رئیس اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران، گفت: بررسی وضعیت طرح‌های عمرانی در قانون بودجه سال 1402 و تعداد طرح‌ها و اعتبارات لازم برای اتمام این طرح‌ها در سال قبل و سال جاری نشان می‌دهد که تعداد طرح‌های عمرانی بسیار زیاد و اعتبارات برای اتمام آنها ناکافی است.
حسین سلاح ورزی، در بیستمین اجلاس سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران که به همت کانون سراسری انبوه‌سازان در مرکز همایش‌های بین‌المللی سازمان صداوسیما برگزار شد، افزود: در زمستان سال گذشته، مقام معظم رهبری در دیدار با فعالان بخش خصوصی، از اصلی‌ترین دلایل گیر افتادن اقتصاد در تله رشد پایین، پایین بودن نرخ بهره‌وری اقتصاد، اجرای ناقص اصلی 44 و خصوصی‌سازی و پایین بودن نرخ سرمایه‌گذاری در کشور و موانع محیط کسب‌وکار نکاتی فرمودند که این محورها می‌تواند در تبیین موضوع سخنرانی بنده، مورداستفاده قرار گیرد.
رئیس اتاق ایران گفت: دولت به‌عنوان بازیگر اصلی در تأمین طرح‌های کلان دولتی، از توانایی مالی، مدیریتی و فنی لازم در این زمینه برخوردار نیست. ناتوانی دولت در اتمام پروژه‌های زیربنایی بر طبق برنامه زمان‌بندی ارائه‌شده در اسناد بودجه، حجم عظیمی از پروژه‌های عمرانی ناتمام و گاه متوقف را بر اقتصاد ملی تحمیل کرده است.
سلاح ورزی ادامه داد: با توجه به تنگنای مالی دولت، اگر شرایط برای فروش نفت هم بهبود یابد و میزان صادرات نفت به 1 میلیون 500 بشکه در روز برسد و همه منابع حاصل از فروش به کشور منتقل شود، این منابع فقط کفاف پرداخت حقوق دستمزد کارکنان دولت و بازنشستگان را می‌دهد، لذا ضروری است از ظرفیت‌های بخش خصوصی برای اجرای طرح‌های کلان زیرساختی بهره گرفت.
چگونه می‌توان از تجربه بخش خصوصی در تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام استفاده کرد؟ سلاح ورزی در پاسخ به این پرسش، گفت: ما در این زمینه، تجربه کشورهای موفق مثل کره جنوبی، هند و استرالیا را بررسی کرده‌ایم. در هرکدام از این کشورها انواع حمایت‌های قانونی و حقوقی، تأمین مالی و مالیاتی و سایر حمایت‌های متفرقه از پروژه‌های عمرانی انجام‌شده که می‌تواند درس‌هایی برای ایران داشته باشد.
ابزار حمایتی برای ترغیب بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در طرح‌های نیمه‌تمام
او ادامه داد: دولت‌ها معمولاً از 3 ابزار حمایتی برای ترغیب بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در طرح‌های کلان دولتی بهره می‌گیرند؛ اولین حمایت اعتبار حقوقی قراردادهایی است که منعقد می‌شود. دولت‌ها مشوق‌های تأمین مالی و مالیاتی را برای این قراردادها در نظر می‌گیرند و زمین لازم برای طرح‌های سرمایه‌گذاری اعطا می‌کنند.
رئیس اتاق ایران تصریح کرد: با توجه به آنکه مدت‌زمان اجرای پروژه‌های عمرانی اغلب بیش از عمر دولت‌هاست و زمان لازم برای بازگشت سرمایه در این پروژه‌ها نیز بلندمدت است، لذا مهم‌ترین اقدام دولت برای ترغیب بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در طرح‌های کلان تعیین تکلیف درباره تضمین پابرجا بودن اعتبار حقوقی قراردادها است. دولت باید پابرجا بودن مشوق‌های مالی و مالیاتی را تضمین کنند. تا زمانی که این تضامین در دوره اجرا و بازگشت سرمایه طرح‌ها به بخش خصوصی داده نشود، بخش خصوصی وارد سرمایه‌گذاری در این حوزه‌ها نخواهد شد.
