بازار مسکن در نیمه دوم امسال، در حالی خروج از رکود 5ساله را آغاز کرده و با رشد معاملات و قیمت، خریداران را به تقلا انداخته که در یکی دو سال اخیر، هر بار حرف از رونق بازار مسکن شده، متولیان امر اظهار کرده‌اند افزایش قیمت آن بیش از نرخ تورم نخواهد بود؛ حالا اما، آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد فقط در آذرماه سال‌جاری قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته 14.9درصد افزایش یافته و 50درصد بیش از نرخ تورم رشد داشته است.
بر اساس این گزارش، هم‌زمان با این رشد قیمت در بازار مسکن، فروشندگان نیز به امید جهش قیمتی در ماه‌های آینده، قیمت‌های پیشنهادی خود برای واحدهای به فروش گذاشته شده را تا 30درصد افزایش داده‌اند؛ مسئله‌ای که عکس‌العمل برخی از کارشناسان بازار مسکن را نیز به دنبال داشت و آن را خطری برای بازار تازه از رکود خارج شده مسکن عنوان کردند.
در این میان، فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن به همشهری می‌گوید: با حرکت بازار مسکن به سمت رونق، گرچه فروشندگان متمایل به افزایش قیمت‌ها شده‌اند اما با توجه به افزایش نیافتن توان خرید در جامعه، جهش قیمت در بازار مسکن منتفی است و فروشندگان نیز باید در جریان معامله، تابع رابطه عرضه و تقاضا باشند و قیمت‌های خود را به سمت قیمت بازار -که متقاضیان و خریداران مسکن می‌پذیرند- سوق دهند.
یزدانی با استناد به افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌جاری و همچنین وجود تعداد زیادی از خانه‌های خالی در سطح کشور، معتقد است عرضه مسکن به‌اندازه‌ای است که می‌تواند از افزایش بی‌رویه قیمت جلوگیری کند؛ ضمن اینکه تقاضای مؤثر زیادی هم در بازار وجود ندارد.
او می‌گوید: بخش زیادی از متقاضیان حاضر در بازار را متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها و استفاده‌کنندگان از اوراق تسهیلات مسکن تشکیل می‌دهند و ترکیب معاملات نیز نشان می‌دهد که معاملات در متوسط قیمت مسکن و متوسط متراژ به‌گونه‌ای است که بخش عمده معاملات در محدود زیر 500میلیون تومان و در محدوده قدرت خرید این افراد منعقد می‌شود.
پیشران بودن مسکن در میان‌مدت، افسانه است
مدیر علمی طرح جامع مسکن روی دیگر بازار مسکن را تشریح می‌کند. یزدانی معتقد است بر مبنای اصول اقتصادی، معاملات مسکن پیرو رابطه عرضه و تقاضا می‌تواند وضعیت باثبات و بدون رکود را حفظ کند؛ اما اگر سمت عرضه آنقدر قوی باشد که بدون انعطاف، قیمت‌ها را منجمد کند، به‌گونه‌ای که تأمین مالی آن از توان متقاضی خارج باشد، احتمال بازگشت رکود به بازار مسکن وجود دارد؛ اما فعلاً به‌نظر نمی‌رسد چنین قدرتی در سمت عرضه وجود داشته باشد.
در این میان، برخی معتقدند بازار مسکن باید به رونق برسد تا در نقش پیشران اقتصاد، چرخ صنایع را به حرکت درآورد اما یزدانی می‌گوید: مسکن نمی‌تواند پیشران اقتصاد باشد، مگر در کوتاه‌مدت؛ آن‌هم به‌دلیل اینکه مسکن با حدود 60رشته اثرگذار در اقتصاد کشور، ارتباطات پسین و پیشین دارد و با رونق گرفتن، تقاضا برای این رشته‌ها را هم تحریک می‌کند.
مدیر علمی طرح جامع مسکن معتقد است: پیشران بودن مسکن در میان‌مدت، شبیه افسانه است؛ چراکه رونق محتاج افزایش تقاضاست، تقاضا زمانی ایجاد می‌شود که انباشت برای خرید وجود داشته باشد؛ اما زمانی انباشت برای خرید اتفاق می‌افتد که با رونق گرفتن بخش‌های معامله‌پذیر، رشد اقتصادی کلی اتفاق بیفتد و بخشی از ارزش‌افزوده ناشی از آن به جیب نیروی کار برود تا او نیز از محل این درآمدها پس‌انداز کند و پس از چند سال، خریدار مسکن شود.
