بازار مسکن پس از تغییراتی که در سایه تغییر نرخ ارز تجربه کرد، از 1.5 سال پیش وارد دوره رکود معاملاتی شده و تعداد معاملات آن نسبت به اوج دوره رونق تا یک‌پنجم کاهش یافته است؛ اما تغییرات قیمتی این بازار به‌واسطه تحولات کلان اقتصادی، ناکارآمدی بازار مسکن و نبود تعادل میان عرضه و تقاضای این بازار در طول این ماه‌ها روند دیگری داشته و تا اوایل تابستان امسال صعودی باقی ماند.
از اوایل تابستان امسال، باوجود آغاز فصل جابجایی در بازار مسکن و رونق نسبی معاملات این بازار، آمارهای رسمی از تمایل بازار مسکن به تعدیل قیمت خبر داد؛ اما در همین دوره زمانی باوجوداینکه میانگین قیمت این بازار دارای روند کاهشی بود، تغییرات قیمتی مناطق مختلف تهران از روند یکسانی پیروی نمی‌کرد و حالا در آبان‌ماه، این مسئله با شدت بیشتری در بازار بروز کرده است.
بی‌تعادلی در قیمت منطقه‌ای مسکن
بررسی وضعیت بازار مسکن به تفکیک مناطق 22 گانه پایتخت در آبان‌ماه امسال حاکی از این است که روند قیمتی این بازار دچار بی‌تعادلی بزرگی رنج شده است. اگر آمارهای منعکس شده از سوی بانک مرکزی صحیح باشد، شکاف نرخ تورم مسکن در میان مناطق مختلف تهران به طرز غیرقابل‌باوری بالاست.
تازه‌ترین گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان‌ماه امسال، حاکی از این است که تعداد معاملات انجام شده در دفاتر مشاور املاک تهران در این ماه با 19.5 درصد رشد نسبت به ماه قبل به 4 هزار و 64 فقره رسیده است که باوجود اختلاف فاحش با دوران رونق این بازار، بازهم نشانه‌هایی از بهبود کلی وضعیت این بازار به دست می‌دهد.
هم‌زمان میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با افت 2 درصدی در آبان ماه نسبت به ماه قبل روی رقم 12 میلیون و 463 هزار تومان تثبیت شده که نشانگر تداوم ثبات در این بازار است؛ اما بررسی منطقه به منطقه تحولات بازار مسکن تهران در آبان‌ماه نشان می‌دهد در این ماه نیز مانند مهرماه، بازار مسکن تهران دچار بی‌تعادلی در قیمت‌گذاری بوده و صدای واحدی از آن شنیده نشده است.
البته می‌توان تغییر ترکیب واحدهای مسکونی معامله‌شده در ماه را در این تغییرات مؤثر دانست چراکه اختلاف قیمتی واحدهای با عمر و مصالح مختلف می‌تواند در میانگین قیمت نیز تأثیر بگذارد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان تغییر، هرگز به‌قدری نبوده است که بتواند شکاف تورم قیمتی دو منطقه را به بالای 30 درصد برساند.
سناریوی دیگر فعال شدن دلالان و سفته بازار در برخی مناطق تهران و ثبت معاملات صوری برای بالا بردن قیمت مسکن است که البته هنوز نه بانک مرکزی و نه اتحادیه مشاوران املاک تهران این مسئله را رد یا تائید نکرده‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در آبان‌ماه امسال، میانگین قیمت مسکن در 7 منطقه از شهر تهران با افت مواجه بوده و در مقابل میانگین قیمت 15 منطقه رشد کرده است.
طبق آمارهای بانک مرکزی در این ماه، منطقه 21 تهران با رشد 18.4 درصدی میانگین قیمت مسکن نسبت به مهرماه، رکورددار گرانی بوده و بعدازآن منطقه 12 با 14.2 درصد و منطقه 19 با 12.2 درصد رشد قیمت در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
در مقابل منطقه 20 تهران با 14 درصد کاهش قیمت مسکن بیشترین افت ماهانه قیمت را به خود اختصاص داده و بعدازآن مناطق 2 و یک به ترتیب با 13.3 و 12.9 درصد افت در رتبه‌های بعدی کاهش قیمت قرار گرفته‌اند.
بر اساس آمارها، در آبان‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به 12 میلیون و 463 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 2 درصد کاهش دارد اما در این ماه از مجموع 22 منطقه تهران فقط 6 منطقه افت قیمت بیش از میانگین شهر را تجربه کرده‌اند و 16 منطقه وضعیت بهتری نسبت به میانگین شهر داشته‌اند. به‌عبارت‌دیگر، فضای حاکم بر بازار مسکن 16 منطقه از پایتخت با آنچه در قالب میانگین اعلام شده متفاوت است.
نقشه رفتار تقاضا در بازار مسکن تهران
آمارهای کلی بانک مرکزی نشان می‌دهد در آبان‌ماه امسال جمعاً 74.7 درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران به 10 منطقه شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 11 اختصاص داشته و 12 منطقه باقیمانده فقط 25.3 درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
بررسی معاملات مسکن آبان‌ماه بر اساس میانگین ارزش واحد مسکونی حاکی از این است که واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با سهم 14.9 درصدی، بیشترین سهم از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و مجموعاً 53.5 درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.
همچنین بررسی معاملات به تفکیک قیمت هر مترمربع زیربنا نشان می‌دهد در آبان‌ماه امسال 55.4 درصد از کل واحدهای معامله‌شده با قیمتی کمتر از قیمت میانگین بازار معامله شده‌اند. از سوی دیگر تفکیک معاملات بر مبنای متراژ واحدها نیز حاکی است 29.8 درصد از کل معاملات به واحدهای 50 تا 70 متری اختصاص داشته و مجموعه 56.5 درصد معاملات به واحدهای کمتر از 80 متر مربوط بوده است.