نجات بازار مسکن با نسخه مالیاتی

داده‌های منتشر شده از سرشماری‌های انجام‌شده توسط مرکز آمار ایران حاکی از این است که در بازه زمانی 1385 تا 1395 حدود 10.5میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده است اما فقط 2.4میلیون خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند؛ به‌عبارت‌دیگر در این دوره 10 ساله حدود 77 درصد از کل واحدهای اضافه شده، یعنی بیش از سه‌چهارم این واحدها به تقاضای واقعی و مصرفی بازار مسکن اختصاص نیافته است.

در مقابل، بررسی تحولات بازار مسکن در دوره سال‌های 1355 تا 1365 نشان می‌دهد نزدیک به 80درصد از واحدهای اضافه شده با بازار مسکن به تقاضای مصرفی رسیده است. نکته قابل‌توجه اینکه در این دوره تعداد خانه‌های خالی نیز بسیار محدود بوده درحالی‌که در سال‌های اخیر تعداد خانه‌های خالی از 1.6میلیون در سال90 به 2.6میلیون در سال1395 افزایش یافته است.

این آمارها نشان می‌دهد که در شرایط فعلی بازار مسکن، حتی افزایش تولید واحدهای مسکونی نیز قادر به درمان بازار نیست چراکه مشکلات موجود در طرف تقاضای مصرفی بازار باعث شده هدف‌گذاری‌های متولیان حوزه مسکن به نتیجه مطلوب نرسد.

در شرایط فعلی که حجم بالای نقدینگی و وجود موانع بسیار بر سر فعالیت‌های مولد اقتصادی، پول به سمت سوداگری در بازارها سوق پیدا کرده و لازم است با ابزارهای مختلف اقتصادی ازجمله مالیات، با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد و کاهش مزیت نسبی آنها، شرایط برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم شود.

در این وضعیت با توجه به اینکه مسکن از نیازهای اساسی و مصرفی خانوار قلمداد می‌شود، تنها راهکاری که از سوی مجلس و رسانه‌های برای رفع مشکل بازار مسکن برجسته می‌شود، افزایش مبلغ تسهیلاتی است که در حوزه خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود. البته تقویت قدرت خرید متقاضی یکی از اقدامات اولیه برای برگرداندن بازار مسکن به کارکرد درست است اما ابتدا باید جلوی فعالیت‌های سوداگرانه و نوسان سوداگرانه قیمت در این بازار گرفته شود تا دوباره با افزایش قدرت خرید متقاضی، قیمت مسکن به‌صورت تصاعدی رشد نکند  که این کار جز با استفاده از ابزار مالیات بر عایدی املاک و مسکن محقق نخواهد شد.

در این زمینه نمایندگان مجلس طرح الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم با هدف مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن را در دستور کار قرار داده‌اند که اگر مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر جمع درآمد در اجرا با اهمال و اغماض مواجه نشود قادر است تا حد زیادی آرامش را به بازار مسکن برگرداند.

در حقیقت، در اقتصاد ایران در شرایطی که تولید با انبوهی از مشکلات مواجه است و  حاشیه سود آن به نرخ سود بانکی نیز نمی‌رسد، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به گزینه‌ای جذاب تبدیل شده چراکه نه مانند تولید ملزم به پرداخت مالیات‌های مکرر است و نه مانند سپرده بانکی در برابر افزایش نرخ تورم تهدید می‌شود درحالی‌که یک تولیدکننده درهرصورت باید عوارض و مالیات‌های متعلقه را پرداخت کند.

نکته قابل‌تأمل دیگر اینکه بر اساس مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس، نرخ رشد قیمت مسکن در دوره‌های بلندمدت فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد، به‌گونه‌ای که طبق آمارهای رسمی، در دوره 1371 تا 1394 در شهر تهران، بهای زمین 128برابر، قیمت مسکن 88برابر و اجاره‌بهای مسکن 106برابر افزایش داشته درحالی‌که نرخ تورم در این دوره 67برابر شده است؛ یعنی از سال1371 تا 1394 بهای زمین 2برابر، مسکن 1.4برابر و اجاره‌بها 1.7برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش یافته است.

از سوی دیگر، بر اساس اطلاعات ارائه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، شاخص دسترسی به مسکن شهری در سال1371 برای یک واحد مسکونی با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار معادل 6سال بوده که این شاخص در سال 1394 به 10.3سال رسیده و در سال جاری به‌مراتب بیش از اعداد است. یعنی اگر یک خانوار در سال 71 با پس از انداز کل دستمزد خانوار به مدت 6 سال می‌توانست یک واحد مسکونی خریداری کند، در سال 94 این خانوار باید دستمزد 10.3 سال خود را به خرید مسکن اختصاص دهد و در سال جاری بیش از ارقام را.

کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس معتقدند برای جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن که همواره منجر به بروز شوک‌های قیمتی در این بازار می‌شود و ناشی از ورود نقدینگی بیش‌ازاندازه به این بازار است، باید مالیات بر عایدی مسکن وضع شود تا از معاملات سفته‌بازی و ایجاد حباب‌های قیمتی جلوگیری شود.

به عقیده آنها، این ابزار مالیاتی یک اهرم سیاستی برای سیاست‌گذار بازار مسکن ایجاد می‌کند که می‌تواند در جهت مدیریت منابع در این بازار مورداستفاده قرار گیرد و موجب تغییر رفتار عاملان اقتصادی در جهت منافع عمومی شود. همچنین این ابزار مالیاتی قادر است با جلوگیری از سوداگری گسترده در بازار مسکن، به کاهش تورم مسکن منجر شود.

بر این اساس، در شرایط فعلی بیش از اینکه کمک به حوزه تولید مسکن یا تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن قادر باشد مشکلی از بازار مسکن حل کند، اصلاح سازوکار این بازار و مقابله با سوداگری در این بازار باید در دستور کار متولیان حوزه مسکن قرار گیرد. به‌عبارت‌دیگر، آن‌گونه که بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن اعتقاد دارد، برای حل مشکل بازار مسکن ابتدا باید کالای مسکن از دسته کالاهای سرمایه‌ای خارج شود.