دوربین تابستانی به بازار مسکن

بازار مسکن با ورود به تابستان، علاوه‌بر مولفه‌های اقتصادی از قبل فراهم‌شده برای رونق، به لحاظ موقعیت زمانی نیز «زمینه مساعد برای تحرک اساسی» را پیدا کرد. پیش‌بینی‌هایی که با استناد به «رفتار ماه‌های اخیر یکی از متغیرهای کلیدی بازار ملک» و همچنین «انتظارات مشترک فعالان این بازار» درباره فصل دوم سال 95 مطرح است، مشخص می‌کند: تنور «معاملات خرید آپارتمان» در فصل جاری، هم نسبت به فصل بهار و هم نسبت به تابستان سال گذشته، گرم‌تر خواهد شد. متغیر «حجم معاملات مسکن»‌ فاکتور پیش‌برنده فعالیت‌های دیگر از جمله ساخت‌وساز به حساب می‌آید که به این ترتیب تداوم رشد آن، باعث احیای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی می‌شود. طبق اعلام دلالان ملک، در حال حاضر وام خرید مسکن نقش اهرم بالا برنده حجم معاملات مصرفی به‌خصوص در مناطق مرکزی پایتخت را بازی می‌کند. تسهیلات فعلی باعث هدایت خانه‌اولی‌ها به سمت واحدهای بالای 10 سال ساخت – به‌دلیل پوشش 50درصدی قیمت این نوع آپارتمان‌ها- شده و در عین حال بازار فروش واحدهای نوساز را از رکود شدید پارسال خارج کرده است. رصد بازار مسکن از دوربین تابستانی، پنج تحول مثبت طی ماه‌های آتی را نشان می‌دهد. در مسیر رونق، اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت وجود دارد، اما دامنه آن محدود خواهد بود.
 از امروز با شروع اولین آخر هفته فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی بازار مسکن سه حوزه «خرید و فروش»، «ساخت وساز‌مسکونی» و «اجاره آپارتمان» وارد دوره جدیدی می‌شود که انتظار می‌رود تابستان بازاری متفاوت از بهار سال جاری باشد بررسی‌های کارشناسان درباره چشم‌انداز متغیرهای بازار این انتظار را نیز به نوعی تایید می‌کند. تفاوت‌هایی که در این تحلیل‌های کارشناسی بین تابستان و بهار گذشته ترسیم شده است نشان می‌دهد در همه سه حوزه بازار مسکن یک فصل مشترک وجود دارد و آن اینکه تنور فعالیت‌های این سه حوزه هم نسبت به تابستان سال 94 و هم بهار گذشته گرم‌ترخواهد شد.

این پیش‌بینی‌ها درخصوص ساز وکار بازار مسکن در بخش خرید و فروش نشان می‌دهد که در فصل دوم سال همچنان تقاضای مصرفی سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص خواهد داد. در این زمینه واسطه‌های بازار (مشاوران املاک) با تجربه‌ای که از سه ماه گذشته معاملات پیدا کردند در برداشت خود از بازار می‌گویند: موتور معاملات خرید و فروش مسکن برای سال جاری روشن شده است ضمن آنکه در مناطق جنوبی و مرکزی جنب و جوش متقاضیان بیش از سایر مناطق است. به گفته فعالان بازار مسکن وام‌های خرید بیشترین اثر خود را به لحاظ تحریک تقاضای مصرفی روی آپارتمان‌های 10 تا 20 سال ساخت و حداکثر 70 مترمربع گذاشته است. روند بازار نیز نشان می‌دهد: وام‌های خرید مسکن در کل مناطق شهری پایتخت به اهرم افزایش حجم معاملات تبدیل شده است. در این میان نکته جالبی که مشاوران املاک به آن اشاره می‌کنند این است که رمز موفقیت فروشنده‌های آپارتمان در بهار امسال در دست کسانی بود که دست کم در یک ماه اخیر روی قیمت‌های پیشنهادی خود تجدید‌نظر کاهشی کردند. به گفته فعالان بازار این دسته از فروشنده‌های آپارتمان‌های مسکونی برنده بازار بهار امسال بودند اما در مقابل مالکانی که در کوتاه‌مدت اقدام به تغییر افزایشی قیمت پیشنهادی خود کردند همچنان منتظر مشتری هستند و موفق به فروش ملک خود نشده‌اند.

این تجربه دلالان ملک نشان می‌دهد در فصل جاری که فرصت دو‌جانبه برای خریدار و فروشنده آپارتمان‌های مسکونی محسوب می‌شود عدم پافشاری سمت عرضه به قیمت پیشنهادی می‌تواند دمای معاملات را افزایش دهد. بخش قابل توجهی از دلالان ملک به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند بازار معاملات خرید و فروش مسکن دقیقا از اواخر بهار حرکت چشمگیری پیدا کرده است. به گفته کارشناسان بازار مسکن در حال حاضر محرک اصلی بازار مسکن، از سمت تسهیلات بانکی جدید شامل انواع وام‌های ساخت و خرید مسکن ایجاد شده است.

