تازه‌ترین گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: در تیرماه سال 1403، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3559 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.1 درصد کاهش و 27.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 87 میلیون و 460 هزار تومان بود که حاکی از افزایش 1.8 درصدی نسبت به ماه قبل و رشد 14.3 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال 1403 حاکی از آن است که از مجموع 3559 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 26.6 درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل حدود 2.1 واحد درصد کاهش یافته است.
نکته قابل توجه در آمارهای مسکن بانک مرکزی این است که از ابتدای دهه 90 تاکنون، به تدریج سهم واحدهای نوسازی و با عمر کمتر از 5 سال در معاملات بازار از محدوده 60 درصد کاهش پیدا کرده و در تیر ماه امسال به کمترین میزان تاریخی رسیده است.
انقباض در تولید مسکن و کاهش ابعاد ساخت و ساز شهری اصلیترین عاملی است که به کاهش عرضه واحدهای نوساز در بازار منجر شده و همزمان کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان نیز، کاهش معاملات این واحدها را تشدید کرده است.
در شرایط فعلی و بر اساس آمارهای بانک مرکزی، به دنبال کاهش سهم نوسازها در معاملات بازار مسکن تهران، سهم واحدهای با عمر بالای 10 سال افزایش پیدا کرده و در این میان بیشترین تقاضا به واحدهای با عمر بالای 20 سال اختصاص داشته است.
در تیرماه امسال، 23.9 درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران به واحدهای با عمر بالای 20 سال اختصاص داشته است. واحدهایی که در ادوار گذشته عمدتا آمار مربوط به ساختمان‌های کلنگی بود و به نوعی از برنامه ریزی سازندگان برای نوسازی مسکن حکایت داشت؛ اما در سال های اخیر، این آمار عمدتا مربوط به خرید مسکن توسط کسانی است که قدرت مالی خرید ساختمان‌های با عمر کمتر ندارند و به ناچار این واحدها را متناسب با قدرت خرید خود می‌بینند.
توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر
داده‌های بانک مرکزی برای تحولات بازار مسکن تهران در تیرماه سا ل 1403 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.1 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.
همچنین مناطق 10،2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.5، 8.8 و 8.2 درصدی، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
تحولات قیمت واحدهای مسکونی معامله شده
در تیرماه سال 1403، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 87 میلیون و 460 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل 1.8 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 14.3 درصد افزایش نشان می‌دهد.
در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 169.6 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین میانگین قیمت معادل 45.5 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.
سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه سال 1403 نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، سهمی معادل 53.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
همچنین 56.6 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 48.5 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 6 میلیارد تومان اختصاص داشته است.
تحولات اجاره‌بهای مسکن
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در تیرماه سال 1403 نشانگر رشد یکسان 5.2 درصدی این شاخص نسبت به ماه قبل است.
طبق اطلاعات بانک مرکزی، رشد نقطه‌به‌نقطه شاخص کرایه مسکن اجاری در تیرماه 1403 نسبت به تیرماه سال قبل، در شهر تهران 45.9 درصد و در کل مناطق شهری 50.4 درصد بوده است.
بر اساس این آمارها، رشد اجاره‌بها تقریباً دو برابر شاخص تعیین شده در قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها بوده است و تورم شاخص اجاره در تیرماه 2.5 برابر سقف تعیین شده در قانون افزایش پیدا کرده است.