بررسی روند ادوار تجاری در بازار مسکن

معاونت اقتصادی اتاق ایران بولتن اسفند ماه 1397 را با عنوان « بررسی روند ادوار تجاری در بازار مسکن» منتشر کرد.این گزارش با هدف شناسایی عوامل اثرگذار بر بازار مسکن به صورت خاص، بازار مسکن ایران نگاشته شده است.

در مقدمه این بولتن آمده است: «بخش مسکن، سهم بالایی را در تولید ناخالص داخلی کشور به خود اختصاص داده است. متوسط سهم ارزش‌افزوده ساختمان خصوصی از کل تولید ناخالص داخلی بدون نفت طی سال‌های 94-1370، ‏حدود 6.4 درصد بوده است. همچنین این بخش به جهت سهم قابل‌توجه در اقتصاد خانوارها همواره مورد توجه سیاست‌گذاران است. متوسط سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار طی سال‌های 96-1370 رقم قابل‌ملاحظه 32.5 درصد بوده است.‏ از منظر اشتغال نیز بخش مسکن، بخش بزرگی از جمعیت شاغل کشور را به خود اختصاص داده است. در سال 1396 کارکنان شاغل در بخش ساختمان و بخش املاک و مستغلات 13.7 درصد کل شاغلین کشور را تشکیل دادند. ضمن آنکه سایر فعالیت‌ها نظیر تولید درب و پنجره و مصالح ساختمانی که به صورت غیرمستقیم با بخش مسکن در ارتباط‌اند نیز سهم قابل‌توجهی از اشتغال کل را دارا هستند.»

بر همین اساس، با توجه به نقش بخش مسکن در اقتصاد کلان و خانوار، رکود و رونق در این بخش می‌تواند منشأ اثر بر کل اقتصاد ایران باشد. به نحوی که افزایش سرمایه‌گذاری متناسب با نیاز بخش مسکن و وقوع رونق پایدار در این بخش، نقش مثبتی در رشد اقتصادی ایفا می‌کند ولی پیش‌بینی‌پذیر نبودن بازار مسکن و نوسان شدید در قیمت و سرمایه‌گذاری این بازار، آثار نامطلوبی بر اقتصاد کشور و خانوار بر جای می‌گذارد. ازجمله آثار نامطلوب نوسانات در بخش مسکن را می‌توان، بیکاری در صنایع و مشاغل وابسته به بخش مسکن در زمان رکود دانست؛ زیرا در شرایط رونق و افزایش حجم قابل‌توجه سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن، صنایع و فعالیت‌های دارای ارتباط با این بخش، توسعه می‌یابند و ظرفیت‌های جدیدی در این حوزه‌ها ایجاد می‌شودکه با وقوع رکود، بخشی از این ظرفیت‌ها بلااستفاده می‌مانند. همچنین نوسانات شدید در بخش مسکن به خصوص در شاخص قیمت، برنامه‌ریزی خانوار برای تأمین مسکن موردنیاز خود را با چالش و سیاست‌ها و برنامه‌های اجراء شده دولت در این بخش را ناکارآمد می‌سازد.

فعالیت بخش خصوصی در بازار مسکن

بررسی روند فعالیت بخش خصوصی در بازار مسکن کشور از دیگر بخش‌‎های قابل توجه بولتن اسفندماه معاونت اقتصادی اتاق ایران است. بر این اساس، فعالیت بخش خصوصی در بخش مسکن منجر به تولید ارزش‌افزوده به نسبت قابل‌توجهی شده است. متوسط سهم ارزش‌افزوده ساختمان خصوصی از کل تولید ناخالص داخلی بدون نفت طی سال‌های 94-1370، حدود 6.4 درصد بوده است. طی سال‌های مورد بررسی دامنه سهم ارزش‌افزوده ساختمان خصوصی از تولید ناخالص داخلی بدون نفت بین 3.8 درصد (در سال 1377) تا 9.3 درصد (در سال 1387) در نوسان بوده است.

