تازه‌ترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن تهران در اسفندماه 98 نشان می‌دهد، در این بازار باوجود افت معاملات به‌واسطه شیوع کرونا، همچنان رشد قیمت ادامه پیدا کرده است؛ به‌گونه‌ای که میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با رشد 8.7 درصدی در این ماه به 15 میلیون و 658 هزار تومان رسیده است.
همچنین در سال ۱۳۹۸ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بوده که از افزایش ۶۱.۷ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ حکایت دارد درحالی‌که نرخ تورم کل در سال 98 معادل 34.8 درصد بوده است.
به‌عبارت‌دیگر، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال گذشته 1.7 برابر نرخ تورم رشد کرده و بیش‌ازپیش به افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن دامن زده است.
از سوی دیگر، تعداد معاملات بازار مسکن تهران که از اوایل پاییز امسال دوباره وارد روند صعودی شده بود، در اسفندماه با کاهش 24 درصدی نسبت به ماه قبل روبرو بوده و به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره رسیده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز ۲۱ درصد کاهش نشان می‌دهد.
در اسفند 98 باوجود کاهش 24 درصدی تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران، ارزش ریالی معاملات انجام شده در این بازار به ۱۴ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان رسیده که نسبت به ماه قبل فقط ۷.۵ درصد کاهش دارد؛ چراکه رشد 8.7 درصدی قیمت باعث شده باوجود افت تعداد معاملات، مبالغ کلان‌تری در این بازار دست‌به‌دست شود.
همچنین بر اساس آمار، در سال ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۸۴ هزار و ۹۰۱ فقره معامله در بازار مسکن تهران انجام شده است که نسبت به سال 97 35 درصد کاهش دارد؛ اما به‌واسطه رشد قیمت مسکن، باوجود افت 35 درصدی تعداد معاملات مسکن تهران در سال 98 نسبت به سال 97، ارزش کل معاملات بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۸ به ۹۶ هزار میلیارد تومان رسیده که از رشد ۸.۱ درصد نسبت به سال ۱۳۹۷ حکایت دارد.
فشار نقدینگی بر رونق مسکن
بررسی آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد از آذرماه ۱۳۹۸ که پس از حدود 4 ماه افت قیمت مسکن در شهر تهران، دوباره اینم بازار وارد روند صعودی شده است، رشد ماهانه قیمت در این بازار قابل‌توجه و بالاتر از نرخ تورم بوده است؛ به‌گونه‌ای که نرخ رشد ماهیانه قیمت در آذرماه ۶.۸ درصد، در دی‌ماه ۳ درصد، بهمن‌ماه ۳.۸ درصد و در اسفندماه به ۸.۷ درصد رسیده است. بر این اساس در طول سال 98، رشد قیمت مسکن در اسفندماه بعد از اردیبهشت‌ماه که به ۱۱.۴ رسیده بود، در رتبه دوم قرار گرفته است.
روند صعودی جدید قیمت‌های بازار مسکن که از آبان ماه و پس از اجرای طرح بنزینی آغاز شد، این سناریو را تقویت کرد که بازار مسکن در حال پیش‌خور کردن تورم انتظاری از محل گرانی بنزین است اما مشاوران املاک می‌گویند این رشد قیمت جدای از این مسئله، ناشی از تداوم هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن بوده است.
به گفته مشاوران املاک، همچنان بخش عمده خرید مسکن به تقاضای سرمایه‌گذاری اختصاص دارد که برای حفظ ارزش سرمایه انجام می‌شود.
در این وضعیت، با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن، به‌شدت در مقابل جهش قیمت‌ها در این بازار افت کرده، حتی افزایش 100 درصدی سقف تسهیلات خرید مسکن نیز قادر به جبران کاهش قدرت خرید آنها نبوده و این تقاضا را تا حد زیادی از بازار مسکن حذف کرده است.
بر این اساس، در سال 98، همچنان بی‌خانمانی تقاضای مصرفی در بازار مسکن ادامه پیدا کرده است و به نظر می‌رسد تا تمهیدی برای هدایت نقدینگی به سمت حوزه تولید اندیشیده نشود، این وضعیت تداوم داشته باشد.
نقشه معاملات بازار مسکن تهران در اسفند 98
در اسفندماه 1398، گران‌ترین مناطق پایتخت در بازار مسکن به ترتیب منطقه یک با میانگین متری ۳۳ میلیون و ۲۱۷ هزار و ۸۰۰ تومان، منطقه ۳ با متری ۲۷ میلیون و ۶۱۶ هزار و ۳۰۰ تومان، منطقه ۲ با متری ۲۳ میلیون و ۳۶۵ هزار تومان و منطقه ۶ با متری ۲۱ میلیون و ۷۴۳ هزار تومان بوده‌اند.
ارزان‌ترین مناطق تهران نیز در معاملات مسکن اسفند سال گذشته، به ترتیب منطقه ۱۸ با متوسط هر مترمربع ۷ میلیون و ۴۷۹ هزار و ۴۰۰ تومان و منطقه ۱۷ با متری ۷ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان تعیین شده‌اند.
میانگین قیمت سایر مناطق ارزان‌قیمت تهران نیز شامل مناطق ۱۲، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ است که بین متری ۸ تا کمتر از ۱۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند.
در این ماه، پرمعامله‌ترین مناطق پایتخت دو منطقه ۵ و ۲ با داشتن به ترتیب هزار و ۶۰۳ و هزار و ۲۳ فقره معامله و کم معامله ترین مناطق نیز دو منطقه ۱۹ و ۹ با داشتن به ترتیب ۴۹ و ۹۷ فقره معامله برآورد شده‌اند.
همچنین ۷ منطقه ۱۲، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۲۰، ۲۱ و ۲۲ نیز هر کدام بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ فقره معامله مسکن به ثبت رسانده‌اند.