درحال حاضر دو دسته تسهیلات خرید مسکن شامل وام‌های بدون سپرده و وام‌های نیازمند یک سال سپرده‌گذاری به بازار تزریق شده است که در مجموع می‌تواند در فصل پیش رو 15‌درصد از متقاضیان خرید مسکن را به لحاظ تعداد تسهیلات پوشش دهد. این در حالی است که تسهیلات خرید مسکن تا سال گذشته کمتر از 10 درصد معاملات مسکن را حمایت می‌کرد. وام‌های بدون سپرده در دو سقف 70 و 110 میلیون تومان در قالب اوراق بانک مسکن به راحتی در دسترس متقاضیان خرید مسکن در پایتخت قرار می‌گیرند.

به این ترتیب از یکسو محدوده شمول وام‌گیرندگان و از سوی دیگر افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن می‌تواند سرعت رشد معاملات را برای ورود به فصل رونق تقویت کند و تمایل سمت تقاضا برای انجام معامله را بهبود بخشد. به‌عنوان مثال در حال حاضر یک زوج خانه اولی به راحتی می‌توانند 50درصد هزینه خرید آپارتمان بیش از 10 سال ساخت و حداکثر 20 ساله را با وام 100 میلیون تومانی اوراق تهیه کنند که به گفته کارشناسان این یک امتیاز ویژه برای تقاضای مصرفی محسوب می‌شود. اما در سال گذشته همین زمان، حداکثر 22 درصد قدرت خرید مسکن از سوی تسهیلات خرید مسکن تامین می‌شد که این موضوع نشان‌دهنده افزایش بیش از دو برابری سهم تسهیلات در پوشش قیمت مسکن است.

این بررسی از سوی مشاوران املاک نیز تایید می‌شود. مشاوران املاک محدوده جنوبی شهر تهران با تاکید بر اینکه تزریق تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان مناطق جنوبی شهر بیشترین تاثیر را گذاشته و هم اکنون اکثر متقاضیان حاضر در بازار با استفاده از اهرم کمکی وام بانکی قادر به خرید مسکن شده‌اند، می‌گویند: محدوده قیمتی آپارتمان‌های معامله شده در این مناطق بین 70 میلیون تا 400 میلیون تومان است اما سهم زیادی از آپارتمان‌های معامله شده مربوط به واحدهای مسکونی با قیمت کل 200 میلیون تومان است که به راحتی تسهیلات بانکی سهم قابل توجهی از قیمت تمام شده آنها را تشکیل می‌دهد.

از این رو پیش‌بینی می‌شود عمده معاملات بازار خرید مسکن در تابستان سال جاری متوجه آپارتمان‌های کمتر از 70 مترمربع باشد در حالی که تاکنون بیشترین حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران در واحدهای 60 تا 70 متری متمرکز بود. البته برای سایر شهرهای کشور عمده تقاضای مصرفی با توجه به تامین سهم بیشتری از قدرت خرید از سوی تسهیلات مسکن به سمت واحدهای مسکونی میان متراژ یعنی 80 تا 100 مترمربعی جلب خواهد شد.

دلالان و واسطه‌گران بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند در سه ماهه فصل تابستان بخش مسکن به فاز «رونق نسبی» وارد می‌شود. به گونه‌ای که به نظر می‌رسد رشد معاملات پس از پایان ماه مبارک رمضان سرعت گیرد و رونق نسبی که بعد از گذشت سه سال انتظار می‌رفت اتفاق افتد. اما نکته‌ای که مشاوران املاک نیز همچون کارشناسان بازار مسکن بر آن تاکید دارند رونق غیرتورمی معاملات مسکن است. به گفته آنها در بازار فعلی فروشنده‌‌ای برنده است که اصطلاحا ملک خود را به قیمت بفروشد.

در مجموع کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت آپارتمان‌های موردنظر متقاضیان، بیش از سایر واحدهای مسکونی است اما برآیند تغییرات قیمتی در سطح کمتر از تورم عمومی خواهد بود چراکه مطابق با الگوی تغییر قیمتی مسکن در دوره‌های اخیر، پایان دوره رکود و شروع رونق معاملات مسکن، دوره غیرتورمی است به این معنا که اگرچه احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما میزان رشد حداکثر به اندازه تورم خواهد بود و در واقع قیمت واقعی مسکن دست‌کم طی یک فصل اول رونق معاملات بعید است رشد مثبت چشم‌گیر پیدا کند.

