پایان عصر سلطه مسکن بر رشد اقتصادی

درحالی که اقتصاد ایران در رکود عمیقی فرو رفته، بازار مسکن نشانه های خروج از رکود را بروز داده است. براساس برآوردهای رسمی بیش از 120 میلیون مترمربع خانه ساخته شده و بدون مشتری در کشور وجود دارد. در صورتی که رونق نسبی به بازار مسکن بازگردد، حداقل تا پایان سال 1396 برای فروش این متراژ خانه زمان نیاز است.

این اتفاق در شرایطی باید رخ بدهد که قدرت خرید خانوارهای کشور همچنان پایین باقی مانده و تنها به دلیل تک رقمی شدن تورم، در قیاس با سال 94 بهبود بسیار جزئی پیدا کرده است. از سوی دیگر به دلیل رکود شدید حاکم برصنایع کشور، امکان رونق گرفتن اقتصاد از میان رفته است. در حال حاضر نسبت تشکیل سرمایه به تولید ناخالص داخلی به عدد 25 درصد رسیده و این درحالی است که این نسبت باید 40 درصد باشد. همزمان رشد بهره روی نیز در صنایع کشور همچنان در حد صفر درصد باقی مانده است. براین اساس وضعیت عمومی اقتصادی هم روندی از بهبود را نشان نمی دهد.

درهمین حال سعید لیلاز اقتصاددان درباره وضعیت بازار مسکن می گوید:« در 60 سال گذشته، بخش مسکن موتور محرک رشد اقتصادی ایران نامیده می شد اما پیش بینی می شود از این پس دیگر شاهد رشد اقتصادی به سبب انفجار در تقاضای مسکن نباشیم. عصر سلطه مسکن بر رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در تاریخ ایران به پایان رسیده است و دیگر هیچ زمینه ای درباره اینکه با تحریک بخش مسکن می توان به 120 میلیون تا 130 میلیون مترمربع ساختمان سازی در سال رسید، وجود نخواهد داشت. به طور عادی هیچگاه تقاضای موثر مسکن در ایران از نزدیک به 80 میلیون مترمربع در سال فراتر نخواهد رفت، بویژه اینکه اکنون رشد جمعیت و میزان ازدواج در حال کاهش است و 100 میلیون تا 120 میلیون مترمربع مسکن خالی و مازاد وجود دارد. اگر منظور از رونق مسکن، بازگشت به دوران ساخت 120میلیون تا 130 میلیون مترمربع در سال های 1390 و 1391 باشد، معتقدم بازار مسکن ایران به رونق گذشته باز نخواهد گشت؛ یعنی اگر اقتصاد به شرایط عادی و رونق خود برگردد، تا 80 میلیون مترمربع در سال باید مسکن شهری ساخته شود. تولید 130 میلیون مربع مسکن در سال در صورتی تکرار می شود که بار دیگر به سیاست انبساط پولی با رشد 45 درصدی نقدینگی روی بیاوریم و در عین حال بتوانیم سالی 200 میلیارد دلار درآمد ارزی داشته باشیم. بنابراین دولت باید از این پس، انرژی خود را از بخش مسکن به تقاضاهای واقعی معطوف کند.»

آمارهای رسمی نشان می دهد که وضعیت عمومی بازار مسکن قدری بهبود یافته است. براین اساس در بهار سال جاری 36.9 هزار واحد مسکونی معامله شده که در قیاس با سال گذشته 5.9 درصد رشد را نشان می دهد. با این وجود آمار معاملات مسکن در قیاس با دهه 80 قابل قیاس نیست. اما افزایش میزان معاملات منجر به رشد 1.2 درصدی قیمت مسکن نیز شده است.

متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحدمسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های  ملکی شهر تهران در خرداد ماه سال جاری چهار میلیون و 220 هزار تومان بود که نسبت به اردیبهشت ماه سال جاری 1.2 درصد و نسبت به خرداد ماه 94، 3.5 درصد افزایش یافته است. براساس آمارهای رسمی میزان معاملات واحدهای مسکونی با متوسط قیمت 2 میلیون و 500 هزار تومان تا 3 میلیون تومان بیشترین سهم از معاملات مسکن را به خود اختصاص داده اند. این اعداد نشان می دهد که قدرت خرید شهروندان در همین آستانه قرار دارد و این درحالی است که متوسط بهای ملک در تهران و شهرهای بزرگ 4 میلیون و 100 هزار تومان است. البته آمارها نشان می دهند 62 درصد معاملات مسکن مربوط به واحدهای با قیمت کمتر از 4 میلیون و 500 هزار تومان بوده است.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در  خرداد ماه سال 1395 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای " 60 تا 70 " متر مربع معادل 16 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای "50 تا 60" و "70 تا 80" متر مربع به ترتیب با سهم های 14.4 و 13.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطر زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 54.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. این اعداد تعیین می کنند واحدهای با متراژهای کوچک و همچنین سن بنای ساخت بالا بیشترین تقاضا را دارند.

به گفته برخی اقتصاددانان تا زمانی که وضعیت عمومی درآمدی و قدرت خرید خانوارها بهبود پیدا نکند، امید چندانی به تغییر شرایط حاکم بربازار مسکن نیز ایجاد نمی شود. تمامی آمارهای رسمی نشان می دهند حداقل در حوزه ساخت و ساز، بی انگیزگی فراگیری در بازار مسکن ایجاد شده است. آمار مربوط به صدور پروانه های ساختمانی نشان می دهد طی دو سال گذشته به طور متوسط 55 تا 60 درصد از میزان صدور پراوانه کاسته شده است. به این ترتیب علاقه مندی به ساخت و ساز روندی نزولی پیدا کرده است.

«علی چگینی» مد‌‌یر برنامه ریزی و اقتصاد‌‌ مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز کاهش صد‌‌ور پروانه‌های ساختمانی را موجب بی تعاد‌‌لی د‌‌ر بخش عرضه و تقاضا و بحرانی شد‌‌ن بازار مسکن اعلام کرده است. به گفته چگینی، اقتصاد‌‌ مسکن از کمبود‌‌ و نبود‌‌ تقاضای واقعی رنج می برد‌‌ و ورود‌‌ تسهیلات کمک شایانی به این بخش می کند؛ به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی د‌‌ر تلاش است با تشویق سازند‌‌گان به تولید‌‌ مسکن، به رکود این بخش پایان بخشد‌‌. با این حال تحلیلگران بازار اعتقاد دارند که وام های مسکن به قدر کافی قدرت خرید مردم را افزایش نمی دهند. به همین دلیل طی هفته های آینده نیز نباید به انتظار رشد قابل توجهی در بازار مسکن بود.