یزدانی تأکید می‌کند: فقط در این حالت، رونق واقعی مسکن شکل می‌گیرد و به اقتصاد نیز کمک می‌کند؛ اما نمی‌شود اقتصاد کشوری در رکود باشد و مسکن بیاید آن را از رکود خارج کند، جز اینکه یک جریان کوتاه‌مدت سوداگرانه در بازار به راه بیفتد و تکان موقتی به اقتصاد بدهد که البته در این صورت، بازگشت رکود قطعی است.
به اعتقاد او فعلاً بازار مسکن روند ملایم صعودی را شروع کرده که بخش زیادی از آن ناشی از بهبود نسبی قدرت خرید خانوارها به کمک بسته‌های حمایتی تأمین مالی و وام مسکن یکم است. در ادامه نیز با تداوم روند افزایشی معاملات، به‌تدریج انگیزه برای رشد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز ایجاد می‌شود و رشد قیمت نیز به‌صورت تدریجی، ملایم و همسو با رشد قیمت کالاهای دیگر خواهد بود.
او عقیده دارد تا پایان سال‌جاری تغییرات قیمتی در بازار مسکن توجیهی ندارد و پیش‌بینی دوره‌های میان‌مدت و بلندمدت این بازار نیز فعلاً میسر نیست.
هر وقت توانستید خانه بخرید
وضعیت فعلی بازار مسکن به‌گونه‌ای است که عده‌ای، خرید خود را با سرعت بیشتری پیگیری می‌کنند، عده‌ای دست نگه‌داشته‌اند تا تکلیف بازار روشن شود و عده‌ای نیز سرگردانند.
مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اما توصیه می‌کند هرکسی هرزمانی نیازمند مسکن بود و توان خرید آن را داشت دست‌به‌کار شود و منتظر ارزانی مسکن ننشیند. او ازدواج‌ها، تولدها، مهاجرت و تمایل شهروندان به تغییر خانه را ازجمله مسائلی عنوان می‌کند که باعث می‌شود بازار مسکن همیشه متقاضی خرید داشته باشد و چرخ تولید مسکن هم بچرخد.
البته خسروی، رکود چند سال اخیر مسکن را نیز یادآوری می‌کند که حاصل جهش قیمتی مسکن و بروز رکود در اقتصاد بوده و می‌گوید: تحولات اقتصادی در سال‌های منتهی به رکود مسکن به‌گونه‌ای بود که افزایش قیمت در همه حوزه‌ها را در پی داشت و مسکن نیز از این قاعده مستثنا نبود چراکه مسکن تابعی از تغییرات قیمتی در 4بازار ارز، طلا، سرمایه و حامل‌های انرژی است و هرکدام از این بازارها حرکت کند، می‌تواند بازار مسکن را نیز به دنبال خود بکشد.
بر همین اساس او معتقد است: در ماه‌ها و سال‌های آینده نیز اگر تغییرات قابل‌توجهی در این بازارها رخ دهد، باید در انتظار انعکاس آن در بازار مسکن باشیم هرچند اگر این تغییرات منفی باشد، ذات بازار مسکن به‌گونه‌ای است که قیمت مسکن از آن پیروی نمی‌کند و کاهش نمی‌یابد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در دفاع از صنف متبوع خود، اظهار می‌کند: ما همیشه آرزو داریم مسکن به ثبات قیمتی برسد و خرید آن در توان عامه مردم باشد چراکه در غیراین صورت، بازار از رونق می‌افتد و وقتی معامله‌ای انجام نشود، صنف ما نیز متضرر می‌شود.
خسروی با اشاره به اینکه در تاریخ بازار مسکن ایران، تاکنون سه بار جهش قیمتی رخ داده است، می‌افزاید: یک‌بار در سال68، یک‌بار در سال86 و یک‌بار نیز در سال91 قیمت مسکن پرش کرده و اگر بررسی کنیم می‌بینیم پیش از هر رشد، ارزش برابری ریال در برابر دلار به‌شدت کاهش یافته است.
او معتقد است اگر اوضاع به همین روالی که هست، بماند، تا پایان سال افزایش قیمتی در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد اما بعد از عید اگر قیمت حامل‌های انرژی افزایش یابد، مسلماً قیمت مسکن هم رشد می‌کند.
خسروی این نکته را نیز یادآوری می‌کند که هر بار دولتمردان بگویند قیمت سوخت را افزایش می‌دهیم، قیمت در همه بازارها ازجمله مسکن رشد می‌کند؛ پس دولت باید یک‌بار تصمیم بگیرد و یک‌بار آن را اعلام عمومی کند تا بازارها هم فقط یک‌بار متأثر شوند.