آمارها حاکی از این است که رکود تورمی بازار مسکن به خانه آخر رسیده و احتمالاً در یکی دو ماه آینده با توقف یا حتی کاهش قیمت، روند تورمی آن متوقف خواهد شد اما تا زمانی که اتفاق قابل‌ملاحظه‌ای در طرف تقاضای بازار رخ ندهد، رکود و کسادی آن ادامه خواهد یافت.
بازار مسکن تهران و به‌تبع آن بازار مسکن شهرستان‌های کشور که از اواسط سال گذشته نسبتاً از رکود سنگین 5 ساله خارج شده بود، در اردیبهشت‌ماه امسال به بالاترین حجم معاملات پس از سال 1392 رسید اما در ادامه با تضعیف طرف تقاضا، روند کاهشی معاملات را در پیش گرفت و تعداد معاملات آن از حوالی 20 هزار فقره در اردیبهشت‌ماه به حوالی 6 هزار فقره در فصل پائیز کاهش یافت.
کارشناسان معتقدند ریزش پائیزی معاملات در بازار مسکن از یک‌سو ناشی از تضعیف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به دلیل جهش قیمت مسکن بوده و از سوی دیگر به‌واسطه عقب‌نشینی متقاضیان سرمایه‌گذاری مسکن در پی افت نرخ ارز و بازگشت آرامش نسبی به اقتصاد رقم خورده است.
در این وضعیت تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل تقریباً به یک‌سوم رسیده اما به دلیل بالا رفتن ارزش جایگزینی مسکن ناشی از تخلیه اثرات تورمی رشد نرخ ارز و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، تورم قیمت مسکن همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده است.
حالا اما بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال جاری، روند افزایش قیمت نسبتاً تعدیل شده و گرچه میانگین قیمت در این بازار نسبت به ماه قبل 4.1 درصد افزایش نشان می‌دهد اما در مقایسه با ماه‌های قبل، از شتاب رشد آن کاسته شده است.
این احتمال وجود دارد که حداکثر تا دو ماه آینده، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به مرز مقاومت روانی 10 میلیون تومان برسد و وارد دوره ثبات شود. در این وضعیت احتمال کاهش قیمت مسکن در خانه‌های لوکس و بزرگ متراژ و واحدهای مسکونی آن دسته از مناطق تهران که شتاب رشد قیمتی آنها بیش از میانگین بازار بوده است، وجود دارد.
درباره پیش‌بینی آینده قیمت مسکن در پایتخت، حسام عقبایی، نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک معتقد است احتمالاً از اواسط بهمن‌ماه بازار وارد ثبات شود و حتی قیمت واحدهای لوکس و بزرگ حدود 20 تا 25 درصد کاهش را تجربه کند. به عقیده او سرنوشت کلیت بازار مسکن تا اواخر تابستان سال آینده همچنان رکودی و کساد پیش‌بینی می‌شود.
گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال 1397 که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، نشان می‌دهد: در این ماه، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 6814 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 0.6 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 61.7 درصد کاهش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 9 میلیون و 554 هزار و 700 تومان بوده است که نسبت به ماه قبل 4.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.8 درصد افزایش نشان می‌دهد.
حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذرماه سال 1397 حاکی از آن است که از مجموع 6814 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.4 درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آذرماه سال قبال 5.4 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.
تحولات قیمت مسکن
در آذرماه سال 1397، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 95.5 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 4.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 1 (معادل 105 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 54.6 درصد) تعلق دارد.
تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در 9 ماهه سال 1397
تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در 9 ماهه سال 1397 به 97.9 هزار واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 25.6 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 75.4 میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 63.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.
توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آذرماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «50 تا 60» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9.8 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «60 تا 70» و «40 تا 50» میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های 9 و 8.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که 56.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (95.5 میلیون ریال) معامله شده‌اند.
توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنا
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «50 تا 60» مترمربع معادل 14.8 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «60 تا 70» و «70 تا 80» مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.5 و 12.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 55.7 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش
در آذرماه سال 1397، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «300 تا 450» میلیون تومان با اختصاص سهم 17.2 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «150 تا 300» و «450 تا 600» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 16.6 و 10.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود 47.3 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشته است.
تحولات اجاره‌بهای مسکن
بر اساس اعلام بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در آذرماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 19.2 و 16.2 درصد رشد نشان می‌دهد.
وضعیت بازار مسکن در مناطق 22گانه تهران
توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال 1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.3 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.2 و 8.3 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع 73 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آذرماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 1، 8، 15 و 11) بوده و 12 منطقه باقی‌مانده 27 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