به‌گفته سلاح‌ورزی مهم‌ترین مانع حضور بخش خصوصی در طرح‌های کلان زیرساختی، بی‌ثباتی سیاست‌ها، قوانین و رویه‌های اجرایی ناظر بر کسب‌وکار و سطح بالای نااطمینانی در اقتصاد است.
او تأکید کرد: سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی علاوه‌بر هزینه‌های معمول با طیف گسترده‌ای از هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده، نااطمینانی و ریسک‌ها مواجه‌اند، لذا در غیاب ایجاد یک محیط اطمینان‌بخش حداقلی، گرایش به سمت سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تولیدی وجود نخواهد داشت. ریسک نرخ سود، ریسک تورم، ریسک مالی، ریسک نقدشوندگی، ریسک نرخ ارز، ریسک سیاسی و ریسک تجاری مهم‌ترین نااطمینانی و ریسک‌های موجود است.
امنیت سرمایه‌گذاری در هاله‌ای از ابهام است
سلاح‌ورزی به گزارش مرکز پژوهش‌های اتاق ایران درباره موانع کسب‌وکار اشاره کرد و گفت: در قبل از تحریم‌ها، فعالان اقتصادی دشواری تأمین مالی از بانک‌ها، غیرقابل‌پیش‌بینی بودن و تغییرات قیمت مواد اولیه و محصولات و رویه‌های ناعادلانه ممیزی و دریافت مالیات را مهم‌ترین مانع کسب‌وکار خود می‌دانستند و بعد از تحریم مهم‌ترین موانع کسب‌وکار غیرقابل‌پیش‌بینی بودن و تغییرات قیمت مواد اولیه و محصولات، بی‌ثباتی سیاست‌ها، قوانین و رویه‌های اجرایی ناظر بر کسب‌وکار و دشواری تأمین مالی از بانک‌ها می‌دانند.
رئیس اتاق ایران ادامه داد: درواقع ریسک جای خود را به نااطمینانی داده و امنیت سرمایه‌گذاری در هاله‌ای از ابهام است لذا سرمایه‌گذار قادر به برنامه‌ریزی برای آینده نیست و از انجام سرمایه‌گذاری‌های جدید پرهیز خواهد کرد. حتی سیاست‌گذار گاهی حمایت‌های پیش‌بینی‌شده را در مواردی نقض کرده است.
سلاح‌ورزی تصریح کرد: دولت به‌واسطه کسری شدید بودجه، تلاش می‌کند حداکثر مالیات‌ستانی را داشته باشد این اقدام در کنار سایر مسائلی که سرمایه‌گذاران با آن مواجه هستند، اعتماد سرمایه گذران را به سیاست‌گذاری‌های دولت از بین می‌برد. ز طرفی تحریم‌ها همچنان پابرجاست و دولت قصد واردکردن فشارهای مضاعف به سرمایه گذران را دارد که منجر به کاهش انگیزه آنها برای ورود به سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی می‌شود.
او گفت: حذف معافیت مالیاتی سرمایه‌گذاری در مناطق کمتر توسعه‌یافته از مواردی نقض وعده‌های قبلی است.
سلاح ورزی راهکاری عملیاتی برای حضور بخش خصوصی در طرح‌های کلان را ثبات‌بخشی به محیط مقرراتی حاکم بر طرح‌های سرمایه‌گذاری از زمان اجرای طرح تا زمان به بهره‌برداری رسیدن آن و ممانعت از تحمیل مقررات جدید بر طرح‌های سرمایه‌گذاری دانست.
او درباره راهکارهای بخش خصوصی گفت: اسناد و مدارک واضح، شفاف و استاندارد از شرایط و ویژگی‌های پروژه ارائه شود و فرآیند مناقصه به‌صورت عادلانه و رقابتی باشد تا منجر به جذب سرمایه‌گذاران و پیشنهاددهندگانی شود که ازلحاظ دانش فنی، وسایل و تجهیزات ساخت و منابع مالی در شرایط بهتری قرار دارند.
