مسکن 97 در دوراهی تداوم رونق و بازگشت رکود

بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال 96 پس از 5 سال رکود، وارد دوره رونق شد و در 2 حوزه تعداد معاملات و قیمت، افزایش قابل توجهی را تجربه کرد. در این شرایط برخی کارشناسان می‌گویند رونق بازار مسکن با رشد آرام تعداد معاملات و افزایش قیمت در محدوده نرخ تورم و کمی بالاتر از آن ادامه خواهد داشت اما برخی نیز معتقدند رشد قیمتی در بازار مسکن شتابان‌تر از نرخ تورم خواهد بود و می‌تواند منجر به رکود دوباره این بازار شود.

بازخوانی تحولات بازار مسکن در سال‌های اخیر گویای این مساله است که دولت یازدهم در طول دوره چهارساله خود توانسته به مدد رکود اقتصادی و همچنین سیاست‌های انقباضی ضد تورمی، بازار مسکن را برای استفاده متقاضیان مصرفی مساعدتر کند با افزایش چند صددرصدی مبلغ وام مسکن، این تسهیلات را از محدود 20 میلیون تومان به مبالغ بالاتر افزایش دهد به‌گونه‌ای که در بهترین شرایط تا 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی مصرفی را پشتیبانی کند.

گزارش‌های منتشر شده از وضعیت استقبال متقاضیان مسکن از تسهیلات مسکن یکم نشان می‌دهد: این تسهیلات با توجه به نرخ سود مناسب در مقایسه با نرخ مصوب برای تسهیلات بانکی، توانستند امکان برنامه‌ریزی خرید مسکن را برای بخش زیادی از متقاضیان مصرفی مهیا کنند گرچه در ماه‌های اخیر از یک سو به دلیل رشد نرخ ارز و از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن، بخش زیادی از مزیت‌های تسهیلات مسکن یکم عملا از بین رفته است.

از طرف دیگر، در دولت دوازدهم با تعدیل نرخ سود بانکی و تثبیت سقف نرخ سود 15 درصدی برای سپرده‌های بانکی، بازار مسکن که به دوره پیش رونق وارد شده بود مستعد جذب بخشی از نقدینگی سرگردان شد و در دو حوزه تعداد معاملات و قیمت، رشد کرد. این در حالی بود که بررسی آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌داد بیش از 50 درصد معاملات این بازار در تهران به واحدهای با قیمت زیر 400 میلیون تومان و با زیربنای زیر 80 متر اختصاص دارد و متقاضیان مصرفی، پای ثابت خرید مسکن شده‌اند.

آخرین گزارش‌ بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن حاکی از این است که روند افزایشی تعداد معاملات مسکن در اسفند ماه 96 متوقف شده و فقط نیم درصد نسبت به تعداد معاملات اسفند ماه سال قبل افزایش دارد اما قیمت هر متر زیربنای مسکونی در این ماه همچنان در روند صعودی قرار داد به گونه‌ای که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در اسفند ماه سال گذشته، حدود 5میلیون و 760 هزار تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۶.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

نمودار مربوط به تحولات بازار مسکن تهران در دو حوزه تعداد معاملات و میانگین قیمت، در 12 ماه سال 1396

کارشناسان افت تعداد معاملات در بازار مسکن را ناشی از تردید فروشندگان و امیدواری آنان به افزایش بیش از پیش قیمت‌ در ماه‌های آینده می‌دانند و همزمان معتقدند بازار مسکن با توجه به ترکیب متقاضیان بالافعل این بازار، کشش افزایش قیمت چندانی ندارد و سرنوشت روند فعلی چیزی جز رکود مجدد بازار نیست.

بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: رکود سنگین بازار مسکن در سال‌های اخیر تا حد زیادی محصول رکود کل اقتصاد بوده است اما در صورت جهش قیمت مسکن در سال 97، این بار، بازار مسکن وارد رکود ناشی از متغیرهای خود این بازار خواهد شد که نسبت به رکود قبلی تبعات بدتری برای آن به همراه خواهد داشت.