مطابق با آمار در بهار امسال فاصله بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن به کمترین حد طی 5/ 2 سال گذشته رسید. نیمه بهار نرخ تورم نقطه به نقطه(3/ 7 درصد) حدود 3 واحد درصد بیش از نرخ رشد نقطه قیمت مسکن(4 درصد در نیمه بهار) بود. در این میان تحلیلگران بانک مرکزی نیز امیدوارند با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن روند رو به رشد معاملات در ماه‌های آتی نیز ادامه داشته باشد.

تاکنون برخی کارشناسان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند که اگرچه ممکن است با فاصله گرفتن از عمق رکود تمایل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن بیشتر شود اما از آنجا که همچنان میان قدرت خرید مردم به دلیل کاهش سطح اشتغال و درآمد ملی و قیمت‌های مسکن شکاف وجود دارد و از طرف دیگر بخشی از جامعه امکان بازپرداخت تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش مسکن را به علت اقساط ماهانه بالا ندارند؛ بازهم امکان ورود تمامی متقاضیان به بازار در کوتاه مدت حاصل نمی‌شود. اما کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود وام خرید مسکن یکم که از ابتدای تابستان اعمال شد منجربه تعدیل اقساط و افزایش تمایل خانه‌اولی‌ها برای دریافت این وام خواهد شد، به‌ویژه آنکه آمار معاملات خرید مسکن در شهر تهران بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان‌دهنده ورود متقاضیان خرد مصرفی با استفاده از پس‌انداز گذشته و تسهیلات بانکی ارائه شده (پس‌انداز آینده) است. مطابق با آمار بانک مرکزی بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده طی بهار سال جاری به واحدهای مسکونی با زیربنای 60تا 70 مترمربع معادل 7/ 15 درصد اختصاص داشته است. همچنین واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 7/ 14 و 1/ 14 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

 از سرگیری دوباره ساخت وساز

در تابستان امسال هم‌راستا با افزایش حجم معاملات خرید مسکن، بازار ساخت و ساز متاثر از وام ساخت و افزایش معاملات، با پنج تحول عمده رو‌به‌رو خواهد شد. فعالان بازار ساخت وساز پنج عامل عمده را در ایجاد انگیزه دوباره برای فعالیت در سال جاری موثر می‌دانند. افزایش حجم معاملات، جو روانی، نرخ سود بانکی، تخفیفات بافت فرسوده و تسهیلات جدید عواملی است که می‌تواند حجم پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران را نسبت به دو سال گذشته افزایش دهد. در عین حال رشد محسوس ساخت همچون معاملات مسکن در کوتاه مدت بعید است اما هر اندازه شتاب رشد معاملات افزایش یابد، طول زمانی رسیدن به رونق ساخت‌وساز کمتر می‌شود.

فعالان بازار مسکن در توضیح این پنج عامل می‌گویند: جو روانی ناشی از افزایش حجم معاملات در ماه‌های آتی بر تصمیم سازندگان برای ورود به بازار، این انتظار را برای سازندگان ساختمانی به‌وجود می‌آورد که پس از سه سال توقف فعالیت‌های ساختمانی و کاهش حجم معاملات، بازار مسکن امسال مجددا به جاده رونق بازگردد و با توجه به این موضوع برای ورود به فعالیت‌های ساختمانی تصمیم می‌گیرند. همچنین کاهش سه واحد درصدی نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 درصد به 15 درصد می‌تواند یک نوع مشوق شروع فعالیت‌های ساختمانی تلقی شود. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند عاملی در جهت تقویت دارایی پولی بسازبفروش‌ها و حرکت آنها به سمت تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام سال‌های گذشته باشد.

ضمن آنکه افزایش مشوق‌های ساخت وساز در بافت فرسوده نیز می‌تواند بر حجم ساخت‌وسازهای این محدوده منجر شود و مهم‌تر آنکه نمی‌توان اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن را بر افزایش حجم معاملات و به تبع آن تمایل سازندگان برای ورود دوباره به بازار مسکن رد کرد. از سوی دیگر سطح پایین رفته قیمت زمین و ملک کلنگی زمینه رونق ساخت وساز را فراهم خواهد کرد. همچنین کاهش چشم‌گیر قیمت مصالح ساختمانی بازار ساخت وساز را در فصل تابستان وارد مسیر رونق خواهد کرد.