پیشنهاد دیگر رئیس اتاق ایران این است که دولت یا دستگاه اجرایی واگذارکننده پروژه‌های زیرساختی به بخش خصوصی باید قبل از واگذاری پروژه به سرمایه‌گذار نسبت به شناسایی و رفع اهم چالش‌ها و ریسک‌های قانونی که باید برطرف شوند، اقدامات مقتضی را صورت دهد.
در حوزه مسکن تدوین نقشه و برنامه مدون لازم است
سلاح‌ورزی در ادامه گفت: در حوزه مسکن تدوین نقشه و برنامه مدون لازم است. ما در اتاق ایران سه بار چارچوب نظری‌ای را به دولت پیشنهاد داده‌ایم که در آن چگونگی استفاده از ظرفیت تشکل‌ها تبیین شده است. نظام تشکلی حوزه مسکن، به همه مسائل مورد نیاز ساختمان اشراف دارد و ما می‌توانیم این تجربه را در اختیار دولت قرار دهیم. مثلاً با طراحی مدل همکاری و تشکیل زنجیره ارزش صنعت ساختمان و استفاده از منابع مالی غیر تورمی می‌شود مسائل مسکن در ایران را حل کرد.
به‌گفته رئیس اتاق ایران، مشکل اصلی این است که باید در این نشست، سیاست‌گذاران حضورداشته باشند تا از نزدیک با مسائل حوزه مسکن و ساختمان آشنا شوند. حدود 97 درصد مسکن‌سازی در اختیار بخش خصوصی است ولی دولت در غیاب متولیان 97 درصدی این حوزه درباره مسکن و ساختمان تصمیم‌گیری می‌کند. چنین حکمرانی‌ای فاقد کیفیت و اثرگذاری لازم است.
به تجربه و دانش بخش خصوصی اعتماد کنید
جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران در بیستمین اجلاس سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران و بزرگداشت روز جهانی اسکان بشر گفت: مسئله مسکن، مسئله مهمی است و در تدوین سیاست‌های آن باید از رویکردهای گذشته درس آموخت و روندهای قبلی را نقد و ارزیابی کرد.
برزگر گفت: در دو سال دولت سیزدهم دو جلسه با دو وزیر مسکن و شهرسازی داشتیم، جلساتی که بیش از ۳ ساعت طول کشید. ما در آن جلسات نظر و نگاه خود را درباره طرح یک‌میلیون مسکن در سال ارائه کردیم ولی درنهایت پیشنهاد ما به کارشناسان ارجاع شد و این یعنی هیچ نتیجه‌ای از جلسات نمی‌توان گرفت.
او گفت: تنها زمانی موفق می‌شویم که به فعالان بخش خصوصی حوزه ساخت‌وساز مسکن، یعنی انبوه‌سازان اعتماد کنیم و تنها راه‌حل اجرا و دستیابی به اهداف ریاست جمهوری برای ساخت یک‌میلیون مسکن توافق و امضای تفاهم‌نامه با انبوه‌سازان است. در این صورت شعارهای دولت سیزدهم در حوزه مسکن به سرانجام می‌رسد.
برزگر در بررسی روند برنامه مسکن‌سازی در ایران بعد از انقلاب ادامه داد: در ابتدای انقلاب زمین، بدون کارشناسی لازم، تقسیم و به افراد واگذار شد. این طرح به شهرک‌های غیر مقاوم تبدیل شد که بعد از 20 سال به‌صورت کلنگی واگذار شدند و به ساختمان‌های بلندمرتبه تبدیل شدند که بار دیگر هیچ استانداردی در آنها رعایت نشد. در دوره سازندگی بحث مسکن استیجاری پیش آمد و در دوره بعد طرح ضرباتی اسکان 77 و در دوره بعد به مسکن مهر رسیدیم و در دولت یازدهم و دوازدهم به طرح مسکن ملی رسیدیم و آلان با قانون جهش تولید مسکن و آلان طرح یک‌میلیون مسکن در سال در دستور کار است که هیچ‌کدام به اهداف خود به‌طور کامل نرسیده است.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران تصریح کرد: ساخت یک‌میلیون مسکن در سال اگرچه شعار خوبی است اما آیا به نتیجه می‌رسد یا خیر؟ کارنامه دوساله نشان می‌دهد که در این زمینه موفق نبوده. دلیل این مسئله هم این است که دولت از جامعه انبوه‌سازان مشاوره نمی‌گیرد و از تجربیات این گروه که دانش، تجربه و سرمایه دارند، استفاده نمی‌کند.