بررسی تقاضا و عرضه در بخش مسکن طی سال‌های 70 تا 96 نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در مناطق شهری کشور به خصوص در سال‌های اخیر روند نوسانی داشته و حداکثر میزان این شاخص در سال 1392، 834 هزار واحد است ولی بعد از این سال روند شاخص مذکور نزولی گردیده و در سال 1395 به 382 هزار واحد رسیده است. نکته قابل‌ذکر این است که در سال 1396 اولین سال برنامه طرح جامع مسکن است؛ تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده شهری، 402 هزار واحد بوده که با کل ساخت‌وساز موردنیاز مناطق شهری کشور (700 هزار واحد)، فاصله قابل‌توجهی دارد.

بیماری هلندی و تاثیر آن در بخش مسکن

معاونت اقتصادی اتاق ایران ضمن تشریح بیماری هلندی و نقشی که این بیماری در اقتصاد کلان کشور به خصوص، حوزه مسکن می تواند ایفا کند، بر ضرورت حضور جدی دولت در این عرصه و جلوگیری از وقوع بیماری هلندی تاکید کرده است.

بر اساس این گزارش، بازار مسکن در کشورهای صادرکننده نفت با بازار مسکن در سایر کشورها تفاوت‌هایی دارد. در کشورهای صادرکننده نفت درآمدهای نفتی اثر معناداری بر نوسانات بازار مسکن می‌گذارد درحالی‌که در اقتصادهای توسعه‌یافته شاهد آن هستیم که نوسانات بازار مسکن بیشتر تحت تأثیر سیاست‌های پولی قرار می‌گیرد و به عنوان یک اهرم، اثرگذاری این سیاست‌ها بر اقتصاد را تشدید می‌کند 

اثرگذاری افزایش قیمت نفت و درنتیجه آن درآمدهای نفتی بر جهش‌­های قیمتی در بازار مسکن با وقفه است. همان‌طور که در نمودار زیر مشاهده می‌شود در پی افزایش قیمت نفت در سال‌های 1378، 1384 و 1390، قیمت مسکن نیز با اختلاف زمانی عموماً یک تا دوساله، افزایش می‌یابد.

معاونت اقتصادی اتاق ایران پس از بررسی مفصل سیاست‌های دولت در بخش بازار مسکن طی سال های گذشته و تاکید بر عدم نظارت جدی بر اجرای طرح توسعه شهری، به ارایه راهکار به منظور سرمایه‌گذاری در این بخش و همچنین رونق تولید پرداخته است.

بر این اساس، آسیب‌­شناسی عوامل مؤثر بر ادوار تجاری بخش مسکن ایران، حاکی از آن است که از یک طرف مؤلفه‌های درون‌­زا از قبیل بهای تمام‌شده ساخت‌وساز، کم کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه مدت، عدم شناخت کافی سازندگان از روندهای حاکم بر بازار مسکن برای انتخاب زمان مناسب ورود و خروج از این بازار، ‏نقصان اطلاعات یا تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن و ناکارآمدی نظام حاکم بر مشاورین املاک و از طرف دیگر عوامل برون­زا نظیر درآمدهای نفتی و بیماری هلندی، سوق نیافتن نقدینگی به سمت بخش‌های مولد اقتصادی، نوسانات ارزش دارایی‌ها در سایر بازارهای موازی همانند بازار ارز و طلا، سیاست‌های دولت و ورود و خروج مؤسسات و نهادهای مالی و غیرمالی به بخش مسکن، نقش مهمی در بروز نوسانات در قیمت مسکن و شکل­گیری ادوار تجاری ایران داشته­اند.

کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی و ارتقای تکنولوژی ساخت مسکن، ایجاد نظام اطلاعاتی شفاف از معاملات، پلکانی کردن درآمد بنگاه‌های املاک متناسب با سطح قیمت‌ها، تقویت بازار سرمایه در کنار اصلاح بازار پولی کشور، جلوگیری از وقوع بیماری هلندی و پیاده‌سازی ابزارهای مالیاتی ضد سوداگری از مهم‌ترین پیشنهادهای معاونت اقتصادی اتاق ایران در آخرین بولتن اقتصادی سال 97 است.

فایل کامل این گزارش از اینجا دانلود کنید.