نشست استراتژی سرمایه گذاری و تحلیل بازار مسکن با حضور تحلیلگر و کارشناس اقتصاد مسکن توسط کمیسیون سرمایه گذاری اتاق ایران برگزار شد.
بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن با بیان اینکه بسیاری از تحلیل‌گران بازار مسکن، تنها یک عامل را در تغییر بازار و قیمت مسکن موثر می‌دانند، گفت: مجموعه‌ای از عوامل بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد و به همین دلیل است که طول و عرض‌های رونق و رکودهای بازار مسکن در کشور ما با هم متفاوت است. چرا که همه عوامل موثر می‌تواند تغییر کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن، هزینه های ساخت(قیمت مصالح ساختمانی دستمزد، مجوز پروانه) مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی های دیگر مانند بورس و طلا و سپرده های بانکی، حجم نقدینگی، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی را از از عوامل موثر در قیمت مسکن عنوان کرد.
نویسنده کتاب تحلیل بازارمسکن ایران، در ادامه به بیان نکات مهم ادوار بازار مسکن پرداخت و گفت: در سال‌های 71 تا 94بر خلاف رشد قیمت مسکن، تورم عمومی هیچگاه منفی نبوده است، طول دوره رونق، کوتاهتر از طول دوره رکود بوده است. همچنین شاهد افت و خیزبازار مسکن بوده ایم و قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن، قیمت مسکن بیشتر از اجاره بها و اجاره بها بیشتر از تورم عمومی بوده و در برخی سال‌ها داشتن مسکن، اقتصادی و در برخی سال‌ها، غیر اقتصادی بوده است.
میانگین مستاجرهای کل کشور؛ 27-28 درصد
وی در بیان اهمیت بازار مسکن در ایران گفت: بازار مسکن 33درصد هزینه خانوار، 40 درصد سرمایه گذاری و 32 درصد تورم عمومی را دربرمی‌گیرد و اهمیت زیادی در اقتصاد خانواده‌ها دارد.
وی افزود: بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران در سال 93 نشان می‌دهد که 33.4 درصد از هزینه خانوارها به مسکن، آب، برق و سوخت‌ها اختصاص یافته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از سال 65 نحوه تصرف خانوارها از ملکی به استیجاری تغییر کرده و گفت: هر چه به جلوتر آمده‌ایم، سهم خانه‌های ملکی کاهش و ملک‌های استیجاری افزایش یافته‌اند. وی افزود: در حال حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستاجر هستند و میانگین مستاجرهای کل کشور 27-28 درصد است.
انتظار 20-30 ساله برای خرید خانه در خانوارهای ایرانی
ملکی با بیان اینکه شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما وضعیت مناسبی ندارد، گفت: اگر قیمت یک مسکن نرمال و متوسط در کشور ما 240 میلیون باشد و فرض کنیم یک خانوار یک سوم درآمد خود را برای مسکن پس‌انداز کند و از وام بهره‌مند نشود، در طول 20-30 سال به این شرط که رشد مسکن و رشد درآمد به یک میزان باشد می‌تواند خانه بخرد.
ملکی، مهم‌ترین مولفه‌های نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بُعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد.
این کارشناس بازار مسکن با مقایسه بُعد خانوارهای ایرانی در طول دهه‌های گذشته گفت:در سرشماری سال 65 بُعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بُعد خانوارهای سه و چهارنفره 28-29 درصد، بُعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56 درصد بوده اند.
وی افزود: در حالی که در سرشماری سال 90، بُعد خانوارهای یک و دونفره به 26-27 درصد، بُعد خانوارهای سه و چهارنفره به 52 درصد و بُعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر به 21 درصد کاهش یافته است و انتظار داریم هر چه جلوتر می‌رویم خانواده های یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هر چه بعد خانواده بیشتر می‌شود نیازمند مساکن کوچکتری هستیم.
بازار مسکن در ایران
این تحلیلگر بازار مسکن، متوسط قیمت معاملاتی مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و300 هزار عنوان کرد و گفت: شهرهای تهران، اصفهان، شیراز و تبریز گران ترین مسکن‌ها را دارند.