او تصریح کرد: ما زمانی موفق می‌شویم که به بخش خصوصی و فعالان این حوزه و انجمن‌ها و تشکل‌ها با توجه به توانمندی‌شان اعتماد کنیم. حلقه مفقوده در طرح‌های ساخت مسکن در ایران سرمایه و سرمایه‌گذاری است و در نبود سرمایه لازم، پروژه‌ها ناقص می‌ماند.
رئیس کانون انبوه‌سازان تصریح کرد: یکی از مشکلات ما عدم توجه به قوانین و مقررات است. به‌عنوان نمونه مصوبه هیئت‌وزیران سال ۱۳۷۵ برای انجمن‌های استانی انبوه‌سازی هنوز اجرانشده است. هفت‌صد هزار هکتار بافت فرسوده داریم که ۲۲ میلیون نفر در این بافت‌ها ساکن هستند. معتقدم در این حوزه نیز باید به بخش خصوصی اعتماد کنیم و مسئولی برای شنیدن حرف‌های ما وجود داشته باشد.
حل مسئله مسکن بدون حضور بخش خصوصی ممکن نیست
محمد خزاعی، دبیر کل کمیته بازرگانی ایرانی ICC در بیستمین اجلاس سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران گفت: من تخصصی در حوزه فنی ساختمان ندارم و حضور من در این نشست به دلیل نمایندگی ایران در سازمان ملل و حضور در کمیته بازرگانی ایرانی ICC است؛ در سازمان ملل بحث اسکان بشر خیلی اهمیت دارد و کمیته بازرگانی ایرانی ICC حدود 45 میلیون عضو دارد که همه از فعالان بخش خصوصی هستند.
خزاعی گفت: در برنامه اتاق بازرگانی بین‌المللی انبوه‌سازان ساختمان مهم است؛ مسکن ازنظر ICC، سازمان ملل و اتاق بین‌المللی بازرگانی ابعاد مختلفی دارد که از زاویه نگاه ملی و بین‌المللی مهم است.
او ادامه داد: در اسکان بشر، زمین و فضای ساخت، تکنولوژی، نحوه تأمین منابع مالی، منابع مالی موجود مهاجرت و مهاجرین، حاشیه‌نشینی، محیط‌زیست، مقررات و رویه‌های محلی، منطقه‌ای و بین‌المللی، بهداشت و سلامت، قدرت خرید مردم و مقاوم‌سازی بسیار مهم است. مسئله مسکن غیر از مسائل فنی و مهندسی، ابعاد متعدد انسانی، اجتماعی و اقتصادی دارد. بیش از 114 حوزه تکنولوژی و صنعتی در امر مسکن مهم است و برای همین این حوزه پوشش اقتصادی مهمی دارد.
خزاعی تصریح کرد: اولین بار 1976 سازمان ملل متحد، اجلاس اسکان بشر را تشکیل دادند و قطعنامه‌های متعددی تصویب د دفتر اسکان بشر مشغول به کار شد و ایران هم در آن عضویت دارد. در 1996 در استانبول منشور اقدامات سازمان ملل و اسکان در دنیا به تصویب رسید.
او تأکید کرد: من بین برنامه اسکان و بخش خصوصی حلقه مفقوده‌ای را می‌بینم که بدون حضور مالی، فنی و حمایت امکانی بخش خصوصی پیشرفت برنامه اسکان و حل مسئله مسکن در کشور غیرممکن است. برنامه اسکان سازمان ملل با بیش از 30 دستگاه بین‌المللی در داخل ایران کار می‌کند ولی اثری از بخش خصوصی در آن نیست و این باعث تأسف ایست. باید واحدی در اتاق ایران و وزارت راه و شهرسازی برای اسکان بشر تأسیس شود که ارتباط دولت و بخش خصوصی را در حوزه مسکن تسریع کند.
