بازار مسکن تهران در سال گذشته، در حالی قله قیمت‌ها را فتح کرد که از نظر تعداد معاملات، راکدترین وضعیت تاریخ این بازار را تجربه می‌کرد. رکود تورمی این بازار در سال 1403، از یک‌سو نتیجه ناگزیر رشد تورم در اقتصاد بود و از سوی دیگر بازتابی از کاهش قدرت خرید مردم و اعتماد سرمایه‌گذاران. حال سؤال اینجاست که در سال 1404، آیا این روند ادامه خواهد یافت یا شاهد تحولی در این بازار خواهیم بود؟
با افزایش قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 95 میلیون تومان و رکود بی‌سابقه معاملات در زمستان 1403، بازار مسکن پایتخت در سال 1404 با چالش‌های بزرگی روبرو است. از افزایش نرخ دلار و تورم سرسام‌آور تا کاهش قدرت خرید مردم و تقویت ابهامات سیاسی، همگی نشان می‌دهند که در صورت استمرار وضعیت موجود، این بازار در سال جاری نیز با رکود معاملات و افزایش قیمت‌ها دست‌وپنجه نرم خواهد کرد.
وضعیت قیمت مسکن تهران در سال 1403
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در معاملات انجام شده شهر تهران از 81 میلیون تومان در فروردین 1403 به حوالی 95 میلیون تومان در اسفند 1403 رسیده است.
این افزایش حدود 17.3 درصدی، در حالی رخ داده که نرخ تورم عمومی کشور در سال گذشته 32 درصد بوده و تقریباً معادل 50 درصد تورمی عمومی کشور در بازار مسکن تخلیه شده است.
یکی از دلایل عقب ماندن مسکن از تورم عمومی در سال 1403، جهش بسیار زیاد قیمت این کالا در نیمه دوم دهه 90 بوده است؛ اما کاهش شدید قدرت خرید مسکن و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران به آتیه بازار مسکن در سایه تحولات اقتصاد سیاسی نیز نقش غیرقابل‌انکاری در این اتفاق دارد.
افزایش نرخ دلار از مسیر اثرگذاری بر هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش عرضه به دلیل پایین ماندن رکورد تولید مسکن، از دلایل عمده افزایش قیمت مسکن بوده است؛ اما به‌واسطه ریسک گریزی سرمایه‌گذاران مسکن و عدم ورود نقدینگی به این بازار برای حفظ ارزش دارایی، میزان رشد قیمت مسکن در مقایسه با نرخ ارز و نرخ تورم پایین بوده است؛ گرچه در صورت تداوم کاهش عرضه مسکن، قیمت این کالا در بلندمدت می‌تواند وارد دوره جهشی جدید شود.
اوضاع معاملات مسکن تهران
فعالان بازار از رکود بی‌سابقه در معاملات مسکن در زمستان 1403 خبر داده‌اند. این رکود ناشی از کاهش قدرت خرید مردم، ابهامات سیاسی و اقتصادی، و ریسک‌پذیری پایین سرمایه‌گذاران است.
تقاضا برای خرید مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم بسیار کم شده است. همچنین خریداران سرمایه‌ای (سرمایه‌گذاران) به دلیل ابهامات آینده اقتصاد کشور از بازار فاصله گرفته‌اند.
شرایط تولید ساختمان مسکونی
به دلیل کاهش تقاضای بازار، ضمن اینکه ریسک خواب سرمایه برای تولیدکنندگان مسکن افزایش یافته است، هم‌زمان به دلیل افزایش هزینه‌های تولید و کاهش قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان، وضعیت تولید مسکن شرایط نامناسبی تجربه می‌کند.
این موضوع می‌تواند در بلندمدت به شرایط منجر به کاهش عرضه و افزایش قیمت‌ها را تشدید کند و بازار مسکن را بیش از آنچه هست، به سمت نابسامانی ببرد.
حال و هوای بازار اجاره
بازار اجاره در سالی که گذشت، همچنان تحت تأثیر کاهش عرضه مسکن استیجاری به دلیل افت تولید مسکن و افزایش تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای از محل رشد مهاجرات اتباع افغانستانی به تهران بود.
در این میان، کاهش قدرت خرید مسکن توسط اقشار مردم، عملا تقاضای بیشتری به بازار اجاره گسیل کرد و نتیجه همه این عوامل، بنا بر اطلاعات مرکز آمار ایران، شاخص اجاره‌بهای مسکن با رشد بیش از 40 درصد مواجه شد.
گرچه وزارت راه و شهرسازی به دنبال رونمایی از بسته‌ای برای حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره است اما بنا به تجربه سال‌های قبل و شرایط کلان اقتصاد کشور، به نظر نمی‌رسد این بسته حمایتی، اثر کلانی بر مناسبات بازار اجاره داشته باشد؛ به‌خصوص که ضعف احاطه اطلاعاتی و نظارت دولت بر بازار مسکن و اجاره به‌شدت محسوس است و در این شرایط حتی اجرای بهترین سیاست‌ها نیز با چالش‌های بزرگ مواجه خواهد بود.
پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1404
با توجه به تحلیل داده‌ها و شرایط فعلی، پیش‌بینی می‌شود در بازار مسکن سال 1404، با توجه به کاهش قدرت خرید مردم، ابهامات سیاسی و اقتصادی، و ریسک‌پذیری پایین سرمایه‌گذاران، رکود معاملات در سال 1404 ادامه پیدا کند.
همچنین برآورد می‌شود تقاضا برای خرید مسکن همچنان پایین بماند، مگر اینکه سیاست‌های جدیدی برای حمایت از خریداران (مانند کاهش نرخ بهره وام‌های مسکن یا افزایش تسهیلات) اجرا شود.
در این شرایط، با توجه به افزایش هزینه‌های تولید (ناشی از افزایش نرخ دلار و تورم) و کاهش عرضه مسکن جدید، قیمت مسکن در سال 1404 احتمالاً افزایش خواهد یافت؛ اما به دلیل ناتوانی مالی تقاضای مصرفی و ریسک گریزی متقاضی سرمایه‌گذاری با فرض استمرار ابهامات سیاسی، به نظر نمی‌رسد رشد قیمت مسکن در سال جدید نیز در محدوده 10 تا 20 درصد بماند و همچنان به نرخ تورم عمومی کشور نرسد.
در حقیقت، هجوم سرمایه ریالی به بازار مسکن برای حفظ قدرت خرید، در دوره‌های مختلف اقتصاد ایران عامل اصلی در جهش قیمت مسکن بوده است و اغلب این دوره‌ها هم‌زمان با جهش نرخ ارز رخ داده است؛ اما در شرایط موجود، بازار مسکن با وجود رشد 50 درصدی قیمت ارز در یک سال گذشته، همچنان راکد مانده است.
فعالان بازار مسکن معتقدند بازار اجاره در سال پیش رو نیز متأسفانه اوضاع مساعدی نخواهد داشت و اگر درآمد مستأجران از محل دستمزد و حقوق افزایش متناسب با رشد هزینه‌های زندگی نداشته باشد، این قشر در سال پیش رو با هزینه‌های مضاعف اجاره، شرایط معیشتی سخت‌تری تجربه خواهند کرد.
در مجموع، به نظر می‌رسد بازار مسکن تهران در سال 1404 به احتمال زیاد با رکود معاملات و افزایش آرام قیمت‌ها مواجه باشد و این وضعیت تا زمانی که سیاست‌های حمایتی جدیدی از سوی دولت اجرا نشود، ادامه خواهد یافت.