در مورد رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران گفت: در شهر تهران رشد در تمام مناطق به یک میزان نیست. به طوری که بیشترین رشد متعلق به منطقه یک بوده و بعد از آن دو منطقه سه و پنج پر رشد ترین مناطق هستند و اساساً مناطق شمال و شمال غرب رشد بیشتری داشته‌اند. وی افزود: در میان شهرهای کشور نیز بیشترین رشدها مربوط به شهرهای ارومیه و همدان و اراک و قم با رشد 110 برابری بوده است.
دلایل نوسان ذاتی بازار مسکن
ملکی در ادامه به این سوال پاسخ داد که چرا بازار مسکن دارای نوسان ذاتی و دارای دوره های رونق و رکود است؟
وی تصریح کرد: با شروع افزایش قیمت مسکن، سود ساخت و ساز افزایش می‌یابد ، وقتی سود بالا می‌رود، افراد تمایل پیدا می‌کنند مسکن بسازند، در نتیجه پروانه‌های ساختمانی زیاد می‌شوند و اخذ پروانه با یک وقفه زمانی منجر به افزایش عرضه می‌شود، با افزایش عرضه،توقف افزایش قیمت را خواهیم داشت.
ملکی در مورد بازار مسکن ایران افزود: از نیمه دوم سال 92 با رکود بازار ساختمان و کاهش سود ساخت و ساز، با کاهش دریافت پروانه و کاهش با وقفه عرضه روبرو بوده‌ایم.
ادوار بازار مسکن
این تحلیلگر اقتصاد مسکن ادوار بازار مسکن را به چهار دوره رونق بزرگ، رکود بزرک، دوره های گذار از رکود به رونق و گذار از رونق به رکود عنوان کرد.
وی در بیان استراتژی کلی سرمایه گذاری در ادوار مسکن گفت: در دوره رونق بزرگ استراتژی خرید و پیش خرید و شروع ساخت(2ساله) در اوایل رونق مطلوب هستند. در دوران گذر به رکود هر دو استراتژی خرید و پیش خرید وشروع ساخت(2ساله)پیشنهاد نمی‌شوند.
ملکی تصریح کرد: در دوران رکود، استراتژی خرید و پیش خرید مطلوب نبوده و در مقابل استراتژی شروع ساخت(2ساله)در اواخر رکود می‌تواند مطلوب باشد. همچنین در دوران گذار به رونق، هر دو استراتژی خرید و پیش خرید وشروع ساخت(2ساله)مطلوب خواهند بود.
ملکی در بیان نکات کلیدی استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن گفت: کاهش پروانه های ساخت، رونق بعدی و افزایش پروانه‌ها رکود بعدی را ایجاب می‌کند، اوایل رونق(پس از چرخش حداقلی بازار) زمان مناسبی برای خرید در بازار مسکن است وپایان رونق(پیش از چرخش حداکثری بازار) زمان مناسبی برای فروش در بازار مسکن است.
این کارشناس بازار مسکن افزود: زمان اخذ پروانه باید به گونه‌ای باشد که پروژه در اواخر رونق، تکمیل گردد، عمدتا فسخ قراردادها در اوایل و اواسط رونق، از طرف فروشنده و در پایان رونق، از طرف خریدار است
ملکی همچنین گفت: ورود به بازار مسکن، ساده ولی خروج(خصوصا در رکود) مشکل است، زمانی که رشد قیمت در آینده را پیش بینی می کنید و توان کافی خرید ندارید، پیش خرید کنید. هرچقدر در رونق، افزایش قیمت شدیدتر باشد، ساخت و ساز بیشتر و رکود بعدی شدیدتر خواهد شد
هم اکنون در کجای چرخه رونق و رکود بازار مسکن هستیم؟
در کشور ما پاسخ به این پرسش سخت است چرا که عوامل برون زا و نیز غیر قابل پیش بینی بسیاری وجود دارند و بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارند و در کشورهای دیگر پیش بینی کردن راحت‌تر است.
وی افزود: اما می توان گفت در سال‌های 90 و 91، شاهد رونق بازار مسکن بودیم. نیمه اول سال 92، گذار به کود را داشتیتم. نیمه دوم 1392 تا اواخر 94 با دوران رکود مواجه شدیم. سال 95 نیز می‌تواند دوران گذر به رونق بری بازار مسکن باشد.
نویسنده کتاب تحلیل بازار مسکن در ادامه به بیان مهم‌ترین عوامل تطویل رکود بازار مسکن پرداخت. وی رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ های بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهم‌ترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن عنوان کرد.