شاهد افزایش ۱۰ برابری قیمت مسکن هستیم
در ادامه این نشست بابک نگاهداری، رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس درباره مسئله مسکن در ایران گفت: ساماندهی بازار مسکن یکی از دغدغه‌های مجلس و مرکز پژوهش‌های مجلس بوده و دراین‌باره گزارش‌های متعددی منتشر کرده است.. قیمت مسکن اصلی‌ترین هزینه سبد خانوار است و اگر نتوانیم تورم قیمت مسکن را کنترل کنیم قطعاً تلاش‌های دولت برای مهار تورم در زندگی مردم تأثیری نخواهد داشت.
نگاهداری در اجلاس سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، گفت: اگر مروری در خصوص بخش مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ داشته باشیم قطعاً بزرگ‌ترین موج افزایش قیمت مسکن در این بازه زمانی رخ‌داده و طی ۵ سال گذشته (1397 تا 1402) شاهد افزایش ۱۰ برابری در بازار مسکن بودیم.
او افزود: قیمت مسکن اصلی‌ترین هزینه سبد خانوار است و اگر نتوانیم تورم قیمت مسکن را مهار کنیم قطعاً تلاش‌های دولت برای مهار تورم در سایر حوزه‌ها، در زندگی مردم تأثیری نخواهد داشت.
رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس تصریح کرد: با توجه با تأکیدات رهبری معظم انقلاب در دیداری که اخیراً با دولت سیزدهم داشت مبنی بر اینکه موضوع مسکن بحث جدی در کشور است و دولت باید اهتمام جدی در این راستا داشته باشید و این نشان از وضعیت موجود دارد. البته بسیاری از افراد معتقدند که ناترازی که در عرضه و تقاضای مسکن در شرایط فعلی وجود دارد منوط به کاهش تولید مسکن که در سال ۱۳۹۰ رخ داد، است و امروزه باید برای مشکل‌گشایی بازار مسکن به این ده ورود کنیم و بسیاری از مشکلات فعلی از آن سال نشأت گرفته است.
رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس عنوان کرد: باید از تجارب گذشته در اجرای نهضت ملی مسکن استفاده کنیم ضمن اینکه باید برای سوداگری و اثربخشی در بازار مسکن برنامه‌ریزی دقیقی داشته باشیم. البته با شرایط مطلوب فاصله معناداری داریم.
او ادامه داد: دولت از نظاره‌گری به کنشگری تبدیل‌شده و موضوع مسکن به اولویت اجرایی دولت تبدیل‌شده است. روند نوسازی بافت‌های فرسوده شتاب بیشتر دارد ولی با توجه به شاخص بها، دوره انتظار برای مسکن استطاعت برای تهیه مسکن عواملی است که با شرایط مطلوب فاصله را بیشتر دارد و به گام‌های جدی‌تری نیازی داریم. باید طرح جامع مسکن طراحی و اجرا شود. این تصویر مسکن به مجلس هم کمک می‌کند. درنتیجه این طرح، امکان نظارت مجلس بر عملکرد دولت در حوزه مسکن بیشتری می‌شود.
او ادامه داد: تعداد کل جوازهای صادره مسکونی رد سال 1400 و 1401 کمتر از 500 هزار واحد بوده و این نشان می‌دهد که باید ساخت مسکن جدی‌تر دنبال شود. ما با هدف طراحی‌شده فاصله معناداری داریم. بیش از 90 درصد مسکن کشور توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود و باید از ظرفیت بخش خصوصی استفاده شود. بین کنشگری و تصدی‌گری مرز باریکی است که دولت باید دقت کند تصدی گر نشود. وزارت مسکن و شهرسازی باید تسهیل گری کند و امور اجرایی را به استان‌ها تبدیل کند و از ظرفیت بخش خصوصی در حوزه سرمایه‌گذاری و مکان‌یابی استفاده کند.