصوبه مسکن اجتماعی نیز به دلیل اینکه بازدهی بازار اجاره در مقایسه با نرخ بهره پولی یا سود بانکی که به متقاضی و سرمایه‌گذار پرداخت می‌کند به مراتب پایین‌تر است. این موجب می‌شود تا رغبتی برای شکل‌گیری اجاره‌داری حرفه‌یی وجود نداشته باشد. یعنی هیچ سازنده‌یی به نیت اجاره دادن واحد مسکونی نمی‌سازد؛ زیرا می‌خواهد سود خود را از طریق مکانیسم فروش به دست آورد. مگر اینکه پس از فروش واحدهای مسکونی 5 یا 10 درصد از واحدها اجاره داده شود. وی تاکید کرد: در واقع هیچ سازنده‌یی در کشور به صورت بلندمدت به دنبال اجاره‌داری نیست؛ زیرا تقریبا نرخ تمام شده بهره یا سود در بازار اجاره بین 5 تا 7 درصد است و این میزان سود برای سرمایه‌گذاران و سازندگان به هیچ عنوان اقتصادی نیست، به همین خاطر به نظر من هرگز چنین مدل کسب و کاری در کشور شکل نخواهد گرفت. این کارشناس مسکن در خصوص پرداخت وام قرض‌الحسنه ودیعه به خانوارهای کم درآمد نیز گفت: این طرح به دلیل آنکه در کشور ما بازار اجاره مسکن شفافیت نداشته و دولت نیز نظارتی روی این بازار ندارد، امکان اجرایی شدن ندارد. در واقع دولت نمی‌تواند دقیقا مشخص کند چه تعدادی از افراد به این کمک ودیعه نیاز دارند و من تاکید می‌کنم شناسایی افرادی که به این کمک هزینه نیاز دارند امکان‌پذیر نیست.
فرهاد بیضایی تصریح کرد: ایجاد هماهنگی برای همکاری بین نهادهای نام‌برده شده در این تصویب‌نامه یعنی کمیته امداد، اداره بهزیستی، بنیاد مسکن و شهرداری‌ها نیز چندان ممکن نیست؛ زیرا همین امسال نیز دولت مصوبه‌یی داشته تا رقمی بیش از هزار میلیارد تومان را برای زیرساخت‌های مسکن مهر هزینه کند. زیرا دولت نتوانست بین نهادهای زیرمجموعه خود مانند وزارت نیرو، سازمان زمین و مسکن، شرکت شهرهای جدید یا شرکت نفت برای همکاری در اجرایی کردن این طرح هماهنگی ایجاد کند. بیضایی توضیح داد: در مورد سازمان‌هایی که در تصویب نامه مسکن اجتماعی نام‌برده شده‌اند سازمانی مانند کمیته امداد نه تنها زیرمجموعه دولت نیست بلکه به دولت نیز وابسته نیست. مسلما ایجاد هماهنگی بین سازمان‌هایی که ساختارهای مختلف دارند کار ساده‌یی نیست. این کارشناس مسکن همچنین در خصوص تامین مالی اجرای این مصوبه از محل هدفمندی یارانه‌ها نیز گفت: خود این موضوع باعث می‌شود تا این تصویب‌نامه قابلیت اجرا نداشته باشد؛ زیرا دولت چندین تکلیف متفاوت مانند حمایت از تولید و کشاورزان را برای محل هدفمندی یارانه‌ها تعیین کرده که هیچکدام اجرا نشده حالا بیاید یک بار جدید نیز بر این بخش تحمیل کند، همین موضوع خود دلیلی است که ثابت می‌کند این تامین مالی انجام نشده و طرح نیز اجرا نمی‌شود.
بیضایی گفت: از سوی دیگر دولت در واریز یارانه به حساب سرپرست خانوارها نیز با مشکل رو به رو است و به همین خاطر پرداخت این یارانه‌ها از سوی دولت چندان مشخص نیست، به همین خاطر استفاده از محل هدفمندی یارانه‌ها برای تامین مالی طرح مسکن اجتماعی نیز چندان پایدار و مطمئن نخواهد بود.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: در نهایت تنها راه برای اجرای طرح مسکن اجتماعی و شناسایی خانوارهای کم‌درآمد برای دریافت تسهیلات قرض‌الحسنه و کمک هزینه اجاره‌بها تفویض اختیار کامل بر عهده بنیاد مسکن است، به‌طوری که تمامی مسوولیت‌های اجرایی این طرح برعهده بنیاد مسکن باشد و سازمان‌های دیگر در امر اجرا دخالتی نداشته باشند.