تنش بازار مسکن در آستانه «ماه کسادی معاملات» فروکش کرده است. بررسی آمارها نشان می‌دهد، همه‌ساله در فروردین‌ماه، کمترین تعداد معاملات در بازار مسکن انجام می‌شود و تب قیمت‌ها هم تا حدی فروکش می‌کند؛ اما حالا در آستانه «ماه کسادی بازار مسکن»، با آرام شدن جو بازار ارز و سرد شدن بحث افزایش قیمت حامل‌های انرژی، دیگر از جنب‌وجوش چند ماه اخیر خریداران و توهم قیمتی فروشنده‌ها خبری نیست.
در این میان گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد بخش عمده رونق این بازار در ماه‌های اخیر مدیون واحدهای کوچک زیر 80متر و معاملات ارزان‌تر از 400میلیون تومان است و رکود نسبی هنوز بر بازار املاک لوکس، گران‌قیمت و بازار مسکن شهرستان‌ها حکم‌فرماست.
در این وضعیت به نظر می‌رسد صنعت ساختمان که به گواه گزارش‌های مرکز آمار ایران پس از 24فصل متمادی رشد منفی، به‌تازگی طعم رشد مثبت را چشیده، هنوز برای رونق مداوم آماده نیست و با کوچک‌ترین تغییر در سیاست‌های اقتصادی می‌تواند دوباره به سمت رشد منفی و رکود عقب‌گرد کند.
البته در وضعیت فعلی، هنوز هم کسانی هستند که فکر می‌کنند قیمت مسکن در ماه‌های آینده رشد قابل‌توجهی را تجربه می‌کند اما در این میان مسائلی وجود دارد که می‌تواند این تفکر را به چالش بکشد.
از یک‌سو روند صدور پروانه‌های ساختمانی از ابتدای سال جاری به‌تدریج در مسیر صعودی قرار گرفته و دورنمای عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار را بهبود بخشیده است به‌گونه‌ای که طبق گزارش مرکز آمار ایران، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی در نیمه نخست سال جاری، در تهران 2.8درصد و در کل کشور 1.3درصد رشد داشته و حاکی از ورود تعداد بیشتری واحد نوساز در سال آینده به بازار مسکن است.
از سوی دیگر، رونق بازار مسکن به‌شدت از ثبات سیاست‌های اقتصادی متأثر می‌شود همچنین رئیس‌جمهور آمریکا در اردیبهشت‌ماه آینده مواضع خود در مورد برجام را اعلام می‌کند و اگر این مواضع منجر به تضعیف برجام شود یا سنگی در مسیر مبادلات اقتصادی ایران بیندازد، یقیناً به محتاط شدن سرمایه‌گذاران بازار مسکن و عقب‌نشینی آنها منجر خواهد شد.
تارخ مصرف محرک‌های بازار گذشت
گزارش‌های میدانی از بنگاه‌های مشاور املاک و گفت‌وگو با کارشناسان حاکی از این است که گرچه در یکی دوماه اخیر، ناز به‌طرف فروشنده‌های مسکن بوده اما حالا دوباره توازن به بازار برگشته و تغییرات لحظه‌ای قیمت مسکن متوقف شده است.
مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت چند ماه اخیر بازار مسکن می‌گوید: موج و نوسان‌هایی ازاین‌دست در بازار مسکن زیاد داشته‌ایم اما هیچ‌کدام از آنها تا ابد پایدار نمانده‌اند بلکه با تمام شدن تاریخ‌مصرف محرک‌هایی که زمینه‌ساز این موج‌ها بوده‌اند، بازار دوباره به حالت تعادل برگشته است.
خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، ایده‌آل‌ترین وضعیت برای بازار مسکن را تداوم رونق بدون جهش قیمتی می‌داند و معتقد است: فعلاً با فروکش کردن تنش‌های ارزی و سرد شدن بحث افزایش قیمت حامل‌های انرژی، بازار مسکن نسبتاً آرام شده و اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای در حوزه اقتصاد رخ ندهد می‌تواند این وضعیت آرام را در طول سال آینده نیز حفظ کند.
فعلاً ناز به‌طرف فروشنده نیست
خسروی با اشاره به اینکه اخیراً برخی فروشنده‌ها به‌واسطه توهمی که درباره جهش قیمت مسکن داشتند، از معاملات عقب می‌کشیدند، می‌گوید: در شرایط فعلی، ناز به‌طرف فروشنده‌ها نیست و اگر مالکی واقعاً بخواهد واحد مسکونی خود را بفروشد باید با خریدار راه بیاید درحالی‌که تا یک ماه پیش، خریداران باید دل فروشنده را به دست می‌آوردند که مبادا منصرف شود.
