تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در اولین ماه از فصل پاییز، این بازار با بهبود نسبی وضعیت مواجه شده و رشد تعداد معاملات و قیمت را تجربه کرده است؛ هرچند با توجه به تغییرات شدید بازار مسکن در دو سال گذشته و ثبات فعلی در شاخص‌های کلان اقتصادی، این بهبود وضعیت نمی‌تواند نشانه‌ای از رفع مشکلات این بازار باشد و بیشتر نوعی استراحت در روند نزولی و رکود است.
اطلاعات منتشر شده از بازار مسکن تهران در مهرماه 1398 نشان می‌دهد در این ماه تعداد معاملات مسکن شهر تهران به 3 هزار و 401 فقره رسیده که همچنان 63.7 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کمتر است اما نسبت به ماه قبل (شهریور 98) روند نزولی آن متوقف شده و رشد 22 درصدی را تجربه کرده است.
در این ماه، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز به 12 میلیون و 715 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 0.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 47.7 درصد رشد نشان می‌دهد.
رشد 0.4 درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه 98، هرچند از تورم ماهانه کمتر است و رقم قابل‌توجهی به‌حساب نمی‌آید؛ اما با توجه به رشد حدود 190 درصدی قیمت مسکن در دو سال اخیر می‌تواند خبر ناگواری برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن باشد. البته بازخوانی تحولات بازار مسکن تهران و کشور در رکود قبلی در سال‌های 91 و 92 نشان می‌دهد این رشد قیمت می‌تواند فقط نوسانی زودگذر در روند نزولی بازار مسکن باشد و حتی به‌صورت متناوب در ماه‌های بعدی نیز تکرار شود؛ اما قادر نیست جهت بازار را به سمت رونق تغییر دهد.
تحولات بازار مسکن تهران در 7 ماهه امسال
آمارها نشان می‌دهد از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه، تعداد معاملات نهایی شده در این بازار به 35 هزار و 807 فقره رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 57.5 درصد کمتر است. در این دوره زمانی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در معاملات انجام شده نیز به 12 میلیون و 714 هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 81.3 درصد افزایش نشان می‌دهد.
بررسی این آمارها و مطابقت آنها با ثبات نسبی شاخص‌های اقتصادی کشور و شرایط حاکم بر بازار مسکن نشان می‌دهد همچنان ظرفیت اصلاح قیمت و تداوم رکود معاملات در این بازار وجود دارد. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است رکود غیرتورمی غالب‌ترین حالت برای بازار مسکن تهران تا پایان سال خواهد بود و چه‌بسا این وضعیت در بهار سال آینده نیز تداوم پیدا کند.
تمایل بازار به خریدوفروش واحدهای ارزان‌قیمت
بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران نشان می‌دهد: در مهرماه امسال، واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا، با سهم 11.9 درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و درمجموع 58.3 درصد از واحدهای مسکونی در این ماه با قیمتی کمتر از متوسط قیمت بازار معامله‌شده‌اند. این شاخص در ماه‌های قبلی نزدیک به 50 درصد بود و در این فصل با رشد مواجه شده است که از افت قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن و تمایل آنها به خرید واحدهای مسکونی در مناطق ارزان‌قیمت‌تر حکایت دارد.
بورس کم‌متراژها
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه امسال نشان می‌دهد در این ماه نیز طبق سنت معمول بازار مسکن تهران، بیش از نیمی از معاملات این بازار به واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 80 مترمربع اختصاص داشته است. آمارها نشان می‌دهد در مهرماه امسال، واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع پرطرفدارترین واحدها بوده‌اند و 14.2 درصد از معاملات انجام شده در این ماه را به خود اختصاص داده‌اند. درمجموع در مهرماه امسال، 54.5 درصد از معاملات انجام شده در بازار مسکن تهران به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع اختصاص داشته است.
سهم واحدهای ارزان‌قیمت از کل معاملات
در مهرماه 1398 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد نشان می‌دهد که درمجموع 53.6 درصد از کل معاملات دارای ارزش کمتر از 900 میلیون تومان بوده است. طبق آمار، در این ماه واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با سهم 15.6 درصدی، بیشترین تعداد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تداوم تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره
هرچند در مهرماه امسال قیمت مسکن در شهر تهران بعد از سه ماه افت با رشد 0.4 درصدی مواجه شده و به نظر می‌رسد حتی این رشد جزئی نیز ادامه‌دار نباشد؛ اما تحولات بازار اجاره حاکی از این است که تخلیه تورم قبلی بازار مسکن در نرخ اجاره‌بها همچنان ادامه دارد.
طبق گزارش بانک مرکزی، در مهرماه امسال، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب با رشد 34.8 و 33.2 درصدی مواجه شده است.