مطابق با تحلیل کارشناسان بازار مسکن در صورتی که فعالان بخش ساختمانی با ردیابی شرایط اقتصادی دریابند که به تدریج قدرت خرید مردم به سمت بهبود می‌رود و دولت در میان مدت شرایط جذب نقدینگی در پروژه‌های نیمه‌تمام تولیدی را فراهم کرده است، سیگنال مثبتی به فعالان بخش مسکن برای بازگشت به فعالیت‌های ساختمانی خواهد بود. البته این روند بی‌تردید در کوتاه‌مدت حاصل نخواهد شد.به تعبیر دیگر با بهبود نسبی شرایط اقتصاد کلان کشور و کاهش نرخ تورم مطابق با پیش‌بینی‌های دولت، به‌طور طبیعی قدرت خرید خانوارها نیز در سطح بالاتری قرار خواهد گرفت که می‌تواند در سرعت خروج بخش مسکن از رکود موثر باشد و نکته دوم اینکه در صورتی که افزایش تقاضای خرید مسکن به اندازه‌ای باشد که آپارتمان‌های تولید شده اما عرضه‌نشده را به بازار مسکن وارد کند، می‌توان انتظار داشت رونق مسکن، همراه با رشد طبیعی قیمت‌ها باشد.

 بازار آرام اجاره

کارشناسان و فعالان بازار مسکن درخصوص بازار اجاره نیز پیش‌بینی می‌کنند که تابستان امسال تحت‌تاثیر رونق خرید مسکن اعضای جامعه اجاره‌نشین‌ها کاهش خواهند یافت که می‌تواند به نفع مستاجران باشد اما در مقابل حجم آپارتمان‌های اجاره‌ای نیز کاهش پیدا می‌کند چراکه بساز و بفروش‌هایی که در دو سال اخیر به دلیل رکود شدید معاملات مسکن واحدهای نوساز خود را در بازار اجاره عرضه کرده بودند امسال به دلیل پیش‌بینی رونق مسکن، واحدهای اجاره‌ای خود را برای عرضه در بازار خرید و فروش آماده می‌کنند. اما از سوی دیگر امکان رهن سریع آپارتمان‌های تازه خریداری شده که برای تامین مابه التفاوت «نقدینگی خریدار و وام خرید» تا «کل قیمت فروش واحد» است، اتفاق می‌افتد. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این روند نمی‌تواند در فصل تابستان تاثیر منفی بر آرامش نسبی بازار داشته باشد.

در عین کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز بر بازار اجاره تاثیرگذارخواهد بود چراکه موجران به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی انگیزه لازم را برای دریافت پول رهن را از دست داده‌اند اما در مقابل این احتمال وجود دارد که تعداد فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره از سوی خریداران جدید به دلیل پوشش مبلغ مابه‌‌التفاوت قیمت کل فروش واحد و نقدینگی آنها افزایش پیدا کند. در حال حاضر میانگین سطح فعلی اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران مترمربعی 23 هزار و 600 تومان است که مبلغ اجاره ماهانه برای یک واحد مسکونی 50 متری را به یک میلیون و 180 هزار تومان به‌طور متوسط می‌رساند. همچنین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور طی یک سال گذشته کمتر از 12 درصد افزایش پیدا کرده است.

 دو تغییر تابستانی در بازار مسکن

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی گفت: پیش بینی می‌شود در فصل تابستان و در ادامه سال جاری با توجه به سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن و همچنین رسیدن بازار مسکن به کف قیمت، این بازار به ترتیب با افزایش تعداد معاملات و به دنبال آن با افزایش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی مواجه شود. علی چگینی ادامه داد: نکته قابل توجه این است که به دلیل وجود تعداد قابل توجه واحدهای مسکونی تکمیل شده و خالی در کشور به خصوص در کلان شهرها، به نظر نمی‌رسد افزایش قیمت در بازار مسکن در سال جاری و به خصوص در فصل تابستان را شاهد باشیم.

وی افزود: با این وجود میزان تغییر در پارامترهای بازار مسکن در تابستان و ادامه سال جاری، تا حدود زیادی به شرایط متغیرهای اقتصاد کلان و فضای سیاسی کشور وابسته است. از جمله مهم‌ترین متغیرهایی که می‌تواند باعث تشدید تغییرات در بازار مسکن شود، میزان تاثیرپذیری اقتصاد کشور از شرایط ایجاد شده در پسابرجام و نحوه استفاده از این شرایط، قیمت نفت و از همه مهم‌تر میزان کاهش نرخ سود بانکی است. چگینی تصریح کرد: با افزایش نسبی قیمت نفت و کاهش تدریجی نرخ بهره، می‌توان انتظار داشت که از یک طرف به تدریج سطح درآمدی خانوار با بهبود شرایط اقتصادی کشور ارتقا یابد و به تبع آن میزان تقاضای مصرفی در بخش مسکن افزایش یابد. وی تاکید کرد: در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کم‌متراژ و قیمت‌های پایین‌تر است و در دو سال اخیر بیش از ۵۰ درصد تقاضا و معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به واحدهای ۳۰۰ میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها ۷۵ متر و کمتر است.