به عقیده او مسکن کالایی است که باید مدام با تغییر نیاز و سلیقه خانوار متحول شود، ازاین‌رو هرگز نمی‌توان با ساخت نوعی خاص از واحدهای مسکونی، فقط از نظر تعدادی بین نیاز و موجودی مسکن تعادل برقرار کنیم و بگوییم مشکل مسکن در کشور حل شده است.
خسروی می‌گوید: از یک‌سو باید شرایط مساعد برای تولیدکنندگان مسکن فراهم شود تا براساس نیازی که در بازار وجود دارد به تولید بپردازند و از سوی دیگر باید برای به گردش درآوردن سرمایه‌هایی که در قالب خانه‌های لوکس با ساختمان‌های نیمه‌تمام در بازار مسکن رسوب کرده‌اند تمهیداتی اندیشید.
احتمال رشد متعادل قیمت مسکن
خسروی درباره پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال آینده، می‌گوید: متولیان حوزه مسکن پیش‌بینی کرده‌اند که تغییرات قیمتی این بازار در سال آینده 2درصد بالاتر از نرخ تورم باشد و با وضعیت فعلی بازار نیز احتمال تحقق این پیش‌بینی زیاد است؛ اما اگر سیاستگذاری‌های حوزه اقتصادی مانند افزایش نرخ ارز یا افزایش قیمت حامل‌های انرژی دوباره در دستور کار قرار بگیرد، قیمت مسکن بیش از این میزان رشد خواهد کرد ضمن اینکه اگر مواضع رئیس‌جمهور آمریکا در اردیبهشت‌ماه به تضعیف برجام منجر شود، می‌تواند تأثیر منفی بر بازار مسکن بگذارد و این بازار را کساد کند.
مسکن 97؛ ادامه وضع موجود
مدیر علمی طرح جامع مسکن معتقد است توصیفی که می‌توان از بازار مسکن در ماه‌های آینده داشت، ادامه وضع موجود است.
فردین یزدانی می‌گوید: افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی و وجود تعداد زیادی از خانه‌های خالی در سطح کشور، عرضه مسکن متناسب با تقاضا را در سال آینده تضمین می‌کند و مانع افزایش بی‌رویه قیمت‌ها خواهد بود.
به اعتقاد یزدانی به‌دلیل بهبود نیافتن قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن، این بازار کشش افزایش قیمت قابل‌توجهی را ندارد و اگر هم طرف عرضه قادر باشد به هر شیوه‌ای قیمت مسکن را افزایش دهد، این کار چیزی جز رکود دوباره برای این بازار به ارمغان نخواهد آورد.
به گفته او فعلاً بازار مسکن روند ملایم صعودی را آغاز کرده و سرنوشت این بازار در سال آینده نیز به‌احتمال‌قوی ادامه وضع موجود خواهد بود.
بازار مسکن 97 به کام تولید
هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر توانسته است دورنمای سودآوری ساخت‌وساز واحدهای مورد تقاضای بازار را مثبت‌تر و سازندگان را به تولید ترغیب کند که این مسئله می‌تواند توازن عرضه و تقاضای مسکن در سال آینده را تضمین کند.
حق‌شناس بهترین اتفاق برای بازار مسکن در سال 97را تعدیل انتظارات فروشندگان مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: در این وضعیت قیمت مسکن نهایتاً 2درصد بیش از نرخ تورم افزایش خواهد یافت و رونق فعلی را ادامه خواهد داد اما اگر خلاف این اتفاق رخ دهد، احتمال وقوع رکود دوباره در بازار مسکن دور از تصور نخواهد بود.
خریدوفروش با چاشنی احتیاط
روایت بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در بهمن‌ماه 1396حاکی از این است که موج صعودی معاملات مسکن در این‌ماه متوقف شده و تعداد معاملات 3.2درصد نسبت به دی‌ماه کاهش یافته است اما باوجوداین، بازهم میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در این‌ماه رشد داشته و 5.1درصد نسبت به‌ماه قبل بیشتر شده است.
در ادامه، آنگونه که مشاوران املاک از وضعیت معاملات بازار مسکن در اسفندماه می‌گویند، به‌احتمال‌زیاد در این‌ماه نیز سیر نزولی معاملات مسکن ادامه دارد و قیمت‌ها در بهترین حالت، در محدوده قیمت‌های‌ماه قبل باقی می‌مانند.
سالمی، مشاور املاک محدوده طالقانی به خبرنگار ما می‌گوید: فعلاً بازار نسبت به ماه‌های قبل کساد شده و کمتر معامله‌ای در آن انجام می‌شود؛ اما هنوز قیمت‌ها تغییر نکرده‌اند و در بهترین حالت به‌صورت توافقی با تخفیف‌های جزئی همراه می‌شوند.
او معتقد است نامشخص بودن چشم‌انداز اقتصاد در سال آینده به کسادی بازار منجر شده و این مسئله هر دو طرف خریدار و فروشنده را محتاط کرده است.