احتمال کوچ نقدینگی از بانک به بازار مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن از اواسط سال 1396 وضعیت نسبتاً مساعدی را تجربه کرده و هم شاهد افزایش تعداد معاملات بوده و هم بالا رفتن قیمت؛ اما در ماه‌های پایانی این سال، قیمت‌ها در بازار مسکن روندی افسارگسیخته پیدا کرد و این روند در کنار توهم قیمتی فروشندگان و کاهش عرضه واحدهای مسکونی تشدید شد.

نکته بازار مسکن در سال 97 این است که اگر روند افزایشی قیمت‌ها ادامه پیدا کند، ناتوانی خریداران مصرفی را در پی خواهد داشت و بازار گرفتار رکود ناشی از نبود تقاضا خواهد شد.

در این میان پیش‌بینی می‌شود در حوالی شهریورماه 97 که سالگرد کاهش نرخ سود بانکی است، بخشی از نقدینگی فعلی که با نرخ سود بالا در بانک‌ها سپرده شده‌اند، به‌جای جز تن دادن به نرخ سود 15 درصد، از بانک خارج شوند و به بازارهای موازی از جمله بازار مسکن وارد شود که این مساله می‌تواند منجر به اختلال بازار مسکن شود.

حال و روز تولید مسکن بهتر می‌شود

هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: بازار مسکن پس از جهش قیمتی در سال‌های 90 و 91، وارد دوره‌ای از رکود شد که حدود 5 سال به طول انجامید و کسب‌وکار این بازار در هر دو حوزه تولید و معاملات را نسبتاً مختل کرد اما در سال 96 اما، به‌تدریج تعداد معاملات در این بازار بهبود یافت و به‌طور متوسط حدود 10 درصد در کل سال نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرد.

حق شناس می‌افزاید: از سوی دیگر، میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی نیز توانست نزدیک به نرخ تورم رشد کند. در این وضعیت بسیاری از واحدهای مسکونی مصرفی، یعنی واحدهای کم متراژ که در دوره سال‌های 90 تا 92 تولید شده و سازندگان به دلیل رکود بازار و امید به افزایش قیمت در آینده آنها را به بازار عرضه نکرده بودند، به‌تدریج وارد بازار شد.

او ادامه می‌دهد: بر این اساس می‌توان تحلیل کرد که فعلاً انباشت واحدهای مسکونی مصرفی به حداقل ممکن رسیده و شرایط را برای تولید ساختمان‌های جدید مساعد کرده است از سوی دیگر به‌واسطه افزایش قیمت مسکن، دورنمای سودآوری این تولیدات جدید نیز بهبود یافته و می‌تواند صرفه اقتصادی سازندگان این بازار را تضمین کند.

به عقیده حق‌شناس، این مساله می‌تواند به ورود سازندگان به بازار مسکن و تولید واحدهای مصرفی منجر شود و رابطه عرضه و تقاضا در این بازار را متوازن کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: برای بازار مسکن در سال 97 می‌توان امیدوار بود که انتظارات فروشندگان بازار تا قدری تعدیل شود و قیمت مسکن به‌طور میانگین در محدوده نرخ تورم و حداکثر یکی دو درصد بالاتر از این نرخ رشد کند؛ اما اگر برخلاف این قاعده، هیجان در معاملات بازار مسکن زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن شود، این بازار چاره‌ای جز ورود دوباره به دوره رکود نخواهد داشت.

حق شناس درباره دلیل احتمال بروز رکود دوباره در بازار مسکن، تصریح می‌کند: در رونق فعلی بازار مسکن، فروش واحدهای مسکونی در همه حوزه‌ها رونق نگرفته و سهم واحدهای لوکس و گران‌قیمت از تعداد معاملات اندک بوده است چراکه حضور مصرف‌کنندگان بازار بهبود وضعیت بازار را به دنبال داشته و هرگاه قیمت مسکن از توان خرید این قشر بیشتر شوند این افراد ناگزیر به خروج از بازار خواهند بود.