کاهش ارزش واقعی مسکن در سایه رکود سنگین

گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه 1400 از تداوم رکود سنگین در این بازار و کاهش ارزش واقعی مسکن حکایت دارد.

بر اساس آمارهای بانک مرکزی در مهرماه سال 1400، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5 هزار و 471 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 29.8 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 36.8 درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 31 میلیون و 631 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 0.2 درصد کاهش نشان می‌دهد.

حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال 1400 حاکی از آن است که از مجموع 5 هزار و 471 واحد مسکونی معامله شده در مهرماه، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 33 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مهرماه سال قبال حدود 4 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های «6 تا 10»، «11 تا 15» و«بیش از 20 سال ساخت» افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال 1400 نیز حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 10 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.9 و 9.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

درمجموع 73.7 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال 1400 مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیش‌ترین فراوانی شامل مناطق 5،2،10،4،7،8،14،15،1 و 11) بوده و 12 منطقه باقیمانده 26.3 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت بازار مسکن تهران

در مهرماه سال 1400، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 31 میلیون و 631 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 0.2 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 18.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 69 میلیون و 670 هزار تومان به منطقه 1 اختصاص داشته که نسبت به مشابه سال قبل 22.5 درصد رشد داشته است. در مقابل کمترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 15 میلیون و 144 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته که نسبت به ماه مشابه سال قبل 21.9 درصد افزایش نشان می‌دهند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مهرماه سال 1400 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «15 تا 20» میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 17 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی «20 تا 250» و «25 تا 30» میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 15.9 و 12.1 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که 60 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (31 میلیون و 631 هزار تومان) معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هار واحد مسکونی در مهرماه سال 1400 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «50 تا 60» مترمربع با سهم 16 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «60 تا 70» و «70 تا 80» مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.2 و 13.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 57.4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در مهرماه سال 1400، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «یک تا 1.5 میلیارد تومان» با سهم 19.3 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «500 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان» و «1.5 تا 2 میلیارد تومان» به ترتیب با اختصاص سهم‌های 16.9 و 11.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود 49.5 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مهرماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 48.4 و 